悉尼西北买房的一点心得，希望帮到大家。

y.liu424

潜水多年，看投资房1年，今天终于拍到了满意的房子。感觉终于在房市再次爆发前了却了一桩心愿，更高兴的是终于可以在周末带家人享受一下天伦之乐，不再为了房子烦恼。

我们在过去的1年里看房无数，并且与周围的房友们不断切磋，总结了一些买房的技巧跟大家分享。

先说说我们自己的情况。我和太太在去年7月卖掉了唯一的投资房(townhouse)，并且从9月份开始就参加各种拍卖。开始的计划是希望换一个带地的house，价格在100万以内，这样可以留下一些储备资金，一方面用于孩子的教育，另一方面手里留点米希望能在出现机会的时候能再入手一个apartment给父母养老。但是计划永远是美好的，悉尼的房市永远是残酷的。表面疲软的市场其实内藏玄机。房主们把持着好的房源奇货可居，中等的房子往往都被同胞们一抢而空，剩下的又不值得入手。在选区的问题上，受党教育多年的我们最终还是难逃俗套，在广泛撒网3个月后，最终还是把选择的范围限定在了有学区的carlingford, north rocks以及cherrybrook上。买房的预算也随之有所上升。

Carlingford话不多说，是众多像我们这样的男女屌丝的购房首选。学校基本上都被天朝的花朵们占领了，m2进城搬砖还算方便。但是这里的弊端也很明显，电塔电线杆林立，山路起伏，房子多建于上世纪70年代。

North Rocks本人觉得前景不错，m2以下已经全部并入人见人爱的parramatta council 。想在未来改建或者DA上granny flat的朋友们看过来。虽然不是谁家的孩子都是那块料，但是有OC的学校还是让人比较放心的。北石最大的问题是房源紧俏，靠近shopping centre和学校的更是少得可怜，而且房子大都需要休整，能走路到m2 interchange也比较考验脚力。

Cherrybrook名字起的多好，地方也有点世外桃源的味道。小学中学都说得过去，只是每天坐620x(本人一周坐10次)在west pennant hills转悠的时间比在m2上狂飙的时间还长。新的火车站在这个区的最下端，应该叫west pennant hills station。

下面才是真正的经验，请坚持读完，谢谢。

1. 以买自住房的心态买投资房可取吗？
我的经验是可取。当然这取决于您的钱包，米足的兄弟们大可在搜房的时候果断键入R4 zoning这样令人胆寒的关键词。但是谁来帮您交贷款呢？2m的房子租500您觉得合适吗？如果开发商不来敲门呢？绝大多数人一辈子也没被雷霹过。不是谁都能成为那个住在castle hill的老太太。还是做个老百姓吧。
大多数同胞选择的区都是一样的，过去现在和将来都是一样的，房子都是人住的，同胞们的需求都是相近的，您能接受的其他人才能接受。

2. 为了孩子上学，盯住了某个区跟丫死磕？
错！学区的范围常常跨地区，比如murray farm大半的学区范围包含了m2以上的west pennant hills. 打算送孩子进murray farm的爹妈们大可不必只盯着carlingford看。west pennant hills靠近m2的部分规划比carlingford晚的多，房子比较新。价格稍高就一点点。我认为carlingford的涨幅必将延伸至west pennant hills。建议大家看看http://schoolzones.net.au上面的学区图。

3. 我怎么才不会出价太高呢？
大多数人都是看onthehouse或者rpdata。我在拍卖受挫后也经常恶毒地诅咒出高价的对手们的银行不会val出比rpdata高出20%的value。我错了，至少到目前为止他们都能按时settle。那些估价的模型要是靠谱08年也不会有金融危机了。买家们真正需要看的是土地的价格。建议大家在出价前在NSW valuer general 的网站上先查一下土地的价值，再推算一下上面的那个临时建筑到底值不值这些银子。买投资房的兄弟们建议再googal一下land tax，看看能撑得住不。 话说回来，如果在拍卖时要是真碰上了不用贷款的豪，建议大家放松心态，好好看戏。

4. 最好能做到眼低手高
您带着2m的pre-approval(可惜不是我)去买1.5m的房子，那成功率老高了。 这个不需要多说，但是大多数人都是带着1.5m的预算去看2m的房子的。漏儿不是那么好捡的。好在现在房子越来越多了，下手要快。

还有一些心得希望再跟大家慢慢分享。写这篇小文的目的主要是希望抛砖引玉，能给大家一点点的帮助。

自住也好，投资也罢，最后祝大家都能买到心仪的房子。毕竟家庭和睦，身体健康才是最重要的。

积分多到压包的兄弟姐妹们请猛戳，拉兄弟一把。

hilltop-bear

楼主先说最后买哪儿了，方便楼下排好队形

hilltop-bear

干嘛要卖投资房呢？refinance之后买自主多好啊

2018发发发

真的，买投资房，这几个区比Auburn差远了...
不是打击你，这些足迹屌丝区实在是交通太差。

大头爸爸

今天那个城堡山的房子是你拍的啊？恭喜了

y.liu424

hilltop-bear 发表于 2016-8-27 23:35
楼主先说最后买哪儿了，方便楼下排好队形

还真不是这几个区，但离他们不远。

y.liu424

jingdababy 发表于 2016-8-27 23:35
真的，买投资房，这几个区比Auburn差远了...
不是打击你，这些足迹屌丝区实在是交通太差。 ...

同意！所以才叫屌丝区。

CITYLOOK

我感觉看近几年的势头
西北，和parramatta机会绝对超过上北，不是说价格，是说机会
当然了，大家都觉得西北和西区是屌丝区
地价低，有空间，而且人气越来越旺

y.liu424

大头爸爸 发表于 2016-8-27 23:38
今天那个城堡山的房子是你拍的啊？恭喜了

还真不是

y.liu424

CITYLOOK 发表于 2016-8-27 23:43
我感觉看近几年的势头
西北，和parramatta机会绝对超过上北，不是说价格，是说机会
当然了，大家都觉得西北 ...

杰哥，您也来了。

CITYLOOK

y.liu424 发表于 2016-8-27 23:43
还真不是

楼主其实我是逗你玩的

alyssa

就看到学区房 三个字。。

CITYLOOK

y.liu424 发表于 2016-8-27 23:44
杰哥，您也来了。

刘兄
幸会幸会啊

liuweiqw

4. 最好能做到眼低手高

2018发发发

卡灵福没交通，学校好，适合钉地板望子成龙的。
樱桃溪的小资终于盼到了火车站。
北石没去过。
没钱投资就买些好地方的Unit，好租好涨。
投地就是要能R4的。投资投这些偏地方，就为了博个投资house的好名声吗？

my001209

楼主你好，你认为什么样的地价才能反映出合理的成交价？
例如说：查到100万的地价，但是实际卖了160万，如果这个房子很破，可能只值20多万的建筑本身。你认为160万值得购买吗？

y.liu424

jingdababy 发表于 2016-8-27 23:47
卡灵福没交通，学校好，适合钉地板望子成龙的。
樱桃溪的小资终于盼到了火车站。
北石没去过。

是的.谢谢

白雲山民

gxfx

my001209

jingdababy 发表于 2016-8-27 23:35
真的，买投资房，这几个区比Auburn差远了...
不是打击你，这些足迹屌丝区实在是交通太差。 ...

Auburn治安不好，侦探都说危险。。
慎重吧。

veroni

jingdababy 发表于 2016-8-27 23:35
真的，买投资房，这几个区比Auburn差远了...
不是打击你，这些足迹屌丝区实在是交通太差。 ...

Auburn的人实在太烂了，价钱低，所以涨幅率看起来才高，可是就那些烂人住在房子里，破坏率，维修费用，扯皮费用都没算进去，自从听过身边两人在bankstown和auburn遇到过恶租客，把他们弄得焦头烂额，后来把投资房都卖了，我就不想再去看这种地方的房子了，虽然烂人，恶租客不是每次都能遇到，可是遇到一次就是浩劫

y.liu424

my001209 发表于 2016-8-27 23:50
楼主你好，你认为什么样的地价才能反映出合理的成交价？
例如说：查到100万的地价，但是实际卖了160万，如 ...

多的那40w就看其他价值了，比如近车站，有re-zone空间什么的，当然要看您最想要的是什么了。什么都不如您的银行说一句ok让您觉得放心。

my001209

y.liu424 发表于 2016-8-27 23:56
多的那40w就看其他价值了，比如近车站，有re-zone空间什么的，当然要看您最想要的是什么了。什么都不如您 ...

就比如我今天去看的拍卖，在Rockdale，车站不远。
http://www.domain.com.au/10-york ... nsw-2216-2012952885

我查了一下地价，NET LAND VALUE:               $859,000

最后被一个中国女性拍卖着1,412,000买走了。远远超出了我预计的1.3m。

你觉得这种情况是不是买贵了？1.41m－859,000＝约55万了。房子的建筑价格肯定不值55万，差的还不是一星半点。

y.liu424

my001209 发表于 2016-8-28 00:01
就比如我今天去看的拍卖，在Rockdale，车站不远。
http://www.domain.com.au/10-york-street-rockdale-ns ...

首先应该恭喜那位大姐，她一定很幸福。超过您的预算太多就算了，3条腿的蛤蟆没有，房子不是有的是吗，现在也越来越多了。再说了，钱不是还在您口袋里吗？您没冲动，您也成功了！

my001209

y.liu424 发表于 2016-8-28 00:08
首先应该恭喜那位大姐，她一定很幸福。超过您的预算太多就算了，3条腿的蛤蟆没有，房子不是有的是吗，现 ...

这个地价网貌似不太好使，我查了一下我住的这里，NET LAND VALUE:               $946,000

在Burwood区，RSL附近，这house起码200万起。。。这地价是不是太低了给的。

y.liu424

my001209 发表于 2016-8-28 00:14
这个地价网貌似不太好使，我查了一下我住的这里，NET LAND VALUE:               $946,000

在Burwood区 ...

要是您自己的房子那就是好事啊。以后转投资租金高，landtax还少。这些都只是一些参考，关键还是看您的预算和银行。

my001209

y.liu424 发表于 2016-8-28 00:17
要是您自己的房子那就是好事啊。以后转投资租金高，landtax还少。这些都只是一些参考，关键还是看您的预 ...

可惜只是我租的。。。

大成

买到就是赚到

y.liu424

大成 发表于 2016-8-28 00:32
买到就是赚到

同意！谢大成哥赏分！

hilltop-bear

y.liu424 发表于 2016-8-27 23:40
还真不是这几个区，但离他们不远。

楼主还是没回答，到底买哪里啊？奥本吗？

朕乃万岁

忽悠帖。买投资房的根本是什么？没说。估计是准备放广告的。