房屋中介管理一些知识

觉主87

都是关于自己每天做的工作，每天见到形形色色的房东们，租客们，中间人们，同事们，老板们，同行们。
感觉有点意思，也有点知识。特开此贴，每天发一些小知识，欢迎大家指正。

第一帖介绍一些州和联邦的会参与到物业管理的机构和组织：

CAV- Consumer Affair Victoria，职能有：
1）确保地产agent和agent‘s rep遵守诸如Estate Agent Act 1980及其他相关法律法规，并依法行事。
2）受理投诉，调查estate agent和agent‘s rep的某些行为。
3）处理一些关于佣金的纠纷。
4）在VCAT和法庭介入前发起一些调查。

VCAT- Victorian Civil and Administrative Tribunal，职责有：      
1）对一系列事宜进行问询，包括estate agent及agent rep的相关行为及操守进行问询。
2)  解决房东与租客间的纠纷，但不包括租客间，住户间，邻居间的纠纷。

RTBA- Residential Tenancies Bond Authority, 其职能有：
1） 站在第三方的角度，持有租房押金。
2） 租期结束时，中立地决定押金如何退回。

VSBC- Office of the Victorian Small Business Commissioner，其职能有：
1） 在商业租赁方面，为房东和租客提供相关信息及行为规范。
2） 在商业租赁方面，调查并调解房东与租客纠纷。
3） 注册登记商业租赁合同。

Victorian Equal Opportunity and Human Rights Commission，其职能有：
1）通过保密及公正的调解程序，帮助解决关于歧视，性骚扰，种族歧视，信仰歧视，诽谤等的投诉。

                                                  

觉主87

维州关于房产租赁的相关法律：

Residential Tenancies Act 1997 and Regulations
明确了房东与租客的权利与义务

Retail Leases Act 2003 and Regulations
确保在商业租赁中房东与租客间的公平公正

Australian Consumer Law and Fair Trading Act 2012
和Competition and Consumer Act(Cwlth)共生关系的法律。
在CAV的管辖下，强制执法的依据。

Victoria Civil and Administrative Tribunal Act 1998 and Regulations
该法确定组建VCAT，及其相关职权与程序。

Equal Opportunity Act 2010
在包括租赁方面的领域内，减少歧视和骚扰。

Estate Agents Act 1980
确立房地产行业人员的入门门槛，及从业人员的行为准则规范。

相关联邦法律：
Competition and Consumer Act 2010
在全澳范围内，通过确保商业交易的公平竞争及公平交易，来提高全澳人民的福利。
在维州范围内，规范交易双方的行为与关系，消除违规及误导行为，不公平合同条款。

Privacy A传统1988
管理规范在商业交易中个人信息的使用，存储，并确保租客信息的正确使用。

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
根据物业的种类不同，房东与租客的关系在合同中已明确规定，双方关系也相应地由Residential Tenancies Act或Retail Leases Act和common law来规范指导。相关行业组织也可以为其成员制定相关操守及行为规范。例如：Real Estate Institute of Victoria Ltd (REIV)

觉主87

exclusive leasing and managing authority


现在很少有中介愿意做general，费用一般包括leasing fee，re-leasing fee，managing fee。可以是固定金额，也可以是房租的多少比例。一定注意这些费用是否加上了10%的GST，有些人在国内的房东会对此有所怨言。

觉主87

出租房所需的费用：
Letting fee，分半年一年，包括condition report, open for inspection, bond lodgement and etc.

Managing fee, 带不带家具有所区别。

Administrative fee，这个看中介。

Advertising，广告费，包括brochure, photograph, floorplan, advertising.

如果遇上租客纠纷需要上法庭的费用，VCAT费用：1）VCAT application：$55.60. 2)Warrant133.70. 3)Tribunal file&case preparation fee: $99.0(inc.GST). 4)Tribunal appearance fee(min 2 hours charge)132.0(inc.GST)

当然为了做成生意，价格可以商量。但我们是有底线的。
我个人拒绝恶意讲价。

觉主87

CAV提供的标准租客申请表：


各个中介会有所不同，但大同小异。

jwchen0208

感谢分享

觉主87

jwchen0208 发表于 2017-8-19 07:05
感谢分享

谢谢，一般这种纯知识点的帖子不那么火，事例贴容易火。

Carling

官方文章，又看了似懂非懂！

Angela860310

同行

sugarcatty

mark先
看看维省和昆省有木有不同

andrewmama

房子里面的修理，好像很多灰色地带，lz重点说说。

偶以前租房，马桶有点漏水，要把那个抽水 按钮来来回回倒腾几次才能止住，有时候没留心弄，出门回来听到水一直在漏。

和中介说，他回复说老房子就是这样的就不理。我们当时也没太计较

如果碰到搞事的，把房租每周扣个几十当水费，估计他们里面来换马桶了

觉主87

Carling 发表于 2017-8-19 11:51
官方文章，又看了似懂非懂！

先从基础聊起，这行法律法规很重要。

觉主87

Angela860310 发表于 2017-8-19 11:55
同行

前辈多关照。。。

觉主87

sugarcatty 发表于 2017-8-19 11:58
mark先
看看维省和昆省有木有不同

确实不懂昆州和维州有何区别。。。等我搬去布里斯班住几年再说

觉主87

andrewmama 发表于 2017-8-19 13:49
房子里面的修理，好像很多灰色地带，lz重点说说。

偶以前租房，马桶有点漏水，要把那个抽水 按钮来来回回 ...

无论如何，这也属于业主/中介负责的，这种滴滴答答漏水的情况属于正常损耗。

租房合同里明确了紧急维修和普通维修，但租客必须在维修期内继续交房租。但是如果需要VCAT处理的话,租客可以申请把租金存入VCAT’s的rent special account payment内，直到纠纷解决为止.

时空

感谢楼主传经送宝

觉主87

时空 发表于 2017-8-21 20:27
感谢楼主传经送宝

那还不加分？

liz123665

顶

Fionawong

请问楼主 我的出租房楼上浴室漏水 导致我家屋顶漏水 租客走了。现在物业是应该楼上屋主修，楼上屋主拒绝 说应该物业修，谁也不修 我应该怎么办呢

觉主87

Fionawong 发表于 2017-8-22 06:12
请问楼主 我的出租房楼上浴室漏水 导致我家屋顶漏水 租客走了。现在物业是应该楼上屋主修，楼上屋主拒绝 说 ...

按照官方说法是：
首先楼上漏水，导致楼下屋顶漏水，这是无法确定责任的事。然后大楼物业会进来调解（大楼物业不一定会管，要管也只是帮你联系一下），
第一种情况，楼上房东可以不管。
第二种情况，楼上房东自觉是自己房子的问题，选择维修，但也只是维修而已，ta不会管你里面的租客，有没有房子住，或者说适不适合继续住。

租客只会找你房东或者agent。

所以一定要买保险，一旦出事，保险会cover这些情况。

sugarcatty

lz其实我们可以开一个奇葩业主租客吐槽的帖子，真是活久见

时空

觉主87 发表于 2017-8-21 22:44
那还不加分？

分分奉上

觉主87

时空 发表于 2017-8-22 21:23
分分奉上

矮油，这么客气。哈哈

觉主87

sugarcatty 发表于 2017-8-22 18:29
lz其实我们可以开一个奇葩业主租客吐槽的帖子，真是活久见

请suger妹开个头，我来吐。

Double1881

这个好 感谢分享。

雾沉半垒

Fionawong 发表于 2017-8-22 08:12
请问楼主 我的出租房楼上浴室漏水 导致我家屋顶漏水 租客走了。现在物业是应该楼上屋主修，楼上屋主拒绝 说 ...

你要看漏水的源头在哪里，在common property就是物业修，在楼上屋内就是楼上屋主修
在NSW一般这种情况，因为可能涉及common property和另外一户，你通知物业后，物业应该找人过来确认漏水源头

RosasaRo

非常有用的信息

觉主87

雾沉半垒 发表于 2017-8-23 09:57
你要看漏水的源头在哪里，在common property就是物业修，在楼上屋内就是楼上屋主修
在NSW一般这种情况， ...

我遇到过一次，这个责任确实很难界定。各种扯皮。

蚝

讲点儿真实案例呗，那个会很好玩儿

觉主87

蚝姐 发表于 2017-8-23 12:22
讲点儿真实案例呗，那个会很好玩儿

姐，我不想回想那些糟心事了。。。想一次伤一次，比ex还伤。