房价真的会有崩盘的那一天吗？历史会告诉你答案（转供讨论）

巴乔

每年的春运期间，浩浩荡荡的农民工返乡潮和奔赴沿海打工的人潮，都让人感概这人类历史上最壮观的迁徙。推动这一切的改革开放、汇率贬值、入世、人多力量大、亚太产业转移、公路港口机场电厂建设……就像一曲震耳欲聋的宏大交响乐，将城市化和工业化的需求交织在一起，也释放了新富起来的一代人对买房的强烈热情。

每一段的浪潮涌起，都是来自真实需求的推动。尤其是技术革命、工业化、产业转移带来的快速生产力提升，极大的膨胀了全社会的财富购买力，而其中最大的一项支出通常就是房子。

最值得警惕的，就是人口的“90后陷阱”。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，带来的三个后果就是——

1、工人减少，议价能力提升，引发涨薪潮，制造业成本上升，失去出口竞争力。

2、房地产刚需市场减少，连锁效应则是钢铁、水泥等重工业萎靡，大量产能的过剩和亏损。

3、财富效应减少了，能够投资到房地产市场的水龙头也在慢慢的拧紧。
人口也好，老龄化也好，很多问题都是一点点积累的，开始的时候人们并不在意，就像温水煮青蛙一样，直到有一天，暗涌席卷为巨浪，转化成毁天灭地的海啸。

随着房价的加速上涨，越来越脱离基本面的真实需求，更多的大众坚信房价会永远涨下去，将所有的财富押宝在上面，甚至借债买房，危机就将一步步逼近。

在房地产的泡沫高峰期，通常是全社会都在讨论房子，聚会在讨论，媒体在讨论，即使是最理性的人，原来完全不屑一顾的人也被这汹涌的房价所击溃，倾其所有献上首付款。人们都坚信一点，“今天不买，明天就买不到了”！

这和牛市巅峰期的舆论氛围如出一辙。

摧毁这一切心理基础的，一定不是某个智者的呐喊，狂热中的赌徒是听不进任何理性的声音的。那根针，通常是赤裸裸的现实：钱不见了。

因为钱突然不够用了，买方无法推动房价继续上涨，终至引发整个市场天枰的逆转，看到不对劲的投机者赶紧撤出，由此导致恐慌性的社会践踏事件。

纵观历次金融危机，几乎每一次的泡沫刺破都和“加息”紧密相关。利率的每一次升高，都抽走了一部分钱，当连续多次之后，大家忽然就会发觉，钱不够用了。

于是泡沫，“啪”一声炸裂！

房地产崩溃之所以可怕，就在于其市值规模在整个国家财富占比中的份量。

一般来说，房地产由于贷款杠杆效应，其市值总规模通常是国家GDP的2-3倍，在社会总财富中占到一半左右的份额。相对来说，股市总市值通常只有前者的五到十分之一，而债市、期货、收藏品市场等就更少了。

更重要的是，房地产上下游产业链牵涉甚广，其相关投资会占到一个国家全社会固投的一半左右，不仅仅是搬砖的，还有挖煤的，造船运铁矿石的，造家具窗帘的，甚至国道边服务于运输司机的沙县小吃，无不被一根隐形的锁链紧紧扣住。

而这根锁链尽头，最重要的一环则是银行。因为银行贷款中，房贷的占比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不仅是房地产企业破产，银行也将因为巨量坏账而深陷其中。当银行出现问题，那么所有的人都将逃不脱这噩梦的缠绕。

1929年的大萧条中，10万家企业破产，全国四分之一的人口失去工作，无数的富豪、投机者沦为乞丐。麦当劳创始人雷·克洛克，被迫做了17年的纸杯推销员来还债，《股票大作手回忆录》里的主角杰西·利弗莫尔，吞枪自杀。据《光荣与梦想》记载，胡佛总统打电话给参议员波默林，任命他主持复兴金融公司。在接到电话时，波默林的口袋里只有九角八分钱，而且在他前往宣誓就职的路上，就有十个叫花子跟他要钱。

严重的房地产危机、股市危机、银行业危机，最终演化为社会危机、军事危机，席卷全球。

回顾历史，十次危机九次地产，在一开始，通常都来自技术革命、产业转移等带来的经济繁荣，然后在社会财富的增长过程中，唤醒买房的刚性需求。接着，房价开始涨，投资属性凸显，越来越多精明的投资者入局。

涨的时间越长，人们越坚信“房价永远会涨”的真理，其支持论点大致有二：

1、“政府不会允许房地产崩盘”；

2、“房价已经涨了20年，如果还要涨20年才会崩盘，那我管那么多干嘛？”
我们的人生经验中，见过了太多资产价格的暴涨暴跌，商品期货跌过，股市涨跌都好几轮了，只有房地产，一直在经历着慢牛。因此人们越来越愿意将所有的资产投入到这看起来唯一安全的避风港中，于是推动了房价的进一步暴涨。

房价涨的越快，人们便越失去理性，生怕再也买不起房子了，于是借钱、抵押也要将首付交上，当一个痛并快乐着的有房者。这个阶段中，房价租售比越来越高，就像股市一样，平均市盈率不断抬升，全社会都陷入了狂热之中。

如果读完上面的这些现象描述，你一定会觉得今天的中国和他们太像了，几乎每一个问题和征象都已出现。崩盘，或许随时都有可能发生。

如果是这样的话，你读的历史还不够深。

我们再读一次历史，删繁就简。

1997年的东南亚，工业化刚刚进入青春期，因为在与中国的资源竞争中败北而盈利恶化，危机加深，再加上索罗斯的攻击，国家储备枯竭导致流动性短缺，意外崩盘；
1929年的美国和1991年的日本，都已经是世界上最发达的国家，城市化完成，工业化结束，需求停滞，再遇上加息、加税等一系列的政策叠加，最终泡沫刺破。
1、对于小国来说，竞争形势复杂，命运由天不由我。就像小盘股，波动会很剧烈，崩盘说来就来。

比如香港，70年代以来的半个世纪中，房地产周期每十几年左右轮回一次，1973年石油危机后房价下跌40%，1981年中英谈判之后房价暴跌60%，1998年的金融危机中又跌了70%，2016年的这一轮旅游业寒流中，房价半年时间已经下挫20%。

房地产崩盘就像过家家，什么样的世面没见过。

2、对于大国来说，竞争力掌握在自己手中，结局则完全不同。就像大蓝筹，稳定性要好得多。

特别是对于全球第一第二的大国来说，在追赶先进的过程中由于市场规模、潜力等各种资源都是最佳的，竞争力强大，因此通常能够获得持续的“转型优先权”。

比如中国，虽然有着这样与那样的诸多问题，但是环顾全球，与同样经济发展水平的金砖国家相比，无疑是最强的，而与发达国家相比，人均GDP又仍然较低，因此仍然可以享有技术转移所带来的“生产力提升红利”。

这是非常关键的一点。

这使得中国仍然是所有发展中国家里转型前景和潜力最好的。这就确保了中国有极大的机会走出转型陷阱，全产业的平均收益率不会跌到负数。于是房价，高高在上的房价，就得到了支撑，虽泡沫而仍不至于破裂。

事实上，我们今天的社会发展阶段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危机过后，日本也经历了一段时间的转型低迷，汇率贬值。但是此后，随着转型的成功，产业竞争力提升之后，企业利润大涨，社会财富剧增，房价的泡沫就得到了缓解，继续维持着又涨了十几年。

3、在如今这个市道环境下，超过一半的行业都在萧条，政府不可能加息。在中国3万亿美元的外汇储备面前，也不可能有哪个对冲基金敢飞蛾扑火。

这就是中国与美日东南亚崩盘时的重要区别。由此我们可以相信，这泡泡，大概数年之内还看不到破裂的可能性。

4、对于大国来说，房价的崩盘通常来自其国家走向世界巅峰之后。

1929年的美国，1990年的日本，都已经是当时世界大国中最发达的一员，产业竞争力强大，看似无坚不摧。但危机往往就此而孕育。

因为这个时候的社会生产力提升将不再能够依靠“转移”来获得，于是增速逐渐停滞，再也无力追上膨胀的泡沫，在惯性作用下将泡沫吹向了无穷大。

1929年的美国，1990年的日本，房价泡沫事实上远远比今天的中国更加夸张。对比一下就知道了，1990年的日本，光东京都的地价就相当于全美国的地价，1920年代后期的美国，迈阿密市7.5万人口中就有2.5万名地产中介，两千多家地产公司。

承认吧，今天的中国房价，虽然泡沫，但就整体而言，显然还达不到美日当年的高度。以美日当年的泡沫程度来说，北上深的房价，对应的或许将是纽约房价的两倍。

就是这么疯狂的不可思议，就像6000点的A股，2000年的纳斯达克，消灭10元股，市盈率千倍万倍，鸡犬升天。

之所以会达到这样的疯狂状态，因为大国盛世，信心膨胀到了极点，股市、楼市、几乎所有的资产市场都在涨，更加容易让所有人都陷入迷失状态之中。

只有极盛，才会狂妄，才会将危机推向万劫不复，任何人都无法阻挡。与他们相比，中国目前的这点泡沫，仍然处于社会主义的初级阶段。

本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！

BIH

關鍵詞：需要轉型成功。

zhengyiren

说的很有道理

lihuiwuren

如果想刺破泡沫，只征收房产税即可

ttbasm

就是说国内房价还是要涨

heww

就如5000点时还说要漲到一万点，谁知道呢，或許就真的

aicjt

悉尼什么时候崩盘呢？

远飞

泡沫什么时候破完全取决于政府无耻的程度！

linkspeed

道理都对，牛刀很早就都说过了

经济解释

货币泡沫化可以解决一切问题
如果环卫工人月薪90万，一斤猪肉8000块，你还觉得房价高吗？

fzds

aicjt 发表于 2016-9-25 07:31
悉尼什么时候崩盘呢？

文中说了，要等澳洲走向世界之巅后。

youpyo

政府不会让崩了。

crane15

泡沫不爆就不是泡沫，说多没用，胆大发财的陆续发财，胆小的继续阳痿。

crane15

大道理都知道，现在是赌政府不敢刺破泡沫，参与的人越多，政府越投鼠忌器。重点是政府代表的是多军的红二，官二，富二。最后，即使人民币日元化，也会保住房价不下跌。

yang689

关键是最后政府能不能保住自己不倒，还有多少筹码可以挥霍

猫和熊猫

yang689 发表于 2016-9-25 08:29
关键是最后政府能不能保住自己不倒，还有多少筹码握在手中

军队稳就行，镇压人民这种事你以为他们做不出来？

BIH

crane15 发表于 2016-9-25 08:10
大道理都知道，现在是赌政府不敢刺破泡沫，参与的人越多，政府越投鼠忌器。重点是政府代表的是多军的红二， ...

人民幣大幅貶值會導致惡性通貨膨脹，直接後果就是加息，刺破房價更是分分鐘的事。所以不要天真的以為人民幣貶值就能保房價。

ozb

2005年他们也是这样说的

结果如何

哈哈哈

经济解释

在天朝，通货膨胀和加息关系不大，当然有时候也会拿出来说。

物价涨20%而不加息，在天朝是正常的

datou1981

市场自有自己的规律。。。。。价格始终会回归。。。
这个规律本来就源自人心。泡沫源于贪婪。

datou1981

国内这轮上涨主要还是国家刺激经济放松信贷，而地方政府又没有啥有用的手段限制上涨。北上广和个别城市加速上涨而已。

fademark

就怕等等到崩盘的那天，崩后的价格也比今天高很多，然后几年后继续跳涨

crane15

BIH 发表于 2016-9-25 08:39
人民幣大幅貶值會導致惡性通貨膨脹，直接後果就是加息，刺破房價更是分分鐘的事。所以不要天真的以為人民 ...

当猪肉1000元一斤的时候，你还会觉得北上深30万一平方米贵吗？无底线的发行货币，抬高物价，房子还是那个房子，只是体现价值的货币贬值而已。

crane15

天朝的政策根本就不可以用一般市场规律去衡量，因为计划经济和市场经济是完全两码事。在货币预期贬值的情况下，黄金和房产就是最好的选择。

crane15

连悉尼的85都雄起了，3房公寓卖了226万，超出底价46万。

crane15

datou1981 发表于 2016-9-25 09:51
市场自有自己的规律。。。。。价格始终会回归。。。
这个规律本来就源自人心。泡沫源于贪婪。 ...

再次提醒，不要用市场经济的理论去分析计划经济。中国的经济模式是前无古人，后无来者的。

BIH

crane15 发表于 2016-9-25 11:28
当猪肉1000元一斤的时候，你还会觉得北上深30万一平方米贵吗？无底线的发行货币，抬高物价，房子还是那个 ...

你確定在那天來到之時，中國普通的老百姓能買得起豬肉嗎？確定收入的增速能趕得上30萬一平的房價？當需求崩塌的時候房子就是幾塊破瓦而已。

BIH

crane15 发表于 2016-9-25 11:49
再次提醒，不要用市场经济的理论去分析计划经济。中国的经济模式是前无古人，后无来者的。 ...

在這個假設的前提下, 一切對中國經濟的擔心和疑慮都是白搭。你確定這個假設真的可以成立？理論框架從何而來？如果真如你所說，中國是計劃經濟。那麼房產市場根本就不用存在了呀。

蝴蝶之翼

需要将本文和牛刀等人的文章结合着看。

zunreal

crane15 发表于 2016-9-25 11:28
当猪肉1000元一斤的时候，你还会觉得北上深30万一平方米贵吗？无底线的发行货币，抬高物价，房子还是那个 ...

那时候农村的猪圈可能比城里的房子更贵，哈哈哈哈