经济差房价涨！悖论背后啥逻辑？

mbanju

全中国的专家/学者也研究不出房价涨跌背后的逻辑？

“可有人说对了啊？”“你确定是研究出来的而不是蒙对的？反正有50%的正确率！”

1
口红经济

经济萧条。

女白领来到商场里口红专柜前，涂抹了试用装，嘴唇红艳可人。顿时心情舒畅了许多，失业的压抑烟消云散，刷卡购入。嗯，等会还要吃顿精致的晚餐，再看场电影。

经济萎靡，反而带动了总额不大休闲/餐饮/甚至轻奢消费的繁荣，以眼前的感官刺激来减缓漫长的痛楚，这一剂药就衍生出了口红经济。

这只是众多经济悖论的冰山一角。

那动辄百万起的房产总不至于如此吧？

答案是NO！

2
经济繁荣，房价平稳

经济繁盛。

开厂的/贩菜的/养殖的/开店的/建造的…，当然还包括解决了更多人就业的第三产业——从高端的研发设计、到中端的服务中介、再到低端的接待清洁，市场供需两旺、交易活跃，加上金融业从中穿针引线、资金融通，实体经济的黄金年代、上世纪的八九十年代。

钱是逐利的，哪里回报高它就流向哪里。

当实体赚钱，人们恨不得典当全部身家一猛子扎进去，哪管身后众人呼劝。
经济好时，都忙着赚钱，谁会有心思去关注投资/投机，包括炒股/买房。只有经济冷了，人闲了，钱闲了，才会琢磨着捣鼓些啥。

是的，经济跟房价负相关！

3
经济萧条，房价上涨

科研投入大、风险大，回报难料，一般人/机构是无法创新的，这也造成了市场经济的重要特征——产能过剩，这是萧条的根源。

繁荣后的萧条总会产生积淀的资金，部分有钱有闲的人就会去旅游、户外、美食、恋爱……当然也要投资理财、财富保值，于是购买资产推升价格，进而正反馈螺旋向上循环，吹起了日渐增大的泡沫。从过往的历史看，房子被选为这种资产的可能性最大。

经济萧条引致房价上涨更重要的原因来自政府的经济刺激——房地产是关联上下游产业链最长的行业，可谓四两拔千斤。所以，每次保经济都是刺激房地产，我们最熟悉的是2008年的四万亿和2016年的去库存。

那房价涨跌背后是何逻辑？

4
短期，信贷杠杆撬动房价

钱流向哪里，哪里就会有泡沫。

这里的钱不仅指存量的钱，更指增量的钱——信贷，也可以说是信用/贷款/债务/杠杆,它是凭空产生的。100万的房子，你只掏了30万首付（存量的钱），另外的70万是从银行借贷的（增量的钱）——是银行对你的信任而凭空创造出来的。

是的，短期看房价是由信贷杠杆撬动的：日本房价起始于1980S年代的信贷扩张，终结于1990S年代初的信贷收缩；美国房价起始于2000年互联网泡沫破灭后的信贷扩张，终结于2006年前后的信贷收缩；中国历次调控房价涨跌最终靠的都是信贷。

是大量普通人借助信贷杠杆的东风推动了历次房价大涨，也因此才有“天下买房武功 唯屌丝接盘不破”的说法。

信贷宽松——贷款就多——贷款流入楼市——而贷款就是钱——于是钱就流入楼市——钱多推动房价上涨。


5
长期，房价靠供需/财富积累

房价涨幅和经济增长并非迅速相关，而是滞后的——吃饱穿暖后，才会改善居住。

日本经济蓬勃发展于六七十年代，房价泡沫却处在八九十年代；中国经济起飞于1980S年代，经过二十余年的积累，泡沫启动于2000S年代；美国最近的一次的房产泡沫破灭于2007年前后，却因为1970S年代经济滞涨消除后，有八九十年代财富积累的底子。

城邦经济体的香港有些特殊，1997年前的房价大趋势上涨，因为经济繁荣、财富积淀的结果，而2004年开始的这波楼市泡沫则是由大陆资金南下推动的。
是的，财富的积累产生了住房的需求，需求的增加造成了房价的上涨，而若有信贷宽松的刺激，就极易产生楼市泡沫。

是的，城市房价的涨跌，长期取决于人口的流入及流入人口的财富多寡和创富能力。

世界各国经济模式千差万别、居民消费南辕北辙、宗教种族错综复杂，但关于城市房价的高低错落，无外乎长期看供需矛盾，短期看资金（信贷）多寡。

BIH

是中国的房产政策硬生生把中国房地产逼成了吉芬商品。老百姓都不管经济好坏了只有一条肯定房价一定涨。

但是出来行，还是要还的。不是不跌，时候未到。我就觉得这时候有可能快到了。

mbanju

BIH 发表于 2017-5-5 15:37
是中国的房产政策硬生生把中国房地产逼成了吉芬商品。老百姓都不管经济好坏了只有一条肯定房价一定涨。

但 ...

有道理！

plainbbs

房屋价格不仅仅反应经济状况，更反应货币供应状况，不管经济好坏，只要超量发行货币，房价就必然涨
这是我17年前在北京上厕所时悟出的规律

BIH

plainbbs 发表于 2017-5-5 15:46
房屋价格不仅仅反应经济状况，更反应货币供应状况，不管经济好坏，只要超量发行货币，房价就必然涨
这是我1 ...

这倒不一定，需要加个条件，超量发行的货币都流到楼市里头。

mbanju

BIH 发表于 2017-5-5 15:52
这倒不一定，需要加个条件，超量发行的货币都流到楼市里头。

这样描述更到位！

房价和经济、货币、人口等因素相关，房价= f (经济，货币，人口......)

hsy12

国内给人一种谁都买得起房的感觉，其实是建立在房价爆涨的基础上的。
比如300万的房子，夫妻收入每月5万，每月还款10万又如何呢？只要他们能贷得出款，储蓄足够支撑还款半年，只要这半年房子涨了100万，他们就赚钱了40万。
谁又买不起房呢？

BIH

mbanju 发表于 2017-5-5 16:03
这样描述更到位！

房价和经济、货币、人口等因素相关，房价= f (经济，货币，人口......) ...

我觉得一线城市的楼价玩到现在已经和人口没什么关系了。都是外来资本流入在抬高楼价。
90年代的日本，现在的加拿大，香港，北上广深，无不如是。不同只是这些外来资本的来源而已。
现在澳洲还好，政府对外来资本进入楼市控制得比较严。在两个大城市的楼价主要还是自己在过家家，比较好控制。

以上我觉得香港最守不住，就快要破了。

mbanju

BIH 发表于 2017-5-5 16:11
我觉得一线城市的楼价玩到现在已经和人口没什么关系了。都是外来资本流入在抬高楼价。
90年代的日本，现 ...

在国内严控一线城市人口规模的情况下，大数据显示北上广深的人口仍保持净流入。可以这么说：一线城市的房价主要是货币现象，但人口现象也是影响因素之一。

mbanju

hsy12 发表于 2017-5-5 16:09
国内给人一种谁都买得起房的感觉，其实是建立在房价爆涨的基础上的。
比如300万的房子，夫妻收入每月5万， ...

这种爆涨情况，是这两年出现的，主要集中在一线城市和二线加城市！

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围观等多军

victor123

因为经济差，大家实业都没赚到钱，只能去炒房子，从更穷的人那里剥削。

xhpuam

不是因为经济差房价就要涨，而是因为经济差，政府放水，让银行多放贷推动经济。银行那帮人啥都不懂，就只会放房贷。还是居民好忽悠，被剪羊毛都不吱一声，放贷挣他们钱太容易了。你看看等你哪天有钱，你喜欢把钱借给谁。房贷风险还低呢，大不了把房子收了。你要借给生意，倒了一个子儿都剩不下。

综上，量化宽松房价必涨没说的。

mbanju

xhpuam 发表于 2017-5-5 16:58
不是因为经济差房价就要涨，而是因为经济差，政府放水，让银行多放贷推动经济。银行那帮人啥都不懂，就只会 ...

经济差房价涨，这不是中国政府的专利，许多国家也这样实践过。

ghj

利率 是关键

syqwin

多空互怼是足迹日常么？

有这功夫去捡墨尔本楼花吧~

mbanju

syqwin 发表于 2017-5-5 17:10
多空互怼是足迹日常么？

有这功夫去捡墨尔本楼花吧~

交流而已，谈不上互怼。至于猫本的楼花，你认为还有捡漏的必要吗？

darren

恰恰是经济差，没有好的投资渠道，只能投房地产，然后不明就里的群众跟风，投资就变成了投机。

mbanju

darren 发表于 2017-5-5 17:39
恰恰是经济差，没有好的投资渠道，只能投房地产，然后不明就里的群众跟风，投资就变成了投机。 ...

这话在理

BIH

实际上房地产还有一个特性，就是传统的低风险属性。所谓的刚需使全民投入，到最后就是完全无视风控，进入泡沫期。不然怎么天下投资那么多，就独房地产可以在信贷扩张时期吸引那么多资金

mbanju

BIH 发表于 2017-5-5 18:01
实际上房地产还有一个特性，就是传统的低风险属性。所谓的刚需使全民投入，到最后就是完全无视风控，进入泡 ...

这是国人对地产独有的情结造成的。

BIH

mbanju 发表于 2017-5-5 18:03
这是国人对地产独有的情节造成的。

全世界都一样。你忘了次贷了？

mbanju

BIH 发表于 2017-5-5 18:05
全世界都一样。你忘了次贷了？

国人的情结更重！

mbanju

从购房首付比例和按揭贷款坏帐率来比较，中美人民对房产的消费行为、消费心理，都存在较大的差异。

BIH

mbanju 发表于 2017-5-5 18:06
国人的情结更重！

那是因为全中国没有一个人经历过房地产泡沫破裂。话说我也没经历过。只是目度过美国的危机。从泡沫导致危机经历的周期太长。也是难以预测和防范的原因之一。

mbanju

说的在理！

BIH

mbanju 发表于 2017-5-5 18:11
从购房首付比例和按揭贷款坏帐率来比较，中美人民对房产的消费行为、消费心理，都存在较大的差异。 ...

真正的首付比例在中国你能准确估算吗？中国影子银行最近几年迅猛发展。你根本估算不了其中的风险档口有多大

BIH

BIH 发表于 2017-5-5 18:15
真正的首付比例在中国你能准确估算吗？中国影子银行最近几年迅猛发展。你根本估算不了其中的风险档口有多 ...

所以我非常想请教多军他们是怎么加杠杆炒楼的。这个在是个非常重要的变量

mbanju

首付比例，国内肯定比美帝靠谱。在国内商行风控体系中，个人住房按揭贷款，属于优质贷款，坏帐率很低。

BIH

mbanju 发表于 2017-5-5 18:22
首付比例，国内肯定比美帝靠谱。在国内商行风控体系中，个人住房按揭贷款，属于优质贷款，坏帐率很低。 ...

首付不够怎么办？从别处借啊。这就是影子银行。这个怎么估算？