【原创-梁杰夫专栏】危机和期望--解读海外贷款调查信和行业现状

jefflang

危机和期望--解读海外贷款调查信和行业现状

作者：梁杰夫
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2017年春节还没过完，部分华人业主就收到了西太银行这样一份特殊的“礼物”：海外贷款调查信。一时间，这封格式统一的信就出现在朋友圈和各大华人论坛，媒体新闻中。

虽然大家还在调侃这封信某些语法，文笔上的问题，或者说会不会是诈骗信，但是里面的内容并不是轻松愉悦的。我照着收到信的人上传在论坛的照片，大概翻译了一下信件的内容。

西太银行的调查信译文

“尊敬的客户：我们银行非常重视顾客的财务健康。我们在去年年中时候寄过信给你，希望你确认你在递交房贷申请时提交的资料都是正确的。

西太银行正在审查之前一些由贷款经纪提交的，海外收入贷款。我们会积极地与你合作，来保证你正确理解房贷申请的程序，并提供了正确的材料。所有客户对我们来说都很重要，所以我们直接联系你。如果你不回应这个信件，将有可能违反了房贷合同的条款。

我们希望你能在14天内直接联系这个手机号码，周一到周五工作时间，Email地址
review@westpac.com.au我们的谈话将让你有机会重新确认你的联系方式，我们可以见面来讨论你的房贷申请，同时，我们将回答你关于这个事情的所有疑问。

我们希望你能直接联系我们，而不是通过贷款经纪来，因为你的贷款经纪已经没有权利代表西太银行来和你讨论你的贷款。我们希望能很快地和你沟通。”

信件中提到的几个事件，都值得我们关注，一个是去年年中，即2016年6,7月的时候，西太银行首次向部分海外收入贷款的顾客发信，要求确认提交收入来源证据。另外一个就是跳过贷款经纪人，要求客人直接联系银行。虽然我们无法知道银行下一步会做什么，但是可以从西太的海外贷款政策变迁来揣度银行的态度。

海外贷款政策变迁史

西太银行作为澳洲第一家接受海外收入贷款的银行，同时也是第一家宣布完全对海外收入贷款关闭的银行。它的政策变迁，就基本反映了澳洲整个银行业对海外收入贷款政策态度变化。

2012年到2013年4月 海外收入贷款只需要一张雇主信即可获批。

2013年4月，海外收入贷款除了雇主信之外，材料增加两个连续的工资单，连续三个月的工资进账银行记录。

2013-2015年中，西太银行在雇主核实，贷款比率（LVR）设定等条规上断断续续地修改，但是，主要的趋势还是大开海外贷款之门，和联邦银行CBD注重澳洲本地市场，澳新银行ANZ注重商业市场的策略不同，西太银行以其拓展海外贷款业务闻名，其银行业绩也因此越居澳洲银行第二。

2015年7月，澳洲楼市到达阶段性的峰值，风险也逐渐暴露。于是，海外人士贷款LVR从80%下降到70%。

从2015年底到2016年初，整个市场海外贷款的形势急转直下，由虚假贷款申请材料引发的行业危机爆发。虽然银行没有明文宣布海外贷款的关闭，但是行业内已经对海外收入贷款失去信心。整个华人贷款行业也经历了一次大洗牌，一些当时声明鹊起的贷款公司一夜消失。剩余的从业人员也战战兢兢，如履薄冰。

2016年4月26日，西太宣布不再接受任何纯海外收入贷款，已经递交但没有得到正式全批的都会被拒绝。由于早在几个月前海外贷款已经实际关停，这个名义上的关停也是意料之中。

2016年7月，西太银行对已经被吊销牌照的贷款经纪人的客人进行核查。

2016年11月，西太银行将纯海外客户，以海外收入申请的房贷的浮动利率上调0.5%。因为这个时候，纯海外客户的贷款基本上动不了，只能忍受利息的提高。

2017年2月，春节还没过完，西太银行再次启动调查。第二次信件来到，因为他们之前大部分信件都被“华丽丽地”忽视了，所以，这次语气加重了，并直接指出办理他们贷款的经纪人已经被处理，无权代表银行和客户沟通。

调查信和海外贷款现状

这段时间相信每个贷款经纪人都会收到关于这个事件的咨询。因为这是第二次，所以我们可以回过头去看看半年前，类似的事情发生时，是一种什么样的情况。

在去年七月，西太银行开始首次大规模发信给海外贷款客户，核实他们的收入情况，要求补交更多的材料。当时，市场的反映方式就是三种：1，按要求提交新的资料，核实联系方式。银行确认过关后，就基本安定了。2，有本地收入并且足够的客户，陆续将海外收入贷款转为本地收入贷款。比如转去CBA，ANZ，NAB等几个大银行，转走后，以前的银行也没有再去追究。3，忽略信件，不采取任何行动。过了半年，信再次到来。

相比去年，其实对于海外的贷款政策没有太大的变动。在当时接受海外收入贷款的两家主要机构：汇丰银行和大华银行，也经历了政策收紧的变动。来自新加坡的大华银行本来可以在中国境内签合同（它们在国内大城市都有分行），然后政策变为要亲临新加坡签合同，最后也渐渐停止海外收入贷款。而汇丰银行，提高了成为卓越客户的存款期限要求，从最初的三个月到后来的六个月甚至更长，因为卓越客户是申请海外收入贷款的门槛，门槛提高了，贷款难度也增加。

后来陆续有如Mortgage Ezy或者Bankwest等机构有海外收入申请获批的案例，但是都是个例，除了被当做噱头吆喝两声之外，基本没有使得情况有所改观。再加上中国新出台的外汇管制政策，愈发严厉，所以很长一段时间，市场上也没有人再提海外收入贷款这个事情了。

贷款经纪人怎么看

所以这次怎么应对这个信件，途径也只能和上次一样。能够提供证明，消除银行的疑虑当然是最好的，遵纪守法，配合银行的调查，是不会错的。另外半年后，很多之前没有本地工作的贷款人已经找到了工作，而半年的工作时间也基本足够满足银行的贷款要求。所以，这部分贷款人也可以把之前的海外收入，转换为本地收入。不管你是留在西太银行还是转去别的银行，本地收入证据充分，就可以了。最后剩下来的贷款人，估计也预测到银行是不达目的不消停的，现在半年来一次，以后呢？所以，请加紧去找工作吧。勤劳可以换来高质量安心的睡眠，也是很好的。

至于在转贷过程中，有什么要注意的，那可能就和最开始限贷的时候一样，贷款经纪人都会问客人原来从哪个贷款公司出来的。因为银行也会“重点关注”那些被查处公司人员，及他们经手的客人的活动。他们虽然可以换公司名字，使用别人的贷款牌照，但是大规模同时从A贷款公司转出到B贷款公司，银行会有足够理由来怀疑B公司是否是A公司的替身。所以选择做风谨慎的贷款公司/贷款经纪人就变得很重要，如果还是那无所顾忌的老一套，那么你只是从一个坑跳到另外一个坑，早晚都会遇到第二轮危机。

发了两次信，银行在接下来会怎么处理，我们已经见到个别银行强制客户把对冲账户里面的钱还到贷款账户里，关闭贷款账户的实例。但是大规模强制偿还的情况发生性目前来说还比较小。因为那样对市场的冲击会非常大，甚至有局部地区崩盘的可能，所以，银行会非常慎重。

最有可能发生的情况，可能是“个别处理”，那种之前做假材料到了疯狂地步（我见过70多岁的没有任何资产的残疾夫妇也申请下来30年的百万贷款）的不良贷款经纪人的客人会被列为“高危对象”。银行有可能会对这一小部分客户采取进一步的行动。

贷款行业的一些期望

经过这一轮风波洗礼的华人贷款行业，甚至整个华人地产行业，都充分意识到尊重遵纪守法的重要性。位于销售和客人之间的贷款经纪人，也体会到了保护自己的重要性。极个别激进的楼花销售员，和贷款经纪人的沟通甚至到了：你不做是吧，别人就敢做这样的程度。一些年轻的贷款经纪人，特别是在某些楼花销售公司贷款部门的工作的，经常在做假材料和怕被查的焦虑中生存。说句不好听的，他们怀着入行的憧憬进来，却在被当炮灰用。被查了，主管马上换一批人上。这并不是这个行业存在的初衷。

华人经过在澳洲地产市场二三十年的努力打拼，才有了今天这样的位置。我们有出色的开发商，出色的房产销售，出色的贷款经纪人，还有无数通过投资而达到个人财富自由的投资者们。所以，澳洲本地人也会对我们刮目相看，毕竟二十年前，中国人在他们眼中的地位是很不高。

但是，我们的行业也是经不起连番重击的，每一个从业者都应该来呵护这个行业。这并不是很难的事情，而且，它是有利于每一个人。投资者谨慎理性，销售诚信正直，贷款经纪谨慎守法，几个环节扣起来，我们的行业就会健康向上。

这并不容易做到，但是，我们都得努力朝那个方向前进，或者我们至少要让自己不往相反的方向滑去。

foto2015

仔细看完了，翻译地很好，评论地也很客观，楼主如果消息灵通的话，希望可以保持更新，看看银行到底想做什么

ding2dang

真相到底是什么…

foto2015

jingdababy 发表于 2017-2-8 16:26
你是捧哏的还是逗哏的？

我都不是，我是真实收到这封信的业主，而且是论坛上第一个发帖说这事情的，你有本事你别修改你发过的回复，等过几天就有后文了呵呵

再说回来，如果westpac给机会，我们都不愿意转贷，因为现在本地收入不够也贷不了那么多，除非westpac的态度是逼着走人，才会转贷，这样，你放心了不？

foto2015

jingdababy 发表于 2017-2-8 16:26
你是捧哏的还是逗哏的？

最近都为这事操心透了，还碰到你们这些没道德的人说是造谣，你们有点做人的道德么？

desktop

这是要把海外投资者关门打狗

jefflang

大韦哥：
我很想回你，但是又不知道怎么回你
所以这样说吧：

海外收入还可以贷款！大家赶紧上吧！没事的！一切都是套路！

（PS这个文章不是要拉转贷生意，因为这些被查的贷款公司之前做的case太离谱了，转贷也基本没人敢接的。）

mocha185

jefflang 发表于 2017-2-8 17:03
大韦哥：
我很想回你，但是又不知道怎么回你
所以这样说吧：

这话说的客观了！

一天世界晴~

写这么多字。。。海外收入还不到我的Loan book的5%  大多数人不担心

一天世界晴~

大韦 发表于 2017-2-8 18:51
我相信西太一直在调查有问题的海外收入， 每个银行其实都没有停过， 你也知道。
但是问题是， 总不能借 ...

西太做事比ANZ厚道的多 ANZ都过去了 西太也过得去 我反正对他有信心

rainvegie

大韦 发表于 2017-2-8 18:51
我相信西太一直在调查有问题的海外收入， 每个银行其实都没有停过， 你也知道。
但是问题是， 总不能借 ...

楼主文章的确写的很客观，大部分很贴近事实
信是真的，我认识的很多客人也收到了。不管你信不信，这真的是真的。

另外说一句，这些收到信的客人都在黑名单上，就算要用本地收入转去别的银行，第一帮忙转贷的broker 马上被audit，第二哪怕approve了，westpac 也可能追过去告诉对方银行之前发生了什么事。所以现在没有什么broker会傻到自己来做广告接这种refinance。

还有，这个论坛的确很多broker，但是不是每个broker都靠这个论坛拉生意，很多broker根本不缺生意，起码我一点没看出来LZ是为了拉生意写的这篇文章

rainvegie

一天世界晴~ 发表于 2017-2-8 18:53
西太做事比ANZ厚道的多 ANZ都过去了 西太也过得去 我反正对他有信心

我也觉得WBC 发这个信不是为了赶尽杀绝，而是为了把事情抹平然后做出个态度给ASIC 看。

ANZ 就是个深井冰，出了事情之后一层一层老板全部换完了，现在新老板都不愿意背锅，这个事情就不了了之了

大江东去

把信丢垃圾桶，

银行又能怎么

大江东去

我们已经见到个别银行强制客户把对冲账户里面的钱还到贷款账户里，关闭贷款账户的实例。


银行吃饱了撑的

mortdale

foto2015 发表于 2017-2-8 16:30
最近都为这事操心透了，还碰到你们这些没道德的人说是造谣，你们有点做人的道德么？ ...

兄弟你自己做假骗贷还说别人没道德？

rogershan

别的不说westpac这封信确实是存在的，很多人都有收到，但都是以前broker出了问题的人。这个比率很小其实

rogershan

大韦 发表于 2017-2-8 15:59
果真， 光脚就这么即时的出现了。
和我想的一样。
不就是为了拉 refinance 业务么？

你也是嫌不够乱

只看不回1

rainvegie 发表于 2017-2-8 19:59
楼主文章的确写的很客观，大部分很贴近事实
信是真的，我认识的很多客人也收到了。不管你信不信，这真的 ...

那收到信的現在怎麼辦？除了付全款有其他辦法嗎？

foto2015

mortdale 发表于 2017-2-8 20:53
兄弟你自己做假骗贷还说别人没道德？

我也是受害者，当时全权委托broker了，他做什么我们都不知道！

rainvegie

大韦 发表于 2017-2-8 21:36
信的事情参见我楼上的解释。
你太幼稚了，没看到最后才是他本来用意么？
重要的是楼主提供了破解方法，口 ...

事实上就是这个信
不知道你是凭什么去确定这个信是假的

我是胆小，所以到现在为止活的好好的，谢谢夸奖
这个行业胆大的都已经撑死了，那些收到了信的客人，用local 收入转贷绝对不是一条可行的路，我也不觉得有broker还会想做这些人的refi，那不是胆大，那是找死

rainvegie

只看不回1 发表于 2017-2-8 21:37
那收到信的現在怎麼辦？除了付全款有其他辦法嗎？

现在还没听说哪个客人去面试并把事情解决的
大家都在等

niubi

写这些有什么用？解决办法呢？作假的是不是都应该让银行强制拍卖？

jefflang

【这只是一篇科幻小说，喜欢的朋友可以看看，不喜欢的朋友欢迎来喷，活跃论坛人人有责，吃瓜坐看人生百态。再次感谢支持及加分的各位】