悉尼epping 值得投资吗

hpehpe

我朋友不在澳洲,想投资epping, 我查了一下，
现在house 均价为一百八十万，但每周租金才690元，
以利息五厘算，九万的利息，租金才三万五一年，还不算地稅，
一年要贴六万元，若利息七厘，利息支出十三万五，一年要贴十万，
不知足跡有沒有知道升值潛力怎样

大江东去

按这么算，上北的house更没人买了

诡秘之主

Epping1.8M的不多了吧

刘关张

如果本地收入， 并且本地收入高的话，这6万多退税一下，也能回来不少，而且房子每年涨5%，就远远超过你一年付出去的钱了。

关键还是现金流，

hpehpe

刘关张 发表于 2017-6-2 23:50
如果本地收入， 并且本地收入高的话，这6万多退税一下，也能回来不少，而且房子每年涨5%，就远远超过你一年 ...

退回也就38%， 十万元也就三万多一点，还沒算近八千多的地稅及几千元的council 费

tina-go

刘关张 发表于 2017-6-2 23:50
如果本地收入， 并且本地收入高的话，这6万多退税一下，也能回来不少，而且房子每年涨5%，就远远超过你一年 ...

现金流的意思是，每年贴补这些 够不够生活是么

orangejue726

差钱就不要买HOUSE。。。。还考虑现金流。。EPPING 3房公寓都要1.2-1.5M了。。

星辉南极

hpehpe 发表于 2017-6-3 00:28
退回也就38%， 十万元也就三万多一点，还沒算近八千多的地稅及几千元的council 费 ...

Land tax , council 都能退
为什么是38% 不是45%

sydney369

大江东去 发表于 2017-6-2 23:38
按这么算，上北的house更没人买了

第一上北岸Hornsby之前的区基本都过200万，有些奔三百万，这里公校私校在悉尼，澳洲乃至世界都有名，有火车，环境也好，素质也高很多，想Killara上周就拍出去880万，都是当地人争，大家都喜欢抢，这里房价三年大部分涨过百万

hpehpe

orangejue726 发表于 2017-6-3 08:15
差钱就不要买HOUSE。。。。还考虑现金流。。EPPING 3房公寓都要1.2-1.5M了。。

是投资不是自住 ，当然考虑现金流 ,若房价还象几年前大升那样,
那无问题，但怕滞涨， 所以才听听大家分析

vickyvicky

Epping的租金太低, 涨幅有不确定性。买北海滩同样价格租金1000多一周, 还有海景

hpehpe

vickyvicky 发表于 2017-6-3 09:51
Epping的租金太低, 涨幅有不确定性。买北海滩同样价格租金1000多一周, 还有海景 ...

我就是一样不明白 华人多的地方 租金都很低 住那里的人
收入低

砍不死

我也有所困惑哈 （楼主的例子有点极端180万的耗子就租700不到）咱就且按楼主的假设来设想下吧
几个假设必须成立
1. 海外投资者（涉及不到NEGATIVE GEARING）退税的
2. 贷款70%比较现实 按现在银行评估价格能给70%就不错了
如果这样的话 一个房子按楼主说 每年利息10万 租金才3万多 你还有加上LAND TAX COUNCIL RATE 还有一个项楼主忽略了 就是LIVING MAINTENANCE（这个其实是很多HOUSE OWNER不愿意直接面对或者拿出来说的）一般都说公寓还得交物业等等 那么HOUSE的就没物业了吗？房屋内部漏水 老化 断电 门窗等等 如果把房子租出去加上自己运气确实比较差的话 租客中介电话动不动就会来 楼主朋友海外投资 （本地投资自己不HANDIE得也一样）是不是得找TRADEMAN来维修 （如果人不在澳洲就让中介找的话这个QUOTE能整死人的）随随便便就上千刀没了。
综合如上 按EPPING这样大火的区每年房屋上涨5%算（前几年会多的多 现在吗差不多了）180的5%是9万
您利息每年要赔6万多 加上COUNCIL RATE LANT TAX MAINTENANCE 和空置率都加上 每年还是陪钱的？（可能例子比较极端或者有的HOUSE投资者自欺欺人不愿意面对）这还不算你要是真卖的时候还要交的 CGT 这么算来真的值得投资HOUSE吗

砍不死

所以海外买家还想玩HOUSE的从现在开始不是太适合了（如果手头现金流比较紧张的话）当然如果您有钱的话 不怕未来涨利息 和很多其他不稳定因素的话 能HOLD住这个HOUSE 5 7 8年的话 您还是可以尝试的 因为长远看HOUSE必定还得涨 尤其是热区（比如EPPING）但是近几年 您还想像楼上说的 3年涨100万 本人只能呵呵了！！！！

doudou2012

都是华人愿意倒贴钱投资吧。。同事鬼佬都是投资50万以下的，租金400多，从来不影响生活。

hpehpe

砍不死 发表于 2017-6-3 10:29
我也有所困惑哈 （楼主的例子有点极端180万的耗子就租700不到）咱就且按楼主的假设来设想下吧
几个假设必须 ...

那个一百八十万 租金$690是从Realestate.com 的地区
Profile 查出来的 今年利息过5.5到6基本上是板上钉钉的事，
我朋友在英国己有投资， 孩子也在英国了

leelingqing

谁家Epping$180万的house租690的? 我们街上的三年前就租$950一周了。
另外, 请让我涨涨知识, 海外买家怎样买Epping的house?

hpehpe

leelingqing 发表于 2017-6-3 11:15
谁家Epping$180万的house租690的? 我们街上的三年前就租$950一周了。
另外, 请让我涨涨知识, 海外买家怎样 ...

https://www.realestate.com.au/neighbourhoods/Epping-2121-NSW
这是link, 白纸黑字的数据 一百八十万的房 六百九十元租金每星期

hpehpe

leelingqing 发表于 2017-6-3 11:15
谁家Epping$180万的house租690的? 我们街上的三年前就租$950一周了。
另外, 请让我涨涨知识, 海外买家怎样 ...

我邦他买 发小 所以我要肯定不是个坑 明白吗

沧海一粟a

hpehpe 发表于 2017-6-3 12:22
我邦他买 发小 所以我要肯定不是个坑 明白吗

好的位置永远涨，买近Epping 火车站的

星辉南极

sydney369 发表于 2017-6-3 08:34
第一上北岸Hornsby之前的区基本都过200万，有些奔三百万，这里公校私校在悉尼，澳洲乃至世界都有名，有火 ...

大江说的是反话

星辉南极

hpehpe 发表于 2017-6-3 12:18
https://www.realestate.com.au/neighbourhoods/Epping-2121-NSW
这是link, 白纸黑字的数据 一百八十万的 ...

你要追求租金，去买apartment
House 只追求CGT

砍不死

hpehpe 发表于 2017-6-3 12:22
我邦他买 发小 所以我要肯定不是个坑 明白吗

兄弟 你啊 以后不要跟足友们在解释或者分辨啥你说的话了。兄弟我告诉你一个小秘密 足迹上悉尼所有关于房子的帖子（什么价格 位置 学校 学校 学校 环境 人文 社会发展等等）只要是根悉尼北区有关系 不管你是上 下 西北。回帖子的时候一定要谨慎谨慎在谨慎 小心小心在小心。有一点点 一滴滴 一丝丝的贬低该区域的言辞必定会被喷的分尸（你虽然没有贬低但是你说180万的房子租690这样马上就会有我朋友！！！我家！！！我附近！！！我同事等等的回复出现 还会顺带的激发一些比如楼上"请问BLABLA等等“的回复出现无视就可以了）。所以理性的看看大家回复就好了 自己心里有个数看看回去跟你发小商量下 说实话按你介绍的他的CONDITION不是太适合投资EPPING的HOUSE现阶段 风险有些过大

大头爸爸

上北的租金回报比2E高，当然准备分租的当我没说

fuying

1 POSITIVE GAIN
2 NEGATIVE GEARING

1. POSITIVE CASH FLOW
TAX: NON RESIDENT TAX RATE= HIGHER TAX RATE

2. NEGATIVE GEARING
ACCUMULATED LOSSES TO OFFSET CGT if there is any

Best solution:
Set up a company, limited liability with limited cost for setup: $900-$2000
No restrictions on residential or commercial properties/lands.
FIRB's application only applies to Foreign companies.

Two Directors, your friend & you. share % need more details on your backgrounds

Company tax rate: 27.5% flat rate
Director fee and Franking credits on dividends.

Finance is available, both overseas & local. You need to ask your friend to provide income statements. You may need to register for withholding tax with ATO.

I only provide general information on tax structure, I am not providing any financial advice or tax advice.
Please be aware of the business/investment/financial risks.

梦飞翔

星辉南极 发表于 2017-6-3 08:30
Land tax , council 都能退
为什么是38% 不是45%

land tax能退？怎么退啊？

星辉南极

梦飞翔 发表于 2017-6-3 16:13
land tax能退？怎么退啊？

作为投资支出抵消个人收入

梦飞翔

星辉南极 发表于 2017-6-3 16:41
作为投资支出抵消个人收入

你说负扣税么？他是海外的啊

星辉南极

梦飞翔 发表于 2017-6-3 17:23
你说负扣税么？他是海外的啊

海外人士没办法了

梦飞翔

星辉南极 发表于 2017-6-3 17:24
海外人士没办法了

读题不认真啊！我以为你有什么新奇的方法呢……