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本帖最后由 jefflang 于 2016-8-1 14:41 编辑
【原创-梁杰夫专栏】澳信罗生门和昆州事件启示录
作者：梁杰夫
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悉尼连续两天的倾盆大雨，俨然成为检验自家房子质量的好工具。有人很自豪地说，我家四五十年的房子，一点都不漏。也有人相当郁闷，几年新的房子，外面大雨，里面小雨。几家欢喜几家愁。
是啊，阳光明媚的时候，一切那么美。风雨来的时候，却有可能是另外一番故事了。
周六,《AFRWEEKEND》报道，西太银行拒绝澳信集团6亿澳币的贷款申请，使得价值近9亿澳币，超1200套的房产未来面临交割危机。
对于熟悉市场的朋友来说，这其实也不算是什么“新”闻，因为西太银行在几个月之前早就把海外收入贷款一棒子打死了。回想在海外收入贷款的高峰期，四大银行占据了85%的来自中国的投资者贷款的市场份额，而西太银行是他们中的佼佼者，一家独占70%，大幅领先其他三家。西太银行这样的一放一收，快，准，狠，谁与争锋。
但是，我们低估了海外投资者的乐观程度以及海外从业人士的努力程度，澳洲这边已经凄风苦雨了，中国可能才是毛毛细雨。相当大一部分投资者以为，楼花贷款不了只是某个倒霉蛋的故事，就像看着远远几条街某个人家着火了，啊了一声，埋头心算了一下距离，还是相当地远，于是仍然表示淡定淡定。
当占据近30%中国市场份额的澳信被点名之后，真的就是，炸了。因为火，马上就烧到自家门口了。这就是为什么这条在业内人士看起来并不新的新闻会引发如此大影响的原因。海外投资者，真正感觉到了风雨的临近。
当晚澳信马上进行危机公关，发声明，删帖子，搞科普。反澳信派和挺澳信派就是否加价销售，能否加价销售，及加价销售的N种可能性展开激烈的辩论。最终，有强大实力及豪华智囊团队的澳信把反对派的声音压了下去。
这也是可以理解的，能够混成中国最大的海外置业代理机构，澳信肯定是有两把刷子的。从法律上来说，你肯定是不能挑出什么毛病来的，相反，它早已经有一百种办法，来回击这样的挑战。
所以从某种程度来讲，澳信它是无懈可击的。
然后，最有趣的事情来了，在吵闹声中，AFR悄悄地把文章标题改了过来。《澳信集团说：我们从来没有西太银行的6亿贷款！》同一作者，兄弟，你是逗我玩么？
其实，出现这样的情况也是可以理解的。因为，贷款从来就是购房者和银行的关系，最正确的表述应该是，西太银行拒绝澳信的客户的贷款申请，不是澳信本身！当然，澳信之前的帮你贷款，也只是帮你，不是保你。
这样，澳信也心满意足了，因为他们可以郑重宣布，AFR之前报道不实！
AFR也高兴了，因为他们已经改正错误，不用背诬陷别人这个大黑锅！
但是，投资者能高兴么？临近交割来这么一出，他们已经焦头烂额。他们是夹在澳信和AFR中间被忽略的人，也是这次“罗生门事件”的最直接的受害者。
投资者怎么办？尤其是刚被澳信告知不能贷款而下月就要交割的投资者怎么办？
只能靠自己！凑钱的借钱的火线继续申请别家银行贷款的，都必须得靠自己想办法。
我也无法一一探讨这么多种办法的可能性，至于这样的情况在最开始是怎么发生的？能否从历史往事中得到一点启发？
我们不妨来看看澳洲本土的一段房产黑历史：昆士兰地产骗局（Queensland property scam），时间是90年代末，地点是昆士兰州的东南部，黄金海岸一带。
先来鸡汤一个名词，Two-tier marketing，原意是针对不同的客户群，拟定不一样的价格。在地产市场上，这两个客户群分别是熟悉当地情况，清楚物业价格的当地人，另外一群人就是不熟悉情况，容易受不良投资顾问影响，有可能出高价购买物业的外地人。这里面的不同价格，一个是外来买家的合同价格，一个是本地人接受的真实价格。比如挂着40万出售的公寓，本地人只认为它值30万，鉴于同个公寓不能挂两个价格出售，所以这个价格就注定只能卖给外地人。
怎么卖给外地人？就靠昆州广告做得好！
昆士兰州外的投资者被广告告知，这里的物业增值快，出租容易，非常值得投资。然后，对市场一无所知的外省人就被拉着组团来到黄金海岸，看着一座座拔地而起的新楼，听着销售人员的许诺，他们也就爽快地签了投资房购买合同。
当时投资热潮席卷，连银行也积极参与其中，尽管知道物业估价不太好，银行还是放出了比物业估价还高的贷款，推波助澜。银行的考虑是，因为这些物业都是投资房，已经是很多申请人的第二，第三个物业，所以是安全的。在后来的反思中，银行也承认自己犯了错误。
但是很快，投资者就发现买到的投资房非常难找到租客，当他们想卖房的时候，才发现市场价要比买入价低很多。比如外地投资者花40万买下的物业，当地人只愿意花30万接手。泪奔的投资者质问他们一直信赖的投资顾问，这时他们只能实话实说：“Take it and walk away.”
这就是一段昆州上至银行下至中介坑了其他州投资者的故事。结局就是昆州政府起草并实行了新的法律，对相关从业人员如中介，估价师，发展商，律师等进行了教育，要求银行进行深刻反思。2002年，昆州公平交易部长Merri Rose宣布，这样的骗局已经在昆州绝迹。
十余年后的现在，澳洲的城市如墨尔本悄悄出现了“特供”中国投资者的楼盘：不在本地销售，只在中国做广告。因为这样的特供楼盘标价高企，本地人是不愿意去购买的，虽然只有一个标价，但是无形中，价格壁垒已经出来了，分级市场已经形成。很多资深产业观察人士都撰文指出，昆州事件已经再次上映，只是这回，事件中的非昆州居民变成了海外投资者。
历史和今天，是否有相似之处，读者朋友们就见仁见智了。你可以选择忘却，大踏步前行，或者以史为鉴，防患于未然。
现在，估计海外投资者对澳信是否能“自证清白”兴趣也不大了，因为怎么解决跳票的贷款，才是他们最关心的问题!
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