非理性下注定暴跌成渣的澳大利亚房市

ZZZXX

    伟大的牛顿说过，我能算出万有引力，但算不出人类的疯狂。非理性就是人类的特性，在房地产里面充斥着各种各样的非理性。
    任何一种标准化的商品都具有两种特性，内在价值和外部价格。对于疯狂的人们来说，他们永远关心的就只有外部价格。当比特币20,000美元的时候，他们会认为比特币是未来的货币；当比特币只有一毛钱的时候，他们只认为那是极客的成人玩具。
    非理性的人们总是在自欺欺人，把虚妄谎言当成信条。买房真的是刚需吗？在我看来买房不过是和肥胖一样的东西，是人们当物质基础达到一定程度之后的一种衍生物。和空气，水，太阳相比，没有房子，你一样能活得很好；至于炒房，那更是跳梁小丑的三角把戏。在一个人口自由流动的国度，在一个没有丈母娘逼着你买房的国度，在一个房东跟租客同权的国度，买房只是一种个人选择；只有当租房的成本远远大于买房的成本时，买房才能在澳大利亚成为主流的刚需。
    投机客总是把所谓的人口增长，作为房地产长期增长的基本论据，其实这是一个笑话。在一个卖方和买方同时参与的自由市场，购买是一种需求，出售同样也是一种需求。任何一个市场只有当购买的需求远远大于出售的需求时，这个资本市场的价格才会持续上涨。但对于澳大利亚来说，事实是这样吗？悉尼和墨尔本的人口增长是公认的20W左右一年，以2.5个人做为一个家庭单位，就是8W个家庭，但要记住这八万个家庭有多少人是在刚来澳大利亚头一年就买房的？可能不到一半。再算算悉尼和墨尔本一年有多少套房子要抛售，墨尔本算平均一周1000套拍卖，悉尼一周700套拍卖，这就已经将近9W套房子，还没有算上私卖的，所以悉尼墨尔本一年要售出的房子可能接近15W套，也就是说，悉尼墨尔本的房产售出需求远远大于所谓刚需购买的需求，即便悉尼墨尔本的人口是增长的。就像股市，当卖盘远远大于买盘时，这个股价会涨吗？当然，有人会反驳很多买家是重复性购买，也就是所谓的投机客，那我就要问：在美联储还要增量缩表和大幅加息现实下，还有多少人会选择不去出售房产，却是继续重复性购入，自寻死路？
    人们总是在即将毁灭之前，才能回归理性，这就是人性。当非理性的谎言一个一个破灭的时候，澳大利亚的房市才能真正的回归其内在的价值。崩盘并不是房市的结局，而是我们回归理性开始。

PS：多军最可笑的地方就是当你用事实揭穿他们的错误逻辑时，他们就会用更错误的逻辑来骗自己
1，多军一致认为人口增长是支持房价的重要因素，我已经用事实证明房市根本是供大于求
2，多军认为为二手房的出售就不是市场的出售需求，新房才是，这种智商不如小学2年级
3，多军的供需论被我揭穿后，就开始主张很多房东卖了房就要买新房，换房才是市场的主力，这种骗术骗骗自己就好
4，市场的供需时动态的，在一个明显走弱的市场，原本的买房需求会被延后甚至消失，售房的需求则会大量增加，直到市场崩盘
5，供大于求的悉尼墨尔本的房市之所以能高价高清盘率这么些年，根本就是投机客靠着银行放水疯狂屯房的结果，未来这些房子都是市场的巨大卖压，市场的所谓刚需根本不能满足
我是叫不醒装睡的人，对于投机客，你们现在遵守的信条，就是未来让你们倾家荡产的梦魇

meloneater

沙發

Questions

“”悉尼和墨尔本的人口增长是公认的20W左右一年，“”

楼主，一年的外来移民在全澳洲的总量是19万，你这个悉尼和墨尔本是分别20万还是一共20万？算上本地出生的婴儿吗？如果是的话，那么你的观点“以2.5个人做为一个家庭单位，就是8W个家庭“ 这个观点不成立，你整篇文章没意义哦？”

Henry2015au

第一次这么近

ZZZXX

Questions 发表于 2018-4-14 01:02
“”悉尼和墨尔本的人口增长是公认的20W左右一年，“”

楼主，一年的外来移民在全澳洲的总量是19万，你这 ...

你只要记住，悉尼墨尔本一年的房产出售需求是15W套，以2.5个人一套房计算，这就需要至少40W人，而整个澳大利亚人口增长也就35W人，这是个智商问题

Questions

ZZZXX 发表于 2018-4-14 01:13
你只要记住，悉尼墨尔本一年的房产出售需求是15W套，以2.5个人一套房计算，这就需要至少40W人，而整个澳 ...

靠，自己论点靠不住，还说别人智商问题。

胸大无脑

悉尼屌丝

我一般都是支持LZ的，但今天这个有点失望。

一年15万销售不代表一年有15万新增房屋，人家买了还是要买一个回来住的吧。

还是要看新建房屋有多少。

ZZZXX

悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 01:18
我一般都是支持LZ的，但今天这个有点失望。

一年15万销售不代表一年有15万新增房屋，人家买了还是要买一个 ...

你说的换房是存在的，但也只是市场的一小部分，还有，很多人为了退休就直接房子卖了住养老院了

悉尼屌丝

ZZZXX 发表于 2018-4-14 01:23
你真的错了，很多人为了退休就直接房子卖了住养老院了

确实，说的有道理，怪不得说澳洲是老龄化国家。原来卖房子出来的基本都是去养老院的，把房子卖给新移民的。

ZZZXX

Questions 发表于 2018-4-14 01:14
靠，自己论点靠不住，还说别人智商问题。

胸大无脑

你还好意思谈智商，这20W人里要是还包括了本地出生的婴儿，那岂不是需求更少了，进一步说明我的观点是正确的

equilibrium

翟什么来着？？？

大江东去

真心求问楼主，果树如何嫁接

sunshinybear

实际房价并不贵，2房的apartment 西面有很多便宜的，house只能越来越贵，拿着最低工资想在宇宙中心住house 那是更不可能的。

billroy

LZ 傲人的体征还在吗？

数据派

叹息楼主众多文章里，这篇最缺乏逻辑。姑且以楼主数据为准，逻辑如下：
已知 1）人口每年净增8万家庭，2）每年房产交易15万套。
因为15>8，所以供给大于需求。

这个比较需要一个假设：即卖了房子的人就都不再买房了，每年15万个家庭或住公屋，或进养老院，或流浪，或进监狱，或住旅馆，或住房车。

正确的分析方法是人口增量和新房竣工量相比。

所以，无逻辑下注定惨绝人寰的澳大利亚房市。


感谢楼主，周末让大家早起玩脑筋急转弯！

有时私下想：楼主真的是空军么？故意说反话点播众生吧？如同强调22岁芳华？

好好干

数据派 发表于 2018-4-14 07:47
叹息楼主众多文章里，这篇最缺乏逻辑。姑且以楼主数据为准，逻辑如下：
已知 1）人口每年净增8万家庭，2） ...

你让他学到太多

click

有一件事情楼主说的是对的
大多数人只看到商品当前的价格
就以为那是商品真正的价格
不过这也是一种支撑
当大多数人都接受并以当前价格交易的时候
商品的价格向真正价格的回归会有阻力
这就造成价格回归要比应有的速度慢许多
尤其是房产这种交易成本巨大的商品
在这个过程中，就会有很多人损失或者受益

51migrate

马桶不修了啊

stockcomments.c

支持魔奶侠

逆鳞龍

stockcomments.c 发表于 2018-4-14 08:41
支持魔奶侠

这照片什么意思

stockcomments.c

逆鳞龍 发表于 2018-4-14 08:45
这照片什么意思

请留意颈部以下，腹部以上

逆鳞龍

stockcomments.c 发表于 2018-4-14 08:47
请留意颈部以下，腹部以上

LZ都被证实是个抠脚大汉了啊

stockcomments.c

逆鳞龍 发表于 2018-4-14 08:48
LZ都被证实是个抠脚大汉了啊

不能歧视变性人

逆鳞龍

stockcomments.c 发表于 2018-4-14 08:54
不能歧视变性人

哈哈，好吧

jeffgoal

没想到楼主还是无产主义者，认为租住同权就无产有产一个样。前段时间还有人质疑为什么他要留着澳洲，现在想明白原来是在中国呆不下去了，其实你更应该去三胖国。

frankmanzhu

Lz 跟股票版的笑脸衰哥真是天造一对啊

ilovefamily

click 发表于 2018-4-14 08:25
有一件事情楼主说的是对的
大多数人只看到商品当前的价格
就以为那是商品真正的价格

房子造价我看是不好回归了，因为人工，建材，所需能源都涨了好多，所以造价回归没戏。。
能回归的也就是地价和开发商的利润率了。。。能回归多少不好说了，因为政府本身放出来的新地价格就在涨。。
最能回归的也就是开发商的利润了。。。所以这利润能占房价的百分之几十啊？能被挤出多少？

ilovefamily

数据派 发表于 2018-4-14 07:47
叹息楼主众多文章里，这篇最缺乏逻辑。姑且以楼主数据为准，逻辑如下：
已知 1）人口每年净增8万家庭，2） ...

楼主8楼不是说了，，，换房只占一小部分，很多都是卖房直接住养老院了。。。看来养老院得多盖几个。。。不然居不下每年十几万老人。。。

showme

暴露了楼主的真实水平

笑和尚

老翟（悉尼好，c姐，炸鸡，爱xx的xx）：请别装了，黑空黑出瘾来是病啊，这样不利后半生长寿。