原来land tax的影响也很大啊

2late

研究了一个负扣税情况下，产权分割引起的land tax变化，以及相应的退税影响。有点颠覆我之前的印象：一直以为产权应该尽量往收入多的一方多放。但是发现在双方税率想差不大的情况下，并不是如此。

我算的例子是一人收入5万，一人收入10万这样的情况，大概的最佳分割是4，6比例。有点出乎意料。

kr2000

为什么呢
税多的一方交land tax不是越多越好吗

2late

kr2000 发表于 2017-7-14 09:12
为什么呢
税多的一方交land tax不是越多越好吗

好多因素吧，主要是收入差距落到的税率差不大。拿1百万的房子，净现金流每年亏损2万来举例，100%放在10万收入的一方下面，land tax 近3000，如果90%，land tax 降到2500左右，少了500.   而退税金额只减少160左右。实际收入增加340.

对了，还没整明白land tax是不是只算土地价值的部分呢？还是房屋价值也要包含进去。

zhangtingban

一天世界晴~

2late 发表于 2017-7-14 10:18
好多因素吧，主要是收入差距落到的税率差不大。拿1百万的房子，净现金流每年亏损2万来举例，100%放在10万 ...

只算土地价值部分 而且是看council 的估价 不是实际价值

2late

一天世界晴~ 发表于 2017-7-14 11:05
只算土地价值部分 而且是看council 的估价 不是实际价值

这个在合同里能看到吗？council rate那张上面？

一天世界晴~

2late 发表于 2017-7-14 12:25
这个在合同里能看到吗？council rate那张上面？

对的

hongji

land tax是state revenue做的，council做的只是收council rate用的

一天世界晴~

hongji 发表于 2017-7-14 12:28
land tax是state revenue做的，council做的只是收council rate用的

Site value is the unimproved value of the land excluding capital improvements such as buildings. Local municipal councils conduct site valuations on most Victorian land every two years. The council uses these site valuations for their rates purposes. We use council site valuations to calculate land tax for two years.

2late

一天世界晴~ 发表于 2017-7-14 12:37
Site value is the unimproved value of the land excluding capital improvements such as buildings. L ...

计算land tax的土地价值，就是council rate 那张右上角site value对应的数字，是吧？

一天世界晴~

2late 发表于 2017-7-14 13:25
计算land tax的土地价值，就是council rate 那张右上角site value对应的数字，是吧？ ...

大多数地方是这样 但是貌似有些地方用的是政府的数据 具体为啥我也不清楚

rabbitpoint

维州。

第二个投资房是不是头25万也不免税了，谁知道？

大江东去

按收入比分配房产产权所有比

2late

大江东去 发表于 2017-7-14 19:52
按收入比分配房产产权所有比

这样能达到税收利益最大化吗？愿闻其祥

Bubblegal

房产产权要如何更改？

ozforever

2late 发表于 2017-7-14 10:18
好多因素吧，主要是收入差距落到的税率差不大。拿1百万的房子，净现金流每年亏损2万来举例，100%放在10万 ...

land tax,land tax,land....

shayy

没看懂，我以为Land tax与收入无关呢

大江东去

2late 发表于 2017-7-14 21:41
这样能达到税收利益最大化吗？愿闻其祥

你自己已经算过了

我算的例子是一人收入5万，一人收入10万这样的情况，大概的最佳分割是4，6比例。有点出乎意料。

lemon-lemon

大江东去 发表于 2017-7-15 15:03
你自己已经算过了

我算的例子是一人收入5万，一人收入10万这样的情况，大概的最佳分割是4，6比例。有点 ...

晕。我调整为1%和99%了

早知道就46开了

2late

lemon-lemon 发表于 2017-7-15 16:42
晕。我调整为1%和99%了

早知道就46开了

这个跟房屋缴纳土地税的基础也有关系的，所以你的选择未必就是不好。如果只有50万左右价值的需要缴纳土地税，就是100%放在一方名下最有利。不过每年的退税差异真的很小，10%的产权变动，大概只有不到100刀的退税影响。

如果考虑到房屋出售时的增值交税，用我建的模型，算下来基本上是对半开最划算。不过这里面的变数太多，持有年限，增值量，出售时持有人双方的收入情况，种种。所以只能算是基于很多假定上，得出的假定结论。  

2late

Bubblegal 发表于 2017-7-14 22:49
房产产权要如何更改？

据说维州现在转产权要交印花税了。

dingyipu

2late 发表于 2017-7-16 21:20
据说维州现在转产权要交印花税了。

本来也要交。只有加夫妻一方的名字不交。

2late

dingyipu 发表于 2017-7-16 21:28
本来也要交。只有加夫妻一方的名字不交。

嗯，感觉就是政府还是算得很精的。

dingyipu

2late 发表于 2017-7-16 21:31
嗯，感觉就是政府还是算得很精的。

老牌资本主义国家，有漏洞也是故意给你卖个破绽。

Bubblegal

2late 发表于 2017-7-16 21:20
据说维州现在转产权要交印花税了。

如果是更改持有％呢？

例如从1％和99％改成40％和60％？

2late

Bubblegal 发表于 2017-7-16 22:33
如果是更改持有％呢？

例如从1％和99％改成40％和60％？

要交印花税

mdlp

2late 发表于 2017-7-17 12:17
要交印花税

怎么个交法？

2late

mdlp 发表于 2017-7-17 13:01
怎么个交法？

具体没研究过，我想应该就按普通印花税一样的处理吧，只是可能需要确实产权变更当时房屋的价值，不知道ATO这方面是怎么要求的。估计要找专业的人来估价吧。

hanpeng

Bubblegal 发表于 2017-7-16 22:33
如果是更改持有％呢？

例如从1％和99％改成40％和60％？

上个月不交，这个月要交印花税了

hanpeng

dingyipu 发表于 2017-7-16 21:28
本来也要交。只有加夫妻一方的名字不交。

上个月不交，无论加名字或变比例。