纯数学计算结果：悉尼房价可能没有太多泡沫

key

下面只是一个纯数学计算的结果，不能作为投资参考。

经过简单的计算和曲线拟合后，可以算出目前悉尼的房价为刚刚好。
在2015年有三个季节房价处于稍高，但在2016之后回落到“正常”水平。
而在2005到2014年这段时间里悉尼的房价处于“过低”水平。



再重申，上面只是纯数学运算的结果。

jjy8y

看看2013到2015年那个斜率，基本上透支了未来5年的涨幅，所以即使未来五年内趋于平缓，总体上拉平均来看还是上涨没错，但是未来5年内的投资回报率就不行了。

datou1981

你计算下平均收入和平均房价。。。。然后计算出一个平均房贷。。。你看下有泡沫么？

icac

datou1981 发表于 2016-9-8 22:16
你计算下平均收入和平均房价。。。。然后计算出一个平均房贷。。。你看下有泡沫么？ ...

澳洲人均收入现在7万多8万有吧？房子apt的话 70-80万可以买到很多地区的两房了吧？10年收入买个房，比国内好太多了。

爱摇滚的大象

icac 发表于 2016-9-8 23:30
澳洲人均收入现在7万多8万有吧？房子apt的话 70-80万可以买到很多地区的两房了吧？10年收入买个房，比国 ...

税后就没那么多了，也就5万出头而已。不就变成15年了

online2013

樓主用的什么公式？

Jack1688

Now, average weekly earning is $1160, before tax?.  pay 30% tax, then, $812 in hand.

Sydney median house price is $1 million.

$1,000,000 /  $812 ===> 1231 weeks  / 50 weeks ===> 24.6  years.

不吃不喝,一个收入还贷款 25 年, 银行还有收费?

如果收入低于平均收入, 60-70% 人的收入应该低于平均收入.  

如果以10 到 15年还清贷款, 为标准的, 那么 Sydney median house price 高 50% or 50% inflated.

很多中国人没有经历 1991 -1992 澳洲房产危机. Mortgage Auction !!!  没有见过.

Westpac bank was rescued by Kerry Pack. Now, young James Pack won't rescue Westpac bank.

key

Jack1688 发表于 2016-9-8 23:59
Now, average weekly earning is $1160, before tax?.  pay 30% tax, then, $812 in hand.

Sydney median  ...

更正两个小地方：

1. ABS公布的AVERAGE WEEKLY EARNINGS是 ￥1516
2. 另外似乎悉尼目前的主力趋向是公寓

另外补充一下，15年内总INFLATION为50％可以轻松做到，
只要每年的CPI在3％就可以了。

当然，我都说了上面的计算是纯无厘头拼数据出来
娱乐成份比较多。

fengliu1234

关注

Jack1688

key 发表于 2016-9-9 00:10
更正两个小地方：

1. ABS公布的AVERAGE WEEKLY EARNINGS是 ￥1516

http://www.abs.gov.au/ausstats/abs@.nsf/mf/6302.0


我用的职工收入.

All employees average weekly total earnings           $1160.90

这两种数据有些不同.

inflation and bank cost 都沒祘的.  细致算很难的.

随着US Fed hike rate. 银行利率会向上 升 10%.  If overshooting, 15%-18% is on card. Then ?

会有悲剧.

你的方法是 curve fit. or non-linear estimator.
但是regime change (shift) 总会发生.

买40 to 50万带地房子, 自己住了. 应该不会有风险, 如果有个工作.

datou1981

icac 发表于 2016-9-8 23:30
澳洲人均收入现在7万多8万有吧？房子apt的话 70-80万可以买到很多地区的两房了吧？10年收入买个房，比国 ...

税前么？5万多。而且貌似还是家庭收入。

fademark

datou1981 发表于 2016-9-8 22:16
你计算下平均收入和平均房价。。。。然后计算出一个平均房贷。。。你看下有泡沫么？ ...

房价收入比在成都云南这种二三流城市对房地产有意义，到了一线城市都是浮云，因为永远有大量投资者充斥着市场

ozforever

fademark 发表于 2016-9-9 07:23
房价收入比在成都云南这种二三流城市对房地产有意义，到了一线城市都是浮云，因为永远有大量投资者充斥着 ...

投资者都是热钱。现在房市好他们推波助澜，等房市不好时会有同样的效果。如未经历过参考中国股市。

ozforever

画一个工资增长和房价增长幅度的图可能更有说服力。

冲出藩篱

低利率环境下，说没有泡沫，你让央行的脸往哪放啊。
目前最重要的问题是利率正常化之路漫漫，所以泡沫在哪个阶段都还不好说。

Aviato

ozforever 发表于 2016-9-9 08:00
投资者都是热钱。现在房市好他们推波助澜，等房市不好时会有同样的效果。如未经历过参考中国股市。 ...

中国最近房价猛涨

Clairelan

房价就和钻石价格一样 不是拿收入来衡量的……而是看能掏多少钱出来.....（现金还是贷款都行） 你可以0收入 银行里几百万现金放着去买房。（传统富人） 也可以高收入的白手起家人士（凤凰男？）巨额贷款去买房。



你说的收入房价看泡沫。只能说是买房者中的一小部分。 因为澳洲现在有offset这东西 还有养老金买房  买投资房还有负扣税 买自住房目前看来租金比利息高....


归根结底看有没有钱进房市。 哪天没钱进去了。泡沫就破了…… 半年前就是银行贷款的钱收紧了......影响了贷款进市场又削减了现金进市场的欲望……市场反应就很明显......   

中国现在暴涨就是因为钱太多没地方去就进了房市…… 可怕的是全球都一样……这次g20估计他们就在讨论 之后怎么办？  要么回到从前 物（房）价超低的时代 钱很值钱……（估计不可能） 要么就是我早就猜到的..... 全球人民币化 什么买碗拉面40刀 买杯奶茶30刀这种。但是不在推出大额纸币（欧盟已经掐了500欧纸币了）大推电子支付。 因为资本家只能这么的生存下去…… 他们在中国实验了20年 发现很成功啊…… 现在是时候全球开放了（神奇吧 中国最高面额纸币是20澳币……上海物价是悉尼的2倍还不止.....房价更不谈了.....）

zhangtingban

看上去真科学

一天世界晴~

predict的数据是怎么生成的 啥也没有一张图 你这是耍流氓啊 有多少是assumption.....

黛玉

Jack1688 发表于 2016-9-8 23:59
Now, average weekly earning is $1160, before tax?.  pay 30% tax, then, $812 in hand.

Sydney median  ...

1100周薪哪里交30%的税，差之毫厘 谬以千里。

你这先差了10%，后面结论还不得更离谱啊？信你的才真是傻孩子呢。

icac

datou1981 发表于 2016-9-9 02:51
税前么？5万多。而且貌似还是家庭收入。

并不是家庭，是个人

家庭收入大概$144000/年

http://www.businessinsider.com.a ... it-on-2014-9#state1

税高倒是真的，可是买了房子就可以避税了。

zhangwei7461

负载比很重要。

尤其是自住房  必须必须必须 付完。

房地产投资杠杠不宜过高。 并非不能或者少贷款。 而是永远都别把自己置于可能还不起债的地步。

bhyfire

icac 发表于 2016-9-8 23:30
澳洲人均收入现在7万多8万有吧？房子apt的话 70-80万可以买到很多地区的两房了吧？10年收入买个房，比国 ...

有多少有人有平均工资水平啊，而且税后也只有5,6万了。而且在你等待买房子的时候，不也得吃喝付房租嘛

datou1981

icac 发表于 2016-9-9 09:45
并不是家庭，是个人

家庭收入大概$144000/年

我查的是这个
https://en.wikipedia.org/wiki/Me ... lia_and_New_Zealand


还有这个
http://www.abs.gov.au/ausstats/abs@.nsf/mf/6302.0


如果要达成你那边新闻的家庭收入。。。。得两个人都上班。。。都还不够啊。。。
这边只有一个人上班的居多。。。
反正有出入。。。

icac

datou1981 发表于 2016-9-9 10:12
我查的是这个
https://en.wikipedia.org/wiki/Me ... lia_and_New_Zealand

In the twelve months to May 2016, Full-Time Adult Average Weekly Ordinary Time Earnings increased by 2.1% to $1,516.00.

这个是abs你提供的网站写的

the latest release shows that the median gross household income in 2013-14 was $80,704, and the average of all households was $107,276.

这个是你提供的维科写的，显示澳洲人均收入 $75000+，household在2013是$107276（现在是2016）

icac

bhyfire 发表于 2016-9-9 09:57
有多少有人有平均工资水平啊，而且税后也只有5,6万了。而且在你等待买房子的时候，不也得吃喝付房租嘛:|| ...

正因为收入不高，所以更需要投资。富人并不是富有所以投资，是因为投资而富有

Shenjie

房价还是要涨的。也没别的太好投资了

datou1981

zhangwei7461 发表于 2016-9-9 09:48
负载比很重要。

尤其是自住房  必须必须必须 付完。

现在很多的都过于乐观了。。。。我看到过很多光还利息都7000多一个月的。。。占收入的一大半。

datou1981

icac 发表于 2016-9-9 10:23
正因为收入不高，所以更需要投资。富人并不是富有所以投资，是因为投资而富有 ...

澳洲现在危险的就是降息只会刺激到房地产。。。股市完全起不来。。。经济也一样。。。和欧美完全不同。。。
地产市场太多投机情绪在里面。。。。大家都风险偏好。

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无论怎么算，房价还是涨涨涨