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[日常管理] 老妖请进，自住房和投资房的问题，在线等候！ [复制链接]

发表于 2009-2-27 19:15 |显示全部楼层

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买自住房的时候没有考虑过今后可能会转投资房,所以房贷作的REDRAW,浮动利率.已经住满2年以上了,转投资完全合法.
由于工作地点变动，不得不考虑从新租房或者买房。

麻烦您从理财的角度分析看看这样的情况请问该如何操作:

假如目前自住房子购买价30万, 贷款80% 24万, REDRAW的帐户上有20万AVAILABLE, 欠银行还有4万及产生的利息.
目前房子市场价35万, 周租金约350/W.
目前家庭收入税后仅有5万,LD失业了,暂无小孩.(暂时一年内不会让LD工作了),所以不能有太大的贷款压力.

如果打算另外买自住或者投资房,你会如何处理目前的财务状况.

1 REFINANCE, 把AVAILABLE的钱都取出,回到当初的 80% 贷款; 是否可以转为LOC, INTEREST ONLY+ OFFSET然后把房子转投资租出去? 缺点是当初还的利息不能抵扣税务了,全当交房租了;

2 想办法把余下的贷款全部还完, 把房子抵押取得银行的资金买新的投资房，同时这个旧房出租？抵押贷款的利息和普通房贷相比合算吗？

3 直接把房子卖了，不用交增值税，偿还银行债务后还有现金供新的投资。

还有什么出路吗？我很头大，诚心请教各位。不甚感激。

margaretyy

银靴族

发表于 2009-2-28 02:31 |显示全部楼层

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不是老妖，不敢给意见

chui989

草鞋族

发表于 2009-2-28 11:41 |显示全部楼层

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没有关系的,我也想听听大家的建议.
还有一个问题是,如果仅仅简单地把房子租出去,那么是否需要单独开一个帐户用于房子租金已经今后维修的开销呢? 这样是不是会为报税方便些?

janine

铜靴族

发表于 2009-2-28 13:20 |显示全部楼层

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还有一个问题是,如果仅仅简单地把房子租出去,那么是否需要单独开一个帐户用于房子租金已经今后维修的开销呢? 这样是不是会为报税方便些? no

chui989

草鞋族

发表于 2009-2-28 15:59 |显示全部楼层

回复 4# 的帖子

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能回答具体些吗? 不单独开户?

steveking

水晶靴族

发表于 2009-2-28 16:05 |显示全部楼层

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老妖最近很忙，较少上线，还是请其他懂行的同学来回答。

Devil_Star

白金靴族

发表于 2009-2-28 18:56 |显示全部楼层

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有些属于DECISION的问题，别人很难给LZ出主意，特别是对经济和房价的预测：如果建议你多买投资房，万一经济全面崩溃，房价暴跌，你会焦头烂额；如果建议你把自住卖掉，租房去，万一后来房价飞涨，租金也上涨，你会悔不当初。
从安全角度来说：
如果LZ的家庭收入不高，你自己得动手算算可不可以维持2间投资房和自住的租金。同时你提到REFINANCE成LOC，无疑LOC的利率会比普通浮动要高，你得弄清楚申请LOC的动机是什么？生意资金周转或是股票短线投机？如果预测回报率比LOC的利率要低，而且均为长线活动的话，那么用LOC很明显就是浪费钱。

海賊王に俺はなる！
背中の傷は、剣士の恥だ！
生きたいッ!
パンツ見せてもらってもよろしいでしょうか!
It is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent, but rather the one most adaptable to change.
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dofu

皮靴族

发表于 2009-2-28 19:42 |显示全部楼层

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如果是我，现在不动手。多看看！

大家都说什么第二波金融风暴要来了，新闻中不停地报道，那里那里又裁员了。可没有看见世界各国有经济好转的迹象。从我的经历，澳洲是比美国和欧洲反应慢和晚的，而那两处经济是越来越坏的。因此我个人很怀疑，现在是动手的时机。

steven_sa

白金靴族

发表于 2009-2-28 19:49 |显示全部楼层

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所以只有时间才能验证一切，当看到周围的人都在买房，难保自己不跟进去，呵呵

motojazz

布鞋族

发表于 2009-2-28 20:31 |显示全部楼层

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不要跟风，冷静

chui989

草鞋族

发表于 2009-2-28 22:08 |显示全部楼层

回复 7# 的帖子

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谢谢版主的回复.

不过我目前的情况是不得不搬迁. 所以迫切需要处理的就是目前的房子,要么卖,要么租. 卖的话比较简单,但是觉得房价应该还有升值的空间, 卖是不得以的选择,
那么还有一条路就是租出去,目前比较头痛的是租的话,怎么管理帐户? 怎么重新安排资金.
再次恳请大家提出自己的看法和意见. 谢谢!