[十万火急] ---刚参加的拍卖/议价，急求经验和建议

brad

房子链接：
http://www.allhomes.com.au/ah/ac ... berra/1317199793011

周末参加了ACT 一个拍卖，差区（均价低加学区不好）最好的一条街，好的房子之一，94年建成这是第一次交易
Vendor老人 downgrade同一个区。 之前个人预期850-900之间，据中介说有pre-auction offer都不到900， 卖家没接受

P.S: 即使900的话，也将是这个区历史第五高价(第一个高价975，第二925，２０１６以前第三高890，最近有２个第三高９２０）。
P.S: 这个周末刚成交了２个本区第三高价，９２万，链接在下面
角落大地，面积差不多，装修新，本周拍卖到９２０成交
http://www.allhomes.com.au/ah/ac ... berra/1317200422711
角落大地，建筑面积大１２０平，没后院（这个房子拍卖我出８４５，然后Vendor bid 880ｐａｓｓ　ｉｎ, 然后议价我出８８１没拿下，最后同胞议价９２０拿走）
http://www.allhomes.com.au/ah/ac ... berra/1317170864311


当天喊的程序：我喊750 - 白男组合800（之后中介让加50，一直没人喊，中介去问，回来说没人再喊的话直接流拍） - 我出805 (然后若干轮，2个bidder轮流加5千）一直到850(中介进屋去问，还是不卖）-865-870（白男组合） - （我）880 （注意最后加1万）
再无叫，宣布流拍，始终没有喊过vendor bid

P.S.1: 另外一个bidder会不会是卖家的拖？白男2枚，实在 实在算冷清

然后就2个bidder议价, 中介直接开口就跟我说90万以下不能谈，
还装模做样给看vendor reserve是 95.9万，我说这价格不可能我直接要走他不让走
期间中介也跟另一个bidder谈了，白男组合走了，
然后中介找我要价925 带家具 我不谈，910 送家具我不谈，
最后他进去问了卖家然后900，我说再征求家人意见，最后约当天下午再碰头LD来看了下

当天下午按中介要求按口头谈的是 90万（期间他反复问可否91万我没答应）, 60天settle（中介让房东送2件总值4000左右的家具-台球桌/餐桌一套), subject to finance, 我要求用put&call option下个财年签正式合同交stamp duty (退税用）
结果晚上卖家口头接受（这么多条件都接受了，卖家年纪大downgrade已经购房，房子腾空）
中介已出书面合同，要求本周签约

看了清盘率，结合咨询贷款实际情况，感觉还是叫高了，Pass-in后也不该考虑再加价要家具，应该晾他们看看反映
请大家给分析下看选择：

1. 利用finance理由取消这些附加条款，也不要家具了，签约时回到88万(auction最高叫价，比另个人高1万）。 风险是直接黄掉
2. 还是先按90万走着程序，拖一下看看本周的情形，等银行估价看看（话说现在贷款确实麻烦）。
3. Good deal already, 不纠结了，买
4. 干脆不买了，继续观望，省心：（



P.S.2: 根据record, 94年的地价9万6，建造价22万, 目前看花园值点钱用心了的那种，
目前地价42万6（算上花园地肯定值50万），但是这个差区过去三年ＵＶ地价没涨过
现在周边地区1000平新地价格50万以上，建筑面积３３０的新房子再便宜建怎么也得50万+

captainC

看94年地价毫无参考价值，现在地价多少？

小白猪猪

没地址没图言jj

YugaYuga

Buyer's remorse

yzh1999

Call&put options是什么

wangsam

连个link都没有，看半天字能看出来啥啊？ACT的房子没人和你抢的

caesar6668

60天SETTLE。。。。 够长的了 夜长梦多哈

mdlp

act烂区 没人抢的。。。你地址放上来吧

brad

captainC 发表于 2016-5-9 08:49
看94年地价毫无参考价值，现在地价多少？

现在UV 42.6万

brad

mdlp 发表于 2016-5-9 10:20
act烂区 没人抢的。。。你地址放上来吧

放了

确实，根本没有同胞过去参加拍卖

有米的同胞都在ACT的内北/内南区 圈地 重建

y15012767779

这价格有点贵

番薯番薯

Call&put options是什么？

leslie1207

3～

樓主應該就是想聽這個吧～

yzh1999

番薯番薯 发表于 2016-5-9 13:07
Call&put options是什么？

你学我说话…

brad

leslie1207 发表于 2016-5-9 13:11
3～

樓主應該就是想聽這個吧～

给你一个大写的 赞


不是的，要认真的分析下，我现在按 2 走着点

DragonseaMovers

价格那么贵啊。

kawara

这房逼格挺高啊，自助的话多两万少两万没事儿

lliu

纯属个人意见。
从投资的角度讲，宁在好区买差房，不在差区买豪宅。因为涨的是地价，房价只会跌。
从自住角度讲，最重要自己喜欢就好，多点少点根本无所谓。

番薯番薯

yzh1999 发表于 2016-5-9 13:12
你学我说话…

等着LZ来答疑哈

nis

palmerstone都这么贵了？这个区不咋地吧？

hotelscombined

不想折腾就选3，否则请随意

鱼羊鲜

现在不想加价

brad

番薯番薯 发表于 2016-5-9 16:03
等着LZ来答疑哈

Put & Call Option的目的就是晚点签合同

可以把合同日期整个拖到下一个财年，然后按投资房stamp duty退税多退一点, (ACT因为是leasehold不是freehold,
因此可以把stamp duty直接抵掉，而不是加入到房子的成本里，这样将来CGT 50%还能占便宜
这个房子stamp duty要3万8了，所以会差不少钱


Put & Call的意思是，放一笔nomination fee, 然后可以按照约定价格在约定日期之前行使购买权利，卖方必须答应
如果到时候决定不买，nomination fee不退（相当于损失5%大定）
一般为了保险期间，nomination 的买家可以是我自己，也可以是指定人

steven_sa

brad 发表于 2016-5-9 18:40
Put & Call Option的目的就是晚点签合同

可以把合同日期整个拖到下一个财年，然后按投资房stamp duty退 ...

前几天问过群里的大神，说印花税没得退，只能计入basic cost，出手时再结算。

paoqiqi

ACT的买家真幸福啊，怎么样都可以

brad

steven_sa 发表于 2016-5-9 19:33
前几天问过群里的大神，说印花税没得退，只能计入basic cost，出手时再结算。 ...

ACT , NT 的投资房 stamp duty是可以退的，算在第一年的rental cost里

这个已经验证过，并且经过税局audit了

steven_sa

brad 发表于 2016-5-9 20:00
ACT , NT 的投资房 stamp duty是可以退的，算在第一年的rental cost里

这个已经验证过，并且经过税局aud ...

学习了，原来各州还不同。

obz

帮顶

大江东去

我要求用put&call option下个财年签正式合同交stamp duty (退税用）

退税用？stamp duty能退税？

hotelscombined

大江东去 发表于 2016-5-9 21:34
我要求用put&call option下个财年签正式合同交stamp duty (退税用）

退税用？stamp duty能退税？ ...

同问