澳洲house和公寓楼面价讨论

sd1565811

才来澳洲不久，看房子看着看着就发现一个问题：

1. 悉尼不错的区，如果买公寓，算2房2卫90平米，我们算100万澳币，楼面单价1.1万澳币左右一平米
2. 同样的区，如果买带地的大house，算900平米的地，一般的房子，建筑面积200平米左右，算250万澳币，土地价不到3000澳币一平米，楼面价大概也是1.1万澳币左右，土地价格和楼面价格差距巨大.

有没有在澳洲长期生活的人解释一下为什么澳洲会有这样的情况. 在大部分国家，土地单价成本远远高于楼面单价成本.

大江东去

澳洲不是说你有地就能盖高楼的

audi

楼上说的对，土地的属性不同

yl001

才来澳洲不久，看房子看着看着就发现一个问题：

1. 悉尼不错的区，如果买公寓，算2房2卫90平米，我们算100万澳币，楼面单价1.1万澳币左右一平米
2. 同样的区，如果买带地的大house，算900平米的地，一般的房子，建筑面积200平米左右，算250万澳币，土地价不到3000澳币一平米，楼面价大概也是1.1万澳币左右，土地价格和楼面价格差距巨大.

有没有在澳洲长期生活的人解释一下为什么澳洲会有这样的情况. 在大部分国家，土地单价成本远远高于楼面单价成本.
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LZ 我没懂啊。。。250万是总价，包括900平的地和200平的房子。。。所以，你的算法是？如果土地每平3000刀。。。那么900平的地价就是270万。。。你的200平房子是送的，每平米0元。呵呵
正常情况下，房子还算新，那么你这个CASE，地价200万，房子70万，你再算算平米价值？

sd1565811

yl001 发表于 2018-3-27 20:05
才来澳洲不久，看房子看着看着就发现一个问题：

1. 悉尼不错的区，如果买公寓，算2房2卫90平米，我们算100 ...

...这么算 200万的土地价值，每平米才2000刀...澳洲的地有这么便宜吗...

澳里人

所以说要买大地破房，远离楼花
足迹真理

yl001

sd1565811 发表于 2018-3-27 22:05
...这么算 200万的土地价值，每平米才2000刀...澳洲的地有这么便宜吗...

哥，奇怪在哪？
西南郊区 70万LAND+house PACKAGE, 地400，房子150，建个PROJECT房子都差不多30-40万，你看看地才多少钱？
不说别的。。。900平的地，不包括R4，悉尼西区100多万还带房子，比比皆是。PARRAMATTA附近非R4的地，大把。
你举的例子已经可以买2E和BURWOOD的大地破房了。。。

yl001

sd1565811 发表于 2018-3-27 22:05
...这么算 200万的土地价值，每平米才2000刀...澳洲的地有这么便宜吗...

澳洲。。。我说的还是悉尼。

澳洲？你去塔州南澳 几十万买个千平地还带房子。。。你觉得土地应该值多少钱？？？呵呵

deltadelta

低容积率的地当然没高容积率的地值钱。你的例子里900的地容积率才0.22，造公寓的地容积率算8好了，差了30几倍了。要是才0.22容积率的地每平米2000刀已经算很高的了

dedge

主要在于Zone,FSR,限高，R4和R2差价巨大，同样R4，限高90m和限高20m的又不一样。

R4的地也不便宜啊，位置好的一块面积不大的就上千万了。

sd1565811

yl001 发表于 2018-3-27 22:12
哥，奇怪在哪？
西南郊区 70万LAND+house PACKAGE, 地400，房子150，建个PROJECT房子都差不多30-40万，你 ...

嗯 是这样子的...

sd1565811

yl001 发表于 2018-3-27 22:13
澳洲。。。我说的还是悉尼。

澳洲？你去塔州南澳 几十万买个千平地还带房子。。。你觉得土地应该值多少 ...

....没去过，不过如果悉尼都是这样，南澳可以想象~

sd1565811

澳里人 发表于 2018-3-27 22:11
所以说要买大地破房，远离楼花
足迹真理

哈哈...

sd1565811

deltadelta 发表于 2018-3-27 22:21
低容积率的地当然没高容积率的地值钱。你的例子里900的地容积率才0.22，造公寓的地容积率算8好了，差了30几 ...

没做过房地产这个我不太懂了，麻烦请教一下容积率是怎么算的？

sd1565811

dedge 发表于 2018-3-27 22:22
主要在于Zone,FSR,限高，R4和R2差价巨大，同样R4，限高90m和限高20m的又不一样。

R4的地也不便宜啊，位置 ...

多谢回复，R4是什么意思？

sd1565811

bello 发表于 2018-3-27 17:31
楼主，容积率不一样啊。不能和天朝比。

哈哈...正在学习

dedge

sd1565811 发表于 2018-3-27 22:50
多谢回复，R4是什么意思？

R4高密度住宅
R3中密度住宅
R2低密度住宅

每个Council规定还不一样，澳洲这些很烦的

六镇起义

因为你建house的地容积率只能建到0.5  剩下的部分不但不能建房子 还得打扫后院 要是有颗参天大树 不但不能砍 还得供着它 当然这也是你的资产啦。 但建公寓的土地 容积率可以轻易做到4。

可以以房价数倍于悉尼的香港为例  

中环美利道商业地块面积为2880平方米  恒基地产花了232亿港币   算下来每平米价格大概是800万   但是由于容积率可以做到15  所以每平米的楼面价大概是54万港币  

但是山顶最昂贵的那些物业 比如聶歌信山道8號  地盘面积23300平米  成交价104亿 相当于每平米地价45W 但是容积率只能到1.3 所以最后每平米楼面价到了33W港币   

deltadelta

sd1565811 发表于 2018-3-27 22:49
没做过房地产这个我不太懂了，麻烦请教一下容积率是怎么算的？

容积率简单点就是建筑面积除土地面积。开放商的楼板价就是按容积率和地价倒推出来的。比如说你例子里900的地，地价200万，如果是8的容积率，那开放商的楼板价就是200/7200，一个建筑平米地价成本278元。如果容积率只有0.22，一个建筑平米地价成本10000元。如果销售单价都是15000一平米，你是开发商的话你觉得哪个地更值钱？就是出几倍价钱买高容积率的地开发商还是有更高的利润

sd1565811

六镇起义 发表于 2018-3-27 23:25
因为你建house的地容积率只能建到0.5  剩下的部分不但不能建房子 还得打扫后院 要是有颗参天大树 不但不能 ...

多谢介绍，那悉尼的土地有没有机会容积率进行修改？比如现在容积率比较低，然后某个时间段容积率修改高，那这样悉尼的土地中长期来看还是非常有投资价值的.

sd1565811

deltadelta 发表于 2018-3-27 23:26
容积率简单点就是建筑面积除土地面积。开放商的楼板价就是按容积率和地价倒推出来的。比如说你例子里900 ...

多谢，容积率是谁在管理的？容积率的修改谁说了算？