比较两个R4的House

sunshinecc

前几天有足迹的朋友要我比较一下两个R4的House。

sunshinecc

占坑，
如果大家看到有类似的开发用地可以在这里讨论，也可以私信我。

sunshinecc

继续占坑，明天有空明天抽空继续写。

owner

这次把FSR顺序写对了。给你点赞。

sunshinecc

owner 发表于 2016-9-6 23:30
这次把FSR顺序写对了。给你点赞。

手机码字不容易，有时候笔误，谢谢提醒

ddbear

lz的观点完全赞同 但auburn的例子中可能把建筑成本估计得过于乐观 事实上没这么高的利润的

sunshinecc

ddbear 发表于 2016-9-6 23:41
lz的观点完全赞同 但auburn的例子中可能把建筑成本估计得过于乐观 事实上没这么高的利润的 ...

是的关于成本的预算是可以出入很大的，单独开贴也不一定说的清楚，像这种小型开发都是Builder拿地 (小Builder喜欢带DA批文的地不要等待，直接买下把熟地变工地），自己控制的成本，如果自己什么都不干请Builder 的话利润不大。

所以又转到另外一个话题，如果自己不是builder，没有开发经验去投资带DA批文和联合卖的地基本上没有多大的利润。因为有DA批文的地Builder喜欢竞争激烈，所以一般要价高因为等待的时间成本很小。

像Auburn和Campsie那样的单独卖没有联合邻居没有DA批文的R4的开发用地，要价相对合理，因为有时间成本。

Jarvis888

你们都需要进我的residental developmeNT group讨论，pm 你的wc id 吧

sunshinecc

Jarvis888 发表于 2016-9-7 01:59
你们都需要进我的residental developmeNT group讨论，pm 你的wc id 吧

谢谢已经PM你了，有空大家一起聊

zhengtuo

Jarvis888 发表于 2016-9-7 01:59
你们都需要进我的residental developmeNT group讨论，pm 你的wc id 吧

我也有兴趣，请pm我wc id

十亭

碧海流波123

为什么不能单独开发呢?是因为frontage 不够吗

sunshinecc

碧海流波123 发表于 2016-9-9 11:44
为什么不能单独开发呢?是因为frontage 不够吗

建Apartment 的话，有Frontage和Minimum per site 以及其它的一些要求所以比较难开发，这两块地基本上都要联合一个邻居才能开发。因为要联合邻居有时间成本，所以这两单独卖R4的house比联合开发的便宜很多。

能不能建Boarding House也要具体问Council 或者Archetecture, 但总体来说建Boarding House的要求比建Apartment容易。

zhutou3

楼主把这样的地拿到足迹上来讨论等于变相提高了买地的价格哈

sunshinecc

zhutou3 发表于 2016-9-9 12:29
楼主把这样的地拿到足迹上来讨论等于变相提高了买地的价格哈

就是讨论，由于种种原因经常有这种单独卖的房子，很多时候两个邻居都没有实力，或者互相不睬对方。
凡事有头脑的早就联合开发，或者在邻居房子上市前就把邻居房子拿下的。

zhutou3

sunshinecc 发表于 2016-9-9 12:39
就是讨论，由于种种原因经常有这种单独卖的房子，很多时候两个邻居都没有实力，或者互相不睬对方。
凡事 ...

的确不是所有人都有头脑的。我看过Ryde的一个地，可以批duplex的，6号批了的卖了2m，8号不批，后卖的只卖了1.7m。其实8号多花个2万等多三个月就可以多赚二十多万了，人家就是任性不做啊

sunshinecc

zhutou3 发表于 2016-9-9 13:44
的确不是所有人都有头脑的。我看过Ryde的一个地，可以批duplex的，6号批了的卖了2m，8号不批，后卖的只卖 ...

别说两万，有些人就是两千也觉得是很大的风险怕上当受骗。记得2012年我买自住房的时候，有个房子For Sale(哪个时候Auction不是那么流行，很多For Sale的), 我觉得房子可以就加紧和中介联系，见面后中介说其实邻居也在卖，但是邻居不想出中介费和广告费，邻居要中介顺便介绍她的房子，我当即和我的叔叔商量一起拿下，中介因为可以得到两份commission,使劲帮我谈到好价钱，当然那时候市场也不像现在这样火很多可以议价的。

郭小宝

两点：
1. council R4中 multi 的规定400-500平根本不能建（当然，你后面帖子也提到了）！ 所以也不用探讨容积率或盖什么了。  最多是潜在升值机会罢了。 华人在建筑这个行业确实是"吃亏“的， 好地能开发的轮不到华人。放出来看上去很美的，往往是有问题。什么联合邻居，，， 放心吧，要是能就轮不到华人 买。
2. 什么本站不支持任何群，，， ，，， 唉，这个版里几个所谓相关的本站不支持任何群，除了软广告，也没什么了。群里推荐的要是用了就是吃个暗亏。你还不能说，甚至还要夸着好。 都是搞笑的。不加也罢。 直接读council LEP即可。

郭小宝

哈哈 论坛把关键字自动换成 ”本站不支持任何群“ 啦。  自己体会原意吧。

patricia15

郭小宝 发表于 2016-9-9 20:44
两点：
1. council R4中 multi 的规定400-500平根本不能建（当然，你后面帖子也提到了）！ 所以也不用探讨 ...

R4一般多大的地能建呀？

YugaYuga

楼主就是以前的那位“目光降落”吧

sunshinecc

郭小宝 发表于 2016-9-9 20:44
两点：
1. council R4中 multi 的规定400-500平根本不能建（当然，你后面帖子也提到了）！ 所以也不用探讨 ...

是的，这样的单独的一块地不能直接建只能等。是足迹朋友PM我要我比较，所以我提醒他注意这个单独不能建，我一般不买单独的，主要是我的耐心有限。

但是这种只能说等升值和找机会和邻居一起开发。主要看价格，价格高离谱的话有其它更好选择，如果单纯比一般House贵一点的话也是一种投资选择，毕竟已经是R4Zoning，不要等Rezoning。而且我发现这种开发用地因为有时间等待成本，基本都是投资者购买，一般出价都理性到预算就打住，不像很多自住碰到就是喜欢的加价可以很离谱。

每个人都有自己的投资选择没有所谓的对错，主要看性价比，地产投资关键是有没有耐心，和能不能Hold住。

sunshinecc

YugaYuga 发表于 2016-9-9 21:23
楼主就是以前的那位“目光降落”吧

不知道目光降落是谁

caixinbaobao

mark

sunshinecc

patricia15 发表于 2016-9-9 21:19
R4一般多大的地能建呀？

每个Council 都有不同规定，city 很多地方如果是开发用地R4，B4，B6 400左右可以（像Glebe，Newtown, Campertown, Redfern 等等)。内西和 Campesie有些开发用地600平米左右也可以， Auburn 850平米左右可以， 再远的地方很多要求1000平米和1200平米左右，前提是开发用地R4。
当然现在也有很多工业用地改成居住的可开发用地建Apartment的。

基本上是越靠近City对Minimun per site 要求越小，具体要问council。

sunshinecc

郭小宝 发表于 2016-9-9 20:46
哈哈 论坛把关键字自动换成 ”本站不支持任何群“ 啦。  自己体会原意吧。 ...

至于您说的那个群，我两天前就把我的WC 发给8楼的“Jarvis888”了，但是现在也没有动静，Jarvis888说了一句话就消失了。

sunshinecc

zhutou3 发表于 2016-9-9 13:44
的确不是所有人都有头脑的。我看过Ryde的一个地，可以批duplex的，6号批了的卖了2m，8号不批，后卖的只卖 ...

还有很多人就是不喜欢折腾，任何有花钱的都不敢弄，别说批DA，就是签一个JointVenture Agreement 一起卖也不想生怕被骗。

还有很多人投资房地产，不想怎样最大化的利用土地的价值开发土地，就希望买了那里放着等3年5年卖了。这样的土地投资商叫“睡商” 让土地睡觉，这种投资如果市场好的时间基本上挣个差价。只有想办法充分利用土地价值，取得DA批文或者联合开发，不让土地“沉睡”才能取得好的回报。

郭小宝

sunshinecc 发表于 2016-9-9 22:14
还有很多人就是不喜欢折腾，任何有花钱的都不敢弄，别说批DA，就是签一个JointVenture Agreement 一起卖 ...

这个观点是非常正确的！  点赞。

nikki914

郭小宝 发表于 2016-9-9 20:44
两点：
1. council R4中 multi 的规定400-500平根本不能建（当然，你后面帖子也提到了）！ 所以也不用探讨 ...

R3的地有投资潜力吗？能分地的地会不会更值得投资一点 如果不考虑建apt这些反正也建不了

2018发发发

这两块地我都去看了。两块地都不到440M2。Campsie是房破。Auburn的是房太破。租金顶天不到500。
买下来现在利率一年至少贴二万多。Campsie那个价，做开发完全不可能。Auburn,如果1.2M,生地就12万一个Lot,按现在APT价钱，可以开工也挣不到钱。还很多人说APT卖价要跌20%..
还是买离火车站一公里的R2-R3，地大的Corner，等下一波吧。