CGT & valuation 求助-首套自住转投资房问题

mouse1111

我只有一套房子2009年签的合同，2010年初settle入住，之后住了6个多月然后转为投资房，现在是第六个年头， 请问这种情况是不是需要在今年做一个valuation report,这样将来可以用来合理减少CGT? 还有我在国内，几年前已经报税已经按照non-resident 处理了，请问这样将来卖方的时候cgt是不是不能享受优惠政策了呢?

求各位大侠指教！

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flylobster

Dramay

你现在身份是什么？
如果是有pr/citizen的话，6年内卖掉现在的这套物业是算自住房的，cgt全免。如果超过6年的部分是按照投资房来算，收取cgt的话是partial exemption。
如果是foreigner，就增值全额算cgt了。

mouse1111

Dramay 发表于 2016-9-8 14:07
你现在身份是什么？
如果是有pr/citizen的话，6年内卖掉现在的这套物业是算自住房的，cgt全免。如果超过6年 ...

我是citizen, 现在在海外，还没打算卖， 这样的话假若将来卖出就按全额来算cgt对吧？ 那我现在做一份valutaion比较好  对吧？ 还有我昨天听一个朋友说，将来算cgt像我这种情况是要交50% ，这个说法对吗？ 有点乱，请帮我打算一下怎样做才能尽量少交呢？

谢谢谢谢！

mouse1111

Dramay 发表于 2016-9-8 14:07
你现在身份是什么？
如果是有pr/citizen的话，6年内卖掉现在的这套物业是算自住房的，cgt全免。如果超过6年 ...

还有请教一下，什么是partical exemption, 是将来卖掉之后的收入的部分收入基数算cgt吗？

Dramay

mouse1111 发表于 2016-9-9 12:04
还有请教一下，什么是partical exemption, 是将来卖掉之后的收入的部分收入基数算cgt吗？ ...

因为你这套是自住房，所以是可以的全部税是可以全免的。但是如果你离开超过六年用于出租的话，再卖的时候是要交一部分的税。因为你是CITIZEN， 在报税的时候有50% capital gain discount。

具体我举个例子，我时间都用年来算可以直观一点
你2010年settle入住的这套房子，买来是50万，住了1年后（2011），自己搬出去出租。
如果你在一开始出租后的六年内卖掉（2017年前），卖了80万。增长的30万是不用交税的。

如果你出租超过6年，比方说一直出租到2020年，然后卖了90万。
那么算CGT的时候，首先你2011年到2017年这段时间房子的增长是不用交税的。
2017年你房子的市价比如说是80万的话，你的total capital gain=90-80=10万
你出租的比例的算法是 2017年到2020年的这3年，除以2011到2020年的这9年，就是1/3。
再加上你CITIZEN有50% discount。
那在2020年财年，你的taxable income=10万*(1/3)*0.5=1.6万

mouse1111

Dramay 发表于 2016-9-9 15:25
因为你这套是自住房，所以是可以的全部税是可以全免的。但是如果你离开超过六年用于出租的话，再卖的时候 ...

谢谢，基本明白了，还有一处问题就是，valuation report 是不是刚好满六年的时候做一次比较好呢？还是我卖房的时候再做也来得及？我的房子当时买的时候是期房， 6年免税是从settlemet date 开始算对吧？

Dramay

mouse1111 发表于 2016-9-10 12:24
谢谢，基本明白了，还有一处问题就是，valuation report 是不是刚好满六年的时候做一次比较好呢？还是我 ...

6年法则是从你出租的时候开始算， valuation report在六年到期的时候做会更准确一些。

oceangod

Dramay 发表于 2016-9-9 15:25
因为你这套是自住房，所以是可以的全部税是可以全免的。但是如果你离开超过六年用于出租的话，再卖的时候 ...

大师，请教一个类似的问题：

我有一个自住房U，住了几年，然后去年买入另外一个自住房H并搬进去住了，同时把U出租。到今年，我把U卖掉了，这样我同时拥有H和U的时间大概10个月。卖掉U后，我现在只有一个自住房H了，这个税怎么算啊？

Alan2005

楼主，看你情况像是foreign tax resident，有6 年exemption 但是没有capital gain tax discount. 反正现在做个valuation吧。没多少钱，不亏。以后的事以后再说。

Alan2005

oceangod 发表于 2016-9-15 12:31
大师，请教一个类似的问题：

我有一个自住房U，住了几年，然后去年买入另外一个自住房H并搬进去住了，同 ...

报unit 那10个月的增值 capital gain啦。unit的增值不多，10个月没多少的。house的增值多，keep你的house 作main residence。找个会计报呗。

Dramay

oceangod 发表于 2016-9-15 12:31
大师，请教一个类似的问题：

我有一个自住房U，住了几年，然后去年买入另外一个自住房H并搬进去住了，同 ...

首先ATO是允许一个人有两套自住房的（在一定情况下）。
就像你的情况，从原来的自住搬出，转入另一套自住房，之前U没有出租，在搬出去前住超过3个月。那在你两套房交接的这段时间，up to 6个月，这两套物业都算作自住房。也就是说，你同时持有的10个月里，前6个月，两套都算自住，后4个月U算作投资，H算作自住。

yaya84

问个情况，比如我现在买房，按投资房买，一年后转为自住房，以后卖需要交税吗，这一年不出租！

jslu

Dramay 发表于 2016-9-9 15:25
因为你这套是自住房，所以是可以的全部税是可以全免的。但是如果你离开超过六年用于出租的话，再卖的时候 ...

那么是不是在六年内的任何时间自己住满一年, 把房卖了就免CGT?

swim_fly

mark

mouse1111

Alan2005 发表于 2016-9-15 12:40
楼主，看你情况像是foreign tax resident，有6 年exemption 但是没有capital gain tax discount. 反正现在 ...

谢谢啊，你说得对我是FOREIGN TAX RESIDENT,valuation report 需要准备什么材料吗？另外有没有这做这种report公司推荐呢？

mouse1111

Dramay 发表于 2016-9-15 12:07
6年法则是从你出租的时候开始算， valuation report在六年到期的时候做会更准确一些。 ...

照您这么说，我11年2月份出租的，那是不是在2017年2月做valuation 就可以了？

Dramay

yaya84 发表于 2016-9-18 20:16
问个情况，比如我现在买房，按投资房买，一年后转为自住房，以后卖需要交税吗，这一年不出租！ ...

以投资名义的，虽然你没出租，但是自住之前那部分还是要交税。

Dramay

jslu 发表于 2016-9-23 05:54
那么是不是在六年内的任何时间自己住满一年, 把房卖了就免CGT?

一套自住房，六年法则只能用一次，一旦开始无法停止也不能重新开始。

gui1

Dramay 发表于 2016-9-24 01:58
一套自住房，六年法则只能用一次，一旦开始无法停止也不能重新开始。

请问可以详细说一说吗？


什么叫做一套自住房， 六年法则只能用一次？


如果 同时有两套房子， A自主， b出租， 现在想卖b但是想避免CGT，是不是可以去b里面住一段时间（1年？半年？）然后再买，这样可以避免CGT？


如果可行， 六年法则怎么用？


十分感谢

加分大大滴

kevinanna_2003

顶

Dramay

gui1 发表于 2016-10-10 15:55
请问可以详细说一说吗？

你的这个情况，如果是想搬去b，卖掉a，可以想办法做a的cgt自主豁免。但你现在b一直出租，即使搬进b，再卖掉，实际在搬进去前b的增值部分还是需要缴税的。

kaikai0305

Dramay 发表于 2016-9-9 16:25
因为你这套是自住房，所以是可以的全部税是可以全免的。但是如果你离开超过六年用于出租的话，再卖的时候 ...

10万是2017-2020年的CG，不太明白怎么会均摊到前六年，之前的六年已经有30万增值免税了，按理这10万的taxable income就应该是10万*0.5=5万

巧克力的草莓糖

mark

Dramay

kaikai0305 发表于 2016-10-12 23:12
10万是2017-2020年的CG，不太明白怎么会均摊到前六年，之前的六年已经有30万增值免税了，按理这10万的tax ...

需要按照比例算的，ATO网站上有具体例子，可以看一下。

anjel

Dramay 发表于 2016-10-13 16:10
需要按照比例算的，ATO网站上有具体例子，可以看一下。

大师您好，
向您请教两个情况
1，我下个月有房子settle，但目前人在海外，且由于工作的关系至少要到明年年中才回得来（是海外当地工作，不是澳洲公司外派海外），那这段时间我如果房子空关，是否可以向ato申请这段空关期也认定为我自住的周期呢？

2，我是pr，但上年度没有住满200天，付了nsw overseas buyer的4%印花税surcharge，请问超过6年后卖房的增值税怎么计算？
比如我出租6年后价值50w，又过了1年卖房时涨到55w，cgt计算是：
(60-55)*50%-印花税及surcharge
还是
[(60-50)-印花税及surcharge]*50%

非常感谢！

yezi.411

mark！

MichelleBNE

kaikai0305 发表于 2016-10-12 23:12
10万是2017-2020年的CG，不太明白怎么会均摊到前六年，之前的六年已经有30万增值免税了，按理这10万的tax ...

我很赞同。
那位层主计算有误。

如果按照年限分摊，那增值也是从9年前算起。