投资房策略

zhouhello

最近准备换一套好点的自住房，在考虑目前自住房是卖了好还是转投资房好，同时也要把下一步投资房策略想清楚，特别是如何兑现投资房收益。下面是我目前的一些思路，也有不少疑问，请大家多提提意见，能回答我的问题的就更好了。来澳洲时间不长，还有很多要学习的地方。

首先说一下我的情况：目前在墨尔本，有家有小孩，两个人都是上班族，收入还行，但不是土豪。
我想自住房尽量买地大一点，而且应该是组合里最贵的，每5-10年在能力允许时就换更好的自住房 ，自住房免CGT免land tax还是要利用的。
投资房大地破房的话，大家都是怎么合理避税的？特别是上班族。
我觉得大地破房搞分地太复杂，快进快出，不适合新手或者业余选手；大地破房长期持有等土地增值的话，假设现金流不是问题，似乎也不如升级自住房回报高，主要是税太厉害。不知道我的理解对不对？或者还有其它的玩法？
如果不是大地破房，不是apartment，那就是现金流好的unit或小house了?
要重点考虑的税有Land tax, income tax, CGT（苛捐杂税，多如牛毛 ），还有没有漏掉的？

问题：
Q1, 想少交land tax有没有什么好的思路？
Q2, Family trust有没有必要？
Q3, 投资房奶奶屋的建设成本可不可以算入negative gearing?
Q4, 投资房贷款是PI的话，是不是只有利息可以算入negative gearing?

请大家帮忙分析分析我的思路有没有什么bug，也欢迎分享一下大家的投资房策略。谢谢！

melmonash

如果从投资角度讲，假设你花20万升级了自住房，那你卖时能多卖多少？如果比没升级多卖了20万，那不是差不多。

zhouhello

melmonash 发表于 2017-8-20 14:54
如果从投资角度讲，假设你花20万升级了自住房，那你卖时能多卖多少？如果比没升级多卖了20万，那不是差不多 ...

我说的升级自住房是指换一套贵点的，这样今后的增值也多一点

数据派

升值潜力大的作自住。qld常见做法是买木头平房，加高一层，增加卧室。每加一间，房价增约10万。当然也要设计合理才可以，3卧改成8卧就废了，呵呵。
如果只是内部装修，加deck等，花多少，涨多少，意义不是很大。

Pippa

自住房免CGT免land tax

这句话未必正确。有前提有条件。

感觉楼主思路非常混乱。这样说吧，不能一类一类地说。得具体情况具体分析。最后需要考虑的无非就是现金流和长期增值两点。楼主好像特别担心税务局征税。个人觉得你应该找税务师去策划。论坛没办法给你答案。

zhouhello

数据派 发表于 2017-8-20 15:26
升值潜力大的作自住。qld常见做法是买木头平房，加高一层，增加卧室。每加一间，房价增约10万。当然也要设 ...

这个可能不太适合我这样怕烦的人，还是换一套贵点的方便。看来我说的“升级”让很多人误解了，马上把帖子改一下

zhouhello

Pippa 发表于 2017-8-20 15:30
自住房免CGT免land tax

这句话未必正确。有前提有条件。

你很了解我，我是很担心税的问题。不管是现金流还是资本增值，最后都有个如何兑现的问题，可能是每个月，可能是房子卖出时，也可能是退休以后。如果在兑现收益时发现要交超出预期的税就不爽了。

你说的税务师是不是就是会计？

Pippa

zhouhello 发表于 2017-8-20 15:55
你很了解我，我是很担心税的问题。不管是现金流还是资本增值，最后都有个如何兑现的问题，可能是每个月， ...

Qualified Tax accountant

数据派

很多问题在ato的capital gain的文件里有解。建议先看一下，然后找个会计谈一下，或者找finance planner。花些咨询费，比在这里只言片语的消息要准确些。
楼主也清楚投资是大事，大事就要认真办，不要偏听坊间。

RockGate

顶一下楼主的问题

冰与火之歌

买破房大装修做自住，过几年再卖，适用于做生意的人，上班族意义不大，原因么都懂得

q1 没有，要么私下分租逃税
q2 trust对三口之家，小孩没成年情况的避税没有意义
q3 折旧
q4 只计利息，不计本金

望着天空

冰与火之歌 发表于 2017-8-22 08:56
买破房大装修做自住，过几年再卖，适用于做生意的，原因么都懂得

q1 没有，要么私下分租逃税

求教原因

若水无尤

望着天空 发表于 2017-8-22 09:02
求教原因

可能做生意的可以借此机会把现金收入洗白吧。

zhouhello

冰与火之歌 发表于 2017-8-22 08:56
买破房大装修做自住，过几年再卖，适用于做生意的人，上班族意义不大，原因么都懂得

q1 没有，要么私下分 ...

多谢

数据派

望着天空 发表于 2017-8-22 09:02
求教原因

装修一概pay cash

peggy2015

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