澳洲房市变成"供过于求"("minor oversupply")

kingsford

http://www.afr.com/home/viewer.a ... y+slump+is+building (Property Slump is Building)

From BIS Shrapnel Chief economist Frank Gelber:
"Once we absorb the very minor oversupply then we are in upswing....."

有的时候看到这种上星期还大呼, "Australia is different..because we are in undersupply"的人羞答答的开始变调,比较搞笑.

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-16 09:35 编辑 ]

kingsford

btw, AFR 今天一天出了三篇房市bearish的文章,除了上面的一篇,还有:

"Dismal outlook for housing"
http://www.afr.com/home/viewer.a ... outlook+for+housing

"End of easy credit for mortgage seekers"
http://www.afr.com/home/viewer.a ... or+mortgage+seekers

估计是为了以后好说"we told you so!"开始打预防针了.
ANZ一贯比较房市bullish, 也开始预测5% fall next year.
看来 "immigration"和"undersupply"的故事编不下去了.

winsion

谢谢分享，看看那些分析挺有意思的。

语阁

俺很纳闷，怎么短短几个月就供过于求了呢？？？anyway。。。这是好事，我还在静静滴等待我那个希望

江上往来人

谢谢分享，先白条。

kingsford

?? 4#休版的帖子怎么自己给删了....大意是说我没引全...人家说"oversupply"之前还是说了一堆未来undersupply的worry的.

要不我为什么说"羞答答"呢.. 他可是几个月前还预测至少5年40%涨幅(9% annual),澳洲的undersupply问题严重到一个generation都改不回来..... 现在要变调,也不好意思180度啊? 呵呵
这个人能冒出一个"minor oversupply",真是太阳从西面出来了....

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-16 10:03 编辑 ]

rams

第一篇文章说的主要是COMMERICAL PROPERTY. 对于RESIDENTIAL PROPERTY 只是说很多PROJECTS被PUT ON HOLD了.

没有新建的房屋加入市场, 没有供应, 对房价会起到推动的作用, 因为供小于需.

zn7726

很多residential project不开工, 是因为购买力没有保证. 购买者由于担心失业和finance等原因不敢购买, developer要等70-75 per cent pre-sold才愿意开工,
经济不好, 购买者出手肯定会小心谨慎, 所以才会had an opportunity to oversupply, 我理解这并不是真正意义上的oversupply, 并不是说想买房的人因为房子多的都挑花眼了.

rosyywu1

快点降吧, 在这里的很多同学估计都持币待购呢.  我现在也要少上网,多挣钱,多积蓄,等到机会来了绝对不要错过啊.谢谢Kingsford提供资料．

就象股神，牛市的时候他很失落，熊市的时候他就立即兴奋起来啦．

北风

这篇文章没讲什么oversupply啊？通篇下来只有最后Frank Gelber的这句话。
而且这也不是文章的主题，都是些早就知道的情况，没什么新意。

原帖由 kingsford 于 16/12/2008 08:34 发表
http://www.afr.com/home/viewer.a ... y+slump+is+building (Property Slump is Building)

From BIS Shrapnel Chief economist Frank Gelber:
"Once we a ...

kingsford

房价涨,开工多,那肯定是供小于求,因为不够,才涨才盖嘛!
房价跌,开工少,那也肯定是供小于求,不涨不盖,就不够了嘛!

想看到什么,就会看到什么,这个很神奇.

北风

这个说法是不对的
不能因为人家吃不起饭就说人家吃饱了

原帖由 kingsford 于 16/12/2008 09:41 发表
房价涨,开工多,那肯定是供小于求,因为不够,才涨才盖嘛!
房价跌,开工少,那也肯定是供小于求,不涨不盖,就不够了嘛!

想看到什么,就会看到什么,这个很神奇.

休

乱码,他们装了防盗.不能copy.

wil

如果真的开始undersupply，对房价和租金都将是个冲击，我也很想知道如何变成undersupply的，是移民都开始离境了？希望能看到最新的留学和移民数据统计。

格美

回想利率，几个月前，还估计要涨到多少多少，没几天，就开始估计要跌到多少。

市场还米有稳定，俺还望望先。

rosyywu1

－－其实开工与不开工与市场是否饱和没有１００％的联系．有没有，肯定有，但不是绝对．
　
－－因为现在的特殊情况，就算市场需大于供，因为经济危机和普通百姓的心理，有需求也会暂时观望，这只是把需求推后一段时间而已．

－－牛市的时候，泡沫出现，市场的表现的往往是需大于供求的假象，人人要投机，价格高，地产商有利可图，尤其他们是打短平快，出手盖房卖房挣钱出市，自然房子盖得多；
－－熊市的时候，人人自危，市场表现的也可能是假象的饱和，人人等待推迟购买计划，但因为盖房子的利润不够，地产商自然也不会盖．

－－任何问题的分析不能绝对化．现在到底是否饱和，或者不饱和，需要更多的第一手资料和数据．在这文章里我没有看到．

kingsford

原帖由 北风 于 2008-12-16 10:48 发表
不能因为人家吃不起饭就说人家吃饱了

那要看"饱"是怎么定义的了.... 要是以人均居住面积,甚至person per house,或者affordability来说.....澳洲现在已经撑死了.只能开始吐了...
不是一个低收入的人"想"买大house,就是没饱.

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-16 11:00 编辑 ]

wil

原帖由 格美 于 2008-12-16 10:54 发表
回想利率，几个月前，还估计要涨到多少多少，没几天，就开始估计要跌到多少。

市场还米有稳定，俺还望望先。

恩，是该观望一阵，还需要了解当前人们对经济的信心
http://www.somersoft.com/forums/showthread.php?t=47892
这个统计基数很小，但多少说明了一些问题

wil

原帖由 kingsford 于 2008-12-16 10:59 发表

那要看"饱"是怎么定义的了.... 要是以人均居住面积,甚至person per house,或者affordability来说.....澳洲现在已经撑死了.只能开始吐了...
不是一个低收入的人"想"买大house,就是没饱.

澳洲撑死了租金就不会这么高了，现在有些房子的租金都快赶上买房子付的利息了

北风

还是不对呀
普遍意义上已经有了对“饱”与否的判断的定义就是房屋空置率，包括自住房和投资房的
所以就不要再乱定义了，不是没钱建新房了就是饱了，
也不是人均居住面积大就是饱了，
更不是一个低收入的人"想"买大house就是没饱了

原帖由 kingsford 于 16/12/2008 09:59 发表

那要看"饱"是怎么定义的了.... 要是以人均居住面积,甚至person per house,或者affordability来说.....澳洲现在已经撑死了.只能开始吐了...
不是一个低收入的人"想"买大house,就是没饱.

rosyywu1

＂那要看"饱"是怎么定义的了.... 要是以人均居住面积,甚至person per house,或者affordability来说.....澳洲现在已经撑死了.只能开始吐了...
不是一个低收入的人"想"买大house,就是没饱. [/quote]＂

－－哈哈，你不要忘记人心是永远无法满足的．正是这种不满足的心理造成了社会的进步和发展．比方说你现在开辆破烂二手车，你就很满足？也许你很满足，但是别人可能还想开ＢＭＷ呢，人心的事情很难讲．低收入的人当他们的房贷还清，他们可能还会想要第二个房子呢．很多时候人都是在为自己最想得到的东西而贡献自己的一生．你不也是吗？

－－另外，不同意你一个观点．低收入的人，如果有着很科学完善的投资储蓄计划，未必就不能买到大房子．这和收入还是没有直接关系．

－－总结：人往高处走，水往低处流．亘古不灭的真理．

rosyywu1

房市是个很多micro-market的东西．说实在的，光是从宏观上清谈是不够的，有的时候还要决定于微观市场的调查．我们这里的每个人对投资房子的地点，价格等等的看法都不尽相同，看宏观的东西的同时，还应该结合自己的情况，看看自己的计划是否能够survive这个市场，或者将来outride这个市场．

rosyywu1

经济学我是门外汉，但是我只知道一点，如果光凭数据就能够计划经济，那我们也许就不会有那么多的危机了．不知道别的大侠如何看？

rosyywu1

另外说起移民对房地产的影响，我谈谈看法：有的时候也不能单纯从移民数量上来看房产多少是平衡．不同地方的移民对房产的需求程度是不同的．中国人，印度人，英国人，中东人等等等等．这个世界上的事情哪能就单纯地用数字就找出答案．

kingsford

原帖由 北风 于 2008-12-16 11:09 发表
还是不对呀
普遍意义上已经有了对“饱”与否的判断的定义就是房屋空置率，包括自住房和投资房的
所以就不要再乱定义了，不是没钱建新房了就是饱了，
也不是人均居住面积大就是饱了，

理解太肤浅了. 空房率这个定义是"标"而不是"本",而且滞后. 影响空房率的因素才是本.
如果一群人不自量力地在银行的宽松贷款条件下,买了大房(而不是合租,买小房),等到几年后,还不起了,完蛋了. 那么这几年的所谓"空房率"不是好得很嘛! 那些"本"的因素已经很及时地显示了现在的真实情况,空房率的假象还没有反应过来罢了... (更何况10月空房率已经意外上升.)

kobees

心理预期很重要。。。。。。。。大家看跌，价格就跌下去了

wil

原帖由 rosyywu1 于 2008-12-16 11:16 发表
房市是个很多micro-market的东西．说实在的，光是从宏观上清谈是不够的，有的时候还要决定于微观市场的调查．我们这里的每个人对投资房子的地点，价格等等的看法都不尽相同，看宏观的东西的同时，还应该结合自己的情况，看看自己的计划是否能够survive这个市场，或者将来outride这个市场．

说说你感兴趣哪块micro-market，悉尼

kingsford

我佩服实践者,我自己在投资上也是实践者.自己经历的个例和大规模统计数据不符时,也要仔细思考.不是自己的个例打上个"实践"的帖子,含金量就高,其实往往恰恰相反.

做实践者好, 但是如果有人只是躲在"实践者"的光环背后,说不出个之乎者也,只会把实践中得来的的数据和理论"泛泛"得涂抹成无用的高屋建瓴....那是假的实践者.

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-16 11:42 编辑 ]

ilovefamily

是啊，希望某人把她自己的盖房经，买房经都写写，比在这里云山雾罩的瞎侃强啊！最好配照片啊。。。。。坛子里的同学写买房经的，好像都附上照片，养眼啊！

tonyju626

原帖由 ilovefamily 于 2008-12-16 11:40 发表
是啊，希望某人把她自己的盖房经，买房经都写写，比在这里云山雾罩的瞎侃强啊！最好配照片啊。。。。。坛子里的同学写买房经的，好像都附上照片，养眼啊！

Pls don't get too peronal. Behave