Top up 付投资方首付 - 负扣税问题

goggle76

从 自住房 上 top up 出来 10万，计划 付 投资方首付。

今天接到银行电话，如果 这 10万从 offset 帐号 转出来，产生里的 利息不能负扣税。

必须 redraw出来的，才可以。

我看的怎么这么晕啊？

不是一直说 redraw出来的 不可以吗，必须 offset 出来 才行吗？

remember24get

是的，从自住房里出来的钱不能负扣税的。
可以和你的自住房CROSS-COLLATERALISATION，如果收入没有问题，投资房尽可能贷出LVR106%

goggle76

remember24get 发表于 2017-1-9 12:43
是的，从自住房里出来的钱不能负扣税的。
可以和你的自住房CROSS-COLLATERALISATION，如果收入没有问题，投 ...

谢谢啊，不过还是不太明白，

从自住 topup 出来，付投资房，原理上，还是投资，不是可以 负扣税吗？

难道不可以吗？

benzchen

goggle76 发表于 2017-1-9 14:19
谢谢啊，不过还是不太明白，

从自住 topup 出来，付投资房，原理上，还是投资，不是可以 负扣税吗？

如果你要做refinance自住房，top up部分打算用作投资。
可以让银行做成两个separate loans。一个(Loan A) 为原来loan的amount，另外一个(Loan B) 为top up部分(用作投资作用)。
原来的Offset账户应该只连Loan A。对Loan B没有影响。
Loan B的钱先不要取出来，留在Loan B。到投资需要用钱的时候，直接从Loan B draw down出来支付。
那样你整个Loan B的interest就是deductible的了。

你如果是从offset里面取钱出来，很难说明是你自己的钱还是loan里的钱，ATO audit起来会麻烦一点。

goggle76

benzchen 发表于 2017-1-9 14:54
如果你要做refinance自住房，top up部分打算用作投资。
可以让银行做成两个separate loans。一个(Loan A) ...

真详细，谢谢！

是的，银行 给TOP up 出来的 Home loan B 是一个单独的帐号，也有offset，钱就在这个 home loan B 的offset里面。

所以就不知道，是不是应该把 这 10万 再转回到 home loan 里面，然后 再 redraw 出来。

之前一直有说 redraw 出的钱，是 不能 负扣税的

迷茫了

benzchen

goggle76 发表于 2017-1-9 15:21
真详细，谢谢！

是的，银行 给TOP up 出来的 Home loan B 是一个单独的帐号，也有offset，钱就在这个 ho ...

不客气。
我觉得你最好把offset账户里的钱先打回Loan B（但不清楚这样会不会close你的Loan B）
之后投资房需要用钱的时候，再从Loan B直接转出来。
那样就可以很清楚的看到你Loan B的钱是直接用于投资用途的。
Loan B的offset账户估计你短期内用不到。

至于redraw的钱不能deductible，那大概是因为它和offset account差不多的意思。
因为你原来的loan并没有还掉（loan size还是一样），给你redraw那部分钱可以看作你自己的钱暂时放loan那里抵消利息，而不是一个为了投资而新开的loan。

你可以找个有经验的tax accountant问问。我觉得是可以做的，只要你有足够的documentation证明你的refinance top up那部分的purpose。

goggle76

benzchen 发表于 2017-1-9 15:32
不客气。
我觉得你最好把offset账户里的钱先打回Loan B（但不清楚这样会不会close你的Loan B）
之后投资 ...

对对，就是这个地方：

”之后投资房需要用钱的时候，再从Loan B直接转出来。“

从 Loan B 直接转出来，这个动作，是不是就叫 redraw 啊？现在是home loan 本身也带一个offset，如果从这个 offset draw down 出来，就不能用做 负扣税吗？

zhaocaimao

学习

benzchen

goggle76 发表于 2017-1-9 15:47
对对，就是这个地方：

”之后投资房需要用钱的时候，再从Loan B直接转出来。“

是redraw。但是你的Loan B如果没有动过，可以看作都是为你将来投资房准备用而refinance出来的loan facility。是一个新的专为投资用的loan。所以这个draw down是deductible。

你之前讲的redraw，我assume是指你多还钱到你自住房的home loan，然后再redraw多出来那部分。
那可能会被看作是你自己的钱暂时放到home loan里，然后再把自己的钱拿出来买投资房，所以不是deductible。

这两个计算上没有什么分别，但是本质上有。

offset account也一样。计算上其实没有分别。
但是你的钱从Loan B到offset account之后，Loan B的draw down可能会被视为私人用途，然后你再把自己的钱放回offset account来抵利息。这样你从offset account出来的钱自然是你自己的钱，所以不具有deductibility。

所以保守起见是投资的钱直接从Loan B transfer出去。但不是说你从offset account出去的钱就一定不行，只不过前者会比较保险。

文字可能会比较confusing。希望我表达得清楚。
还是建议你问问有经验的tax accountant，网路上的信息可以了解，但最好不要rely upon。

lindapipi

benzchen 发表于 2017-1-9 17:25
是redraw。但是你的Loan B如果没有动过，可以看作都是为你将来投资房准备用而refinance出来的loan facili ...

牛人请教一个问题。我刚Top up 出来7W（钱还没有到账）现在 刚买了一个投资房，是不是等7W到账了直接打款到投资房首付里就可以付扣税了呀？谢谢

tanglg

benzchen 发表于 2017-1-9 17:25
是redraw。但是你的Loan B如果没有动过，可以看作都是为你将来投资房准备用而refinance出来的loan facili ...

我的broker是这样做的。Top up 出来的钱去年11月建立loan B,自带offset账号。由于offset里的钱和loan B的钱一样，不产生利息。去年12月底买了房子，10%首付从offset出，这时 offset里的钱少于loan 里的钱，开始计算利息。
然后剩余80%又有loan C, 这个loan C在今年2月settle，开始支付利息. 同时offset里的钱支付其余的10%和stamp duty。这样实际贷款105%，broker说loan B和C的利息都用于投资，都可以抵税。当时还想把loan B offset的钱转到自住offset去，省2个月的利息，被broker叫停了。
不知道到底是不是这样？

tanglg

goggle76 发表于 2017-1-9 15:47
对对，就是这个地方：

”之后投资房需要用钱的时候，再从Loan B直接转出来。“

对对，就是这个地方：

”之后投资房需要用钱的时候，再从Loan B直接转出来。“

我觉得你的理解不队，top up建立的loan B，里面 的钱是负的，你不能用于转钱，只有loan B的offset 里的钱才是正的，你可以用于支付首付等。如果你不用钱， offset里的正钱和loan b里的负钱是一样的，你不用支付任何利息。

chats

怎么如此复杂啊

kiong

如果之前投资房全款付的，过后refinance把资金拿走，那所产生的利息是否可扣税？

小蘑菇在澳洲

马克学习。。看的云里雾里

tanglg

kiong 发表于 2017-1-9 22:43
如果之前投资房全款付的，过后refinance把资金拿走，那所产生的利息是否可扣税？ ...

你全款支付，都没有贷款，哪来得利息啊？

kiong

tanglg 发表于 2017-1-9 23:02
你全款支付，都没有贷款，哪来得利息啊？

过后，再refinance

benzchen

tanglg 发表于 2017-1-9 22:23
我的broker是这样做的。Top up 出来的钱去年11月建立loan B,自带offset账号。由于offset里的钱和loan B的 ...

我觉得你Broker的思路是对的，也比较可靠。只是offset account转出来的资金，没有从Loan B里直接转出来保险。原因之前解释过。但不一定有问题，只是保险起见，一般不建议先转offset account再取钱。

goggle76

tanglg 发表于 2017-1-9 22:34
对对，就是这个地方：

”之后投资房需要用钱的时候，再从Loan B直接转出来。“

对。钱在 offset里，没有利息，但拿去 支付 loan C 就产生利息了。这部分利息， 看怎样 符合负扣税的原则，是 从 loan B 的 offset 走，还输需要 回到 loanB ， 然后 redrew。因为 往往 loan B 距离 Loan C 时间比较久， ATO 有可能不认； 但对 redrew 不熟悉， 不知道这种 redrew 后， ATO 认不认

大江东去

不是一直说 redraw出来的 不可以吗，必须 offset 出来 才行吗？

谁说的？

大江东去

remember24get 发表于 2017-1-9 12:43
是的，从自住房里出来的钱不能负扣税的。
可以和你的自住房CROSS-COLLATERALISATION，如果收入没有问题，投 ...

印花税6%吗？

大江东去

kiong 发表于 2017-1-9 22:43
如果之前投资房全款付的，过后refinance把资金拿走，那所产生的利息是否可扣税？ ...

要看你钱的用途

Coffeecat

借贴问一下，原来自住房有150万贷款，offset账户里，基本已还清。因为不能海外贷款了，如果从这150万里面拿钱出来全款买投资房，利息可以抵税么？

koyuu

记号 贷款相关

kiong

大江东去 发表于 2017-1-10 20:24
要看你钱的用途

这是个投资房，只是把本金抽回。那也看用途吗？

大江东去

kiong 发表于 2017-1-11 10:23
这是个投资房，只是把本金抽回。那也看用途吗？

是的，

抽出来放银行，不可以负扣税

谁让你钱多全款买投资房

大江东去

kiong 发表于 2017-1-11 10:23
这是个投资房，只是把本金抽回。那也看用途吗？

拿出来再买投资房就可以负扣税

就是要看拿钱出来的用途

一天世界晴~

牛逼了 现在银行的都敢给客人打电话说tax advice了

大江东去

Coffeecat 发表于 2017-1-11 09:36
借贴问一下，原来自住房有150万贷款，offset账户里，基本已还清。因为不能海外贷款了，如果从这150万里面拿 ...

不可以

Coffeecat

大江东去 发表于 2017-1-11 10:54
不可以

好吧多谢啦