炒炒更健康？——浅谈土澳的资本利得税

silverxu

某位来自羊村的美女客户前段时间和小编提到：“今年房市真的是不错，半年前在GW的破投资房已经增值了近10万！我准备装修装修把它卖了再炒一个。”

小编同样曾经来自羊村，深知美女客户此言不虚。在羊村里小编身边很多资深炒房客都不断重复着这个套路：

• 等待房市的快速上升期
• 好区溢价买个破房，交10%的定金
• 要求3-6个月的交割期（Settlement Date），具体情况具体分析
• 3-6个月之后交割，对房子进行装修（甚至价格好时，要求在交割前装修）
• 上市卖出
• 等待下一个目标
  

在羊村，使用此套路确实是可以赚得盆满钵满。可是在土澳，我们还可以以不变应万变吗？

我：”你考虑过除去资本利得税之后，还能赚多少吗？”

她：“土澳还要收资本利得税？”

世界上很多国家，包括我们祖国，对于资本利得税（Capital Gain Tax，简称 CGT），尤其是房产上的资本利得税都是睁一只眼，闭一只眼。谁让房产是咱的经济发动机呢？

然而土澳在这一点上并没有，相反万税的土澳眼睛还睁得很大。

什么是资本利得或资本利失（Capital Gain or Capital Loss）

资本利得或资本利失简单来説，就是买卖某个财产（这里专指房产）的价格之差。

• 假如卖价大于买价，就会产生资本利得。
• 假如买价大于卖价，就会产生资本利失。
  

因为房价长期上涨的特殊属性，大部分的房产出售都会产生资本利得。

什么是资本利得税（Capital Gain Tax)

对于资本利得征收的税，就是资本利得税。（那位同学不要扔鸡蛋！）

假如持有资本的是个人，资本利得税并没有一个固定的税率，因为资本利得会被算入所有者当年的个人收入当中。

假如你有一份年薪8万刀的工作，假如卖掉赚了10万刀，你今年的收入就是18万刀。

你需要交36,685刀的资本利得税。

前排的聪明童鞋又要发问了：“假如我花大价钱装修了呢？”

问得好！

计算资本利得税时，必须要减去相关花费。这包括但不局限于：

• 印花税
• 律师费
• 会计师费
• 卖房中介费
• 利息
• 水电
• 装修费用
• 等等
  

还是上面的例子，假如你花了4万刀装修，应纳的资本利得税就降为了21,885刀。

ATO肯定是不会接受现金交易的，童鞋们记得留好Tax Invoice。

刚才讲到假如持有资本的是个人，那其它情况呢？假如房子是在公司名下，则资本利得税是恒定的30%。

用公司还是个人买房划算呢？还是问会计师吧！

我不想交这么多

熟悉小编套路的读者都清楚，小编总会有些方法减免各种税费的：

我真的一点也不想交

那房子买下来就用来自住吧，这样是不需要交纳CGT的。记得不能只靠嘴説房子用途是自住，买来是真的要住进去的。我建议大家最少在里面居住12个月，因为：

住进去12个月之后，假如因为真实的原因如工作调动搬去其它州，或者大病，此房可以用作投资房出租最多6年。6年内出售，仍然一分资本利得税都不用交。

投资房

投资房持有一年之后，资本利得税可以减免一半。

我的房80年代就买了，这次要交死了

1999年9月21日之前购入的投资房，不仅可以获得以上的减免一半优惠，另可减去这么多年的相应的通货膨胀系数。

还有别的方法吗？

去会计那里问问Family Trust吧。我后面会专门分享一篇干货《利用家庭信托（Family Trust）避税》。

假如我卖价低于买价呢？

假如您运气真的这么差，民房的卖房价居然低于买房价。ATO允许您将亏掉的钱去抵消其它赚到的资本利得。假如您在同年并没有产生资本利得的话，您可以把这笔亏掉的钱带到未来任何产生的一年(Capital loss carry forward)。

川普在1995年时申报了一笔高达9.16亿美元的资本损失，这让他在往后的18年内，合法地躲过了几乎所有资本利得税。

总统竞选期间，希拉里团队始终围绕这一点对他进行攻击，却始终无法攻破。

避而不逃，就算在媒体上批露，国税局（IRS）也毫无办法。富人愈富，穷人愈穷。这就是知识和法律的力量。

本文结束之前，我再为大家算一笔帐：

现实生活中，这位美女客户工资8 万，持有此的投资房仅6个月，购入价是96万刀，假设成交价格是106万刀，持有过程中产生了以下4万刀的费用：

律师费
印花税
地产中介费
简单装修
银行利息

那么她的税后利润是：

10万毛利 - 4万持有成本 - 21,885的资本利得 = $38,115

我成功说服她推迟6个月出售，假如成交价格不变，税后利润将变为

10万毛利 - 4万持有成本 - 10942.5的资本利得 = $49,057.5

简单的策略，让她的税后利润增加了28.7%。

这样就满足了吗？愚蠢的人类啊！

假如她买下就住进此房，同时装修。一年之后出售，她一分钱资本利得税也不用交！

美女客户已经哭晕在厕所了！

本文图片来自互联网。

如有其它疑问欢迎回贴或私信。假如有任何错误请指教。

yorkkroy

CGT入门介绍

但目的不明 偏中介

silverxu

yorkkroy 发表于 2017-5-18 17:52
CGT入门介绍

但目的不明 偏中介

读文章不会吃亏的

mlink3

好像有误导性息啊。。

投资房 变自住 是免不了资本利得税的。要 按时间比例算的。

除非房主一开始买的时候 就在地税局 登记为自住房 并且 房子一交割后就自己入住过一年时间 才可以 启用六年法则。 否则 无论其他什么状况 都是要按投资房算的。

mlink3

silverxu 发表于 2017-5-18 17:54
读文章不会吃亏的

这不 不明真相的人。 差点被忽悠了

silverxu

mlink3 发表于 2017-5-18 18:11
好像有误导性息啊。。

投资房 变自住 是免不了资本利得税的。要 按时间比例算的。

我真的一点也不想交

那房子买下来就用来自住吧，这样是不需要交纳CGT的。记得不能只靠嘴説房子用途是自住，买来是真的要住进去的。我建议大家最少在里面居住12个月，因为：

住进去12个月之后，假如因为真实的原因如工作调动搬去其它州，或者大病，此房可以用作投资房出租最多6年。6年内出售，仍然一分资本利得税都不用交。

我稍稍解释一下哈，上面已经说了不光是需要DECLARE房子用途，而且真的要住进去吗？

我希望科普类文章写的轻松简单一点，太繁琐的话会让人失去兴趣。

当然一切以专业人士（会计）的建议为主。

清咖一杯

假如这位美女还有别的自住房呢，第三种方法也不可能呀。懂family trusts的朋友上来说说怎么少交CGT？

silverxu

清咖一杯 发表于 2017-5-18 20:42
假如这位美女还有别的自住房呢，第三种方法也不可能呀。懂family trusts的朋友上来说说怎么少交CGT？ ...

第三种方法指的是？

假如有别的自住房，第二个自住房的买，与第一个自住房的卖之间可以有一个长达6个月的OVERLAP。在房价快速上涨期其实也算是个不大不小的便宜了。

要不然持有一年并只交一半CGT也是一个不错的选择。

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FAMILY Trust是一个比较大的话题，我后面会另写一篇，不过我简单讲几个基本的概念：

• Trust: 比有限公司更加独立的经济个体。与公司不同，Trust是不被其它人或公司持股的。但它可以拥有多个Trustee和Beneficiary。
• Deed of Trust: 信托契约。Trust管理的纲领都在里面，概念有点像董事会章程。
• Appointor: Family Trust当中的神，可以随意添加或者移除Trustee，相当于公司中的拥有超过50%董事会席位的主席。但Appointor一般不会参与Trust管理，也不会是Trustee或Beneficiary。
• Trustee: 管理Family Trust的人，可以是多人。这里的管理指的可以是，投资意见，管理意见，Trustee或Beneficiary的添加或移除。当管理意见冲突或者其中Trustee去世的时候，如何决策看Deed of Trust。
• Beneficiary: 受益人。当Trustee赚了钱，钱怎么分。这个概念很像公司的股东，但Beneficiary既无Trust的所有权，又无公司的决策权。
  

这里説的使用Family Trust避税,主要是利用Beneficiary。因为ATO是这么规定的：

As part of the net income of a trust, the net capital gain for the year is then allocated proportionately to beneficiaries based on their entitlements to trust income – unless:

• there is a beneficiary that is specifically entitled to the capital gain, or
• the trustee (of a resident trust) chooses to be taxed on a capital gain.
  

假设麦克早早就做好买投资房的打算。他设立了一个Family Trust，用来Hold他所有的投资房（记住这里融资的要求也会略有不同）。他设置的Beneficiary有：

• 父母
• 岳父岳母
• 老婆
• 18岁的孩子
  

所有的Beneficiary都没有工作，他们平时没有任何收入。

他的TRUST刚刚卖了一个房，得到10万刀的Capital Gain。他将这10万刀均分给了这6个Beneficiary， 也就是每人16666刀。

根据ATO的要求，每个BENEFICIARY都需要对自己的收入进行报税。但是每年16666刀的收入根本也就不用交税。

Mike卖了自己的房，但是一分钱的税也没交。


几个Key Point:

• 咨询专业人士，包括律师和会计
• 未雨绸缪
• 弄清Family Trust的融资
• 个人TITLE转TRUST需要再交STAMP DUTY
• Trust是没有自住房CGT减免的。
  

假如还是弄不清，咨询专业人士前可以联系我。

kiama

请问楼主，你之前提及1999年之前投资房，会把通胀系数考虑进资本利得税的计算中。那么是不是只能是1999年以前的才有这样的待遇呢？另外，股票也适用这样的算法么？ 谢谢

nis5

IRS国税局是什么鬼？

kiama

nis5 发表于 2017-5-19 08:16
IRS国税局是什么鬼？

美国税务局的简称啊

violinlearner

软文气息浓郁

新足迹同学并非吴下阿蒙，不是楼主合适的对象

silverxu

violinlearner 发表于 2017-5-19 08:18
软文气息浓郁

新足迹同学并非吴下阿蒙，不是楼主合适的对象

不是很清楚您的意思。

假如您认为是软文，那我推销的是什么呢？贴子里是劝大家买房？还是地了？还是透露商家的名字或联系方式了？

还是我触及了什么人的利益了？

分享的无非都是一些经验交流而已。

nis5

kiama 发表于 2017-5-19 08:18
美国税务局的简称啊

这文章到底是讲土澳的事情还是美国的事情？

silverxu

kiama 发表于 2017-5-19 08:13
请问楼主，你之前提及1999年之前投资房，会把通胀系数考虑进资本利得税的计算中。那么是不是只能是1999年以 ...

不好意思，股票我就真的一点都不懂了。但是原则上应该是可以的。

You can use the indexation method to calculate your capital gain if:

• a capital gains tax (CGT) event happened to an asset you acquired before 11.45am (by legal time in the ACT) on 21 September 1999, and
• you owned the asset for 12 months or more.
  
  

ASSET必须是在1999年9月21日早上11：45am之前购买。

kiama

nis5 发表于 2017-5-19 08:22
这文章到底是讲土澳的事情还是美国的事情？

呵呵，楼主引用川普的话，自然用到了IRS了。。这里还是讲的是凸凹的事情啦

kiama

silverxu 发表于 2017-5-19 08:26
不好意思，股票我就真的一点都不懂了。但是原则上应该是可以的。

You can use the indexation method to ...

谢谢，了解了

violinlearner

呵呵大家都不傻的
小编风

silverxu

kiama 发表于 2017-5-19 08:28
呵呵，楼主引用川普的话，自然用到了IRS了。。这里还是讲的是凸凹的事情啦 ...

正解。。。

举个美国例子而已。税法性质相同。

silverxu

violinlearner 发表于 2017-5-19 08:32
呵呵大家都不傻的
小编风

码字辛苦，希望有什么问题可以直接指出。假如无法指出不欢迎阴阳怪气的批评。

如果有违版规，欢迎举报。

还是不清楚自称小编的问题是啥。

hunter2honey

silverxu 发表于 2017-5-19 08:32
正解。。。

举个美国例子而已。税法性质相同。

claim自住房是不是要settle之后立马做自住房12个月，六年之内卖掉就不用交增值税吧

silverxu

hunter2honey 发表于 2017-5-19 08:34
claim自住房是不是要settle之后立马做自住房12个月，六年之内卖掉就不用交增值税吧 ...

是的。但是：

您必须有一个ATO可以接受的MOVE OUT的原因：

- 生病
- 长假
- 去其它州工作

具体可以参考ATO的6 years rule.

simoncga

赞

simoncga

绵绵球球

请问楼主，一开始就是投资房 在买的第三年后想卖出，怎么少交GTX？请指教

大韦

深入浅出， 好文。
如果在猫本, 可否在东区咖啡馆一战！

z27li

silverxu 发表于 2017-5-19 08:36
是的。但是：

您必须有一个ATO可以接受的MOVE OUT的原因：

请问楼主必须要住满12个月么？住3个月之后觉得交通不便就搬家可以么？

silverxu

大韦 发表于 2017-5-19 09:31
深入浅出， 好文。
如果在猫本, 可否在东区咖啡馆一战！

可以啊。。。。。。。。

silverxu

z27li 发表于 2017-5-19 09:33
请问楼主必须要住满12个月么？住3个月之后觉得交通不便就搬家可以么？

条款上来説不能。。。

但是ATO有最终解释权，可以电话ATO询问。

cangaru

政府很喜欢炒房人士，赚你cgt还有印花税赚到手软