以后卖房子都要申请 Clearance Certificate了，增值税一个都别想跑

大头菜到

Foreign Resident Capital Gains Withholding
顾名思义是一个向海外房产拥有者下手的政策

Foreign Resident Capital Gain Withhold Tax
自2017年7月1日起
海外人士出售自己的澳洲房产
房产的合同价格超过75万澳币
税局将会对销售价格的12.5% 进行预扣

举个栗子啊
李雷早前在澳洲留学，被这里的优美居住环境和良好投资前景所吸引，花了60万在悉尼购买了一个投资房产。 学成回国的李雷将澳洲房产出租，每周仍收取不错的租金收入。 今年李雷准备在上海买房，打算将悉尼的房产售出，房屋销售价格为82万。

韩梅梅有意购买李雷的房产，与中介协商达成一致之后，于 2017年7月5日在购买合同上面签字。 由于新政，韩梅梅需要李雷出据一份 ATO 发出的 Clearance Certificate 来证明卖家 (vendor) 是否是Australian Resident for Tax Purposes。 因李雷在学成之后即回国发展，不是Australian Resident for Tax Purposes.

因此，韩梅梅需要在settlement的时候，扣出房款的12.5% 交付于Commissioner of Taxiation, 而不是将所有房款都付给卖家(vendor). 而李雷虽然人不在澳洲，但在这一个Financial year里面依旧需要向澳洲的ATO 报税，以退回房产增值税的其余部分。

在这个栗子里，有几个重点小伙伴们可以注意一下：
1：房屋的合同价格超过了75万
2：房屋合同日期在2017年7月1日之后
3：韩梅梅需要李雷出据Clearance Certificate
4：李雷不是Australian Resident for Tax Purposes

因此，韩梅梅需要在 settlement 之时，扣除房款的12.5% 交付于税务部门。

这里面的Foreign Resident 是ATO 用于Tax Purpose的定义。 与移民局或者购买房产时申请FIRB对Forerign 定义不同。 所以在这里的Australian Resident 并不局限于 Permanent resident 和 Australian Citizen.  

而且就算你是Permanent Resident 或者 Australian Citizen, 在出售澳洲房产的时候，也依旧需要申请和出据 Clearance Certificate.


再举个栗子啊
Zac 和 Lucy 是一对Couple, Lucy 是 Australian Citizen, Zac 则持有澳大利亚的工作签证。 两人共同拥有一套澳洲房产，2017年8月二人将房产以150万澳币的价格售出。 在售出之时买家需要二人同时提供ATO 出据的 Clearance Certificate. Zac 虽然并不是PR或者澳洲公民，但满足ATO 的Australian resident for tax purpose 的要求，所以二人均出据了有效的Clearance Certificate. 买家则无需向税务部门交付12.5%的预扣额。

在这个栗子里：
1：如果房产有多个房主，则每个房主均需要提供Clearance Certificate.
2：卖家提供有效Certificate，则买家无需交付购房款的12.5% 到ATO
3：这里的Australian Resident 不局限于 PR 和 citizen.

如果卖家是澳洲的PR 或者Citizen，但在出售房产之时忘记了申请Clearance Certificate， 买家仍旧需要将购房款的12.5%交付给税务机构。

Clearance Certificate 可以在ATO网站上进行申请
通常申请时间为14至28天（至少14天）
每次申请后的有效期为 12个月。

总而言之
ATO估计就是为了防止海外人士卖了房子走人，不交增值税
所以就在房屋买卖之时，就先扣住房屋交易金额的12.5%
小伙伴们以后卖房子不要忘了申请，Clearance Certificate 。
不然房款的12.5%都要暂时扣在ATO那里，相当坑爹啊。

大韦

老乡，站住，不然我们开枪了！

万里之外

李雷 韩梅梅

leslie1207

合理，亡羊补牢～

aulin

针对海外人士有道理，但对于还在澳洲居住的本地人来说，有点匪夷所思了。

大韦

因李雷在学成之后即回国发展，不是Australian Resident for Tax Purposes.


这个话也不能完全这么说，要看哪个financial year .
不过大毛病没有。
其实就是补上了之前很多海外人士弄了个地，撸了个大豪宅，然后转手卖了，赚了几十上百万，一分钱税不交的情况。

这个漏洞补的及时啊。

xiejiannan

瞧你那损色

干的漂亮

瞧你那损色

啥时对跨国企业也这么强硬就好了

aowu

搞死海外投资，自己内部炒房

小胖子吃辣肉面

印花税不是买房要交嘛？现在卖房也要交了？交两遍，25%？

大头菜到

小胖子吃辣肉面 发表于 2017-6-13 13:24
印花税不是买房要交嘛？现在卖房也要交了？交两遍，25%？

这个不是印花税，是增值税

白雲山民

748888.00合同价，其他现金人民币国内付？

raoliang0082

打击海外买家,应该有效

Double1881

投资房要缴 而且要超过2m.

kevin_m

这个一年前就有了吧

律师应该会要求的

不扣下的话 税收就有买家承担了 谁买谁倒霉

不过好像记得房屋在2M以上才适用

ville

weedoo

so what？

vickyvicky

税法早就有只是现在开始通过代扣强制执行

Luxiaolu

kevin_m 发表于 2017-6-13 14:09
这个一年前就有了吧

律师应该会要求的

今年有更新 税法年年改啊~~

去ＡＴＯ网站看看就知道了

谢谢楼主提供解释　理解更清晰了

New rules for foreign resident capital gains withholding (FRCGW) apply to vendors disposing of certain taxable property under contracts entered into from 1 July 2017. The changes will apply to real property disposals where the contract price is $750,000 and above (previously $2 million) and the FRCGW withholding tax rate will be 12.5% (previously 10%). The existing threshold and rate will apply for any contracts that are entered into from 1 July 2016 and before 1 July 2017, even if they are not due to settle until after 1 July 2017.

ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Calculating-a-capital-gain-or-loss/Capital-gains-withholding--Impacts-on-foreign-and-Australian-residents/

jobseeking

如果100万买的，200万卖，增值税至少交 100万 X 40%了吧，仅仅扣12.5%觉得不够啊？

aulaoda

大头菜到

jobseeking 发表于 2017-7-13 12:49
如果100万买的，200万卖，增值税至少交 100万 X 40%了吧，仅仅扣12.5%觉得不够啊？ ...

之前拥有超过12个月之后增值收税部分有减半优惠，所以就是50万*40%。 扣12.5% 足矣

rongaikun

澳洲身份更值钱了

prahran11

从2017年7月1日起，如果物业业主为“外国人”，且物业售价的合同价格在75万澳元及以上（以前为200万澳元）， 将收取外国业主资本增值预扣税（FRCGW），税率为12.5％（以前为10％）。澳大利亚本地卖家可以在房产交易前向ATO提供“Clearance Certificate”，以避免12.5％的预扣税。

对于澳大利亚本地居民，“Clearance Certificate”可以給物业购买者确定其预扣税义务，确定预扣税不适合用于房产交易。澳大利亚本地买家（或其代理）需要在网上申请一份“Clearance Certificate”申请表。

ayuanx

大韦 发表于 2017-6-13 13:09
老乡，站住，不然我们开枪了！

快开！老子家里没铜了，正想收集点子弹回家修水管去呢！

prahran11

大头菜到 发表于 2017-7-14 08:53
之前拥有超过12个月之后增值收税部分有减半优惠，所以就是50万*40%。 扣12.5% 足矣 ...

Capital Gain Discount 仅对有身份的人

外国买家从来就没有50% CGD 的折扣

在澳大利亚赚的钱就要给ATO交税  按照non-resident个人税率交  32.5%起征

Taxable income        Tax on this income (before amendment)
$0 – $80,000                         32.5c(1) for each $1
$80,001 – $180,000        $26,000(1) + 37c for each $1 over $80,000
$180,001 and over        $63,000 + 47c(2) for each $1 over $180,000

海天平和

fuyao

DE爷

prahran11 发表于 2017-7-14 15:51
Capital Gain Discount 仅对有身份的人

外国买家从来就没有50% CGD 的折扣

错，以前有的。CGT