澳洲投资置业 出租房屋时您需要知道这些 (转录）

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文章来源：亿忆网
责任编辑：Sabrina


澳洲租赁市场非常活跃而且发展成熟，与租赁方面相关的法规相当完善，住宅空置率仅为0.5%～1.5%左右，相比较于北京高达35%的空置率而言，澳洲房产的租赁风险小的多。澳洲房屋有98%以上的出租率（悉尼的空置率尤其低），一般不会出现房屋空置。下面就为各位投资者介绍下出租自己资产时应该了解的那些法规和其他注意事项。


出租方式

1、部分房产可选择由开发商包租1-2年，百分比由双方协商决定，之后由租房中介代理出租。而澳洲房产中介会协助客户设立个人账户，用于交纳养房费用和收取租金。

2、委托的房屋经纪公司可以负责替投资者进行房屋保护和维修，同时他们也负责选择高素质的租客；预收的押金等更是可以有效避免风险。

3、有亲戚在澳洲或者自己有精力打理的投资者，也可以选择自己出租。

Tips：
如果购买的是公寓，房东日常需要支付的有:物业管理费，水费，市政费，占购房价的1%左右。

如果购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：水费，市政费，占购买房价的0.5%左右。

电费、煤气费、网络、有线电视等由租客支付，现在一般水费也由租客支付。

房屋租赁法相关内容


于2011年开始正式实施的新房屋租赁法(Residential Tenancies Act 2010)中，针对房东和租客的权益和义务作了进一步详细规定，对分租和共同租客都作出了新的阐释。

Co-tenants
如果你的名字与其他租客的名字一起出现在房东或中介公司提供的租房合同上，那么合同上每个租客身份就是Co-tenant。每一个Co-tenant之间享有相同的权利，因此在签订租房合同时，要规定每个月租金的具体金额，租金是否包含水电；支付的方式是按月支付还是每两周支付一次；是现金还是银行卡支付，如何分摊等。由于每个Co-tenants身份平等，如果其中某一个Co-tenant想退租，只需要征得房东的同意即可，对其他合租者仅有提前告知的义务。另外，当相互之间有矛盾冲突或利益纠纷时，可以协商解决，不存在谁必须退让的问题。如果协商无果，还可以申请向各省的租房管理部门提出仲裁。

Head-tenant
Head-tenant就是从房东或中介手上租下一整套房子的人。虽然在正式的租房合同上只有他一个人的名字，但是实际上却还有其他租客支付租金与其共同居住，所以这个Head-tenant是相对其他租客的身份来叫的，也就是其他租客所称的“二房东”。新法规定，如果Head-tenant要分租房子给其他租客，需告知房东或中介。作为Head-tenant，需要负责整个房子的日常维护，以及平时水电、煤气费用的缴纳，并按合同约定的时间向真正的房东支付租金。

Sub-tenant
sub-tenant是指从Head-tenant那里租赁全部或部分房屋的人，sub-tenant的名字虽然不出现在房东的租房合同上，但与Head-tenant之间也签订了正式的格式合同。在新租赁法里，sub-tenant在Head-tenant那里享有一切租客应有的权力和责任。

Boarders和Lodgers
Co-tenant、Head-tenant、sub-tenant都是法定意义上的Tenant租客。然而在澳洲租赁法里还有被特殊划分的一种租房群体——Boarders和Lodgers。

Boarders通常是指租住他人的房子，支付的租金包含房租和伙食，有点类似寄宿家庭（homestay）；Lodgers也是指租住他人的房子，但房租不包含伙食。对于Boarders&Lodgers来说，尽管居住的房间也会有锁之类的设施防止他人进入，但这并不表示他们拥有自己居住区域的独享权，Head-tenant或房东有权不经个人允许就进入Boarders&Lodgers房间。

房东与租客的权利


1.续约权
一般租约是确定第一期，然后租客可终止租约，或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的租约满期之前，先通知业主需要的意图。一般都有时间限制，不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主；其次就是不能经常损毁租约，虽然每次最后都作了补偿，业主在此情况下可不续约。

2.转约与分租
一般转约与分租都要取得业主的同意，租约内会注明租客使用物业的用途，例如办公室或旅行社，如果转约与分租后会改变其用途，业主是有权拒绝的。若得到业主批准转约，新租客负责所有租约内的责任，但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。租约内，业主不得无故拒绝。

3.有时房东可以终止租约
比如，新租客经营不法或非道德之行业，或者新租客的使用会令物业价值下降等等。


业主维修责任


住宅楼宇法律规定：业主在租约期内应保持房屋维修妥当，除了是租户本身破坏以外，一切屋内外的维修都是业主负责。

一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。租赁法例规定，业主是提供合理的安全设施，例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如：烹食炉、热水系统等等都要工作。

租赁法例把修理责任分为两类：一为紧急修理。在这种情况下，租户若因找不到或者来不及通知业主，有权自行去找人修理，然后再找业主偿还修理费，但费用不能超过一千元，而业主应在十四天内付费给租户。如果租户不愿预先付修理费，或者费用超过一千元，租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时，给租户联络电话作为紧急修理之用。

如果业主任用经纪管理物业，则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权，否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。法例上紧急修理定义为：爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等，任何使楼宇不安全或不可靠的事项。

除了这些以外，一切要修理的部分都列入一般修理类别里，业主也有责任去处理一般修理，但租户需书面通知业主。业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意，租户可在此时申请到租务法庭解决。当然，业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病，要是租户因使用不当，不小心引起的，租户便要自行修理，并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有，如果某些设备在租约开始时已是不工作的，例如壁炉，业主则不需要修理。

业主检查物业的权力

在以下情况下，业主或其他代理是有权入屋检查的：
1.在租客要搬走的前十四天﹐业主有权带未来的租客看房。
2.业主要履行租约内的维修和责任，需要入屋进行。
3.业主要给楼宇估价: 业主要卖楼，需要给买家看房。
4.业主有权每六个月检查一次物业。
5.业主有充足的理由怀疑租客不履行租约的条款。

要注意，在入屋之前，业主一定要在二十四小时之前给租客书面通知，列出理由和准备入屋时间。这书面通知可邮寄或面交，但邮寄一定要准备两天的邮寄时间。

重要的一点是，租客有安排享用房屋的权力，业主要是无理或不合理的损害租客的权利，租客可向租务法庭申请强制令禁止业主入屋，并要求赔偿损失，业主有义务负责一切因业主入屋而导致的财务损失。

业主原有楼宇的锁匙，若租客更换门锁，应通知业主并配给业主一套，不可在不通知业主之前自行更换。

押金Bond


有关押金的法规规定，押金如果周租金是低于三百五十，押金则不可多于一个月的租金。另外要是已有押金的话，业主就不能再要求担保人。租客在交押金给业主或其他的经纪人时，双方都要签署一份押金投管表格(Bond Lodgement Form)，这份表格注明业主和租户、物业和租约的资料。业主收到押金在租约开始后的五天便需把押金和表格一同寄往"押金局"。当局会在十四天内书面通知租户押金已在他的保管之内，除非租约中断或者期满不续约，押金一直会存放在押金局内，到租约终止。

谁可以拿到押金？
1、业主同意租户完满履行租约的责任，租户可以拿回押金。换句话说，租金交足，楼已清洁，没有破损。这样业主和租户双方应填妥并签署一份押金提取表格(Bond Claim Form)，然后寄往押金局等待退款。

2、租户同意业主从押金中扣除一部分以作赔偿租金或修理费。和以上的情况一样，双方应填好一份押金提取表格寄往押金局。注意租户和业主的协定不能再租约结束前超过七天达成，因为押金局不会接受这么早便达成的协定。

3、如果租户和业主就谁应得到押金或者其比例有不同意见的话，若业主要争取他认为应得的，应在租约结束十四天内向租务法庭申请，租户也可以自行向法庭申请。法庭接到申请后，会安排审讯日期时间，通知业主和租户出席。法庭聆听双方的理由后，会作适当的判决，之后还会把押金提取表格同法庭判决寄往押金局。

4、最后还有一种可能：租户不动声色自行搬走。一般租户不会留下通讯位址，亦可能欠下租金。这样业主可向租务法庭申请要求用押金作抵押。法庭又可能会不开庭便判给业主。租户在特殊情况下，可能得到法庭重新聆听的机会。

附录: 房屋可能出现损耗的一般裁定


1.正常损耗范畴：
窗帘褪色或者线绳磨损；家具凹陷，地毯有压痕；木地板磨损；油漆褪色，有碎屑，或裂开；厨房台面磨损；门窗铰链或把手松开，滑轨磨损；因为屋顶漏水或水管有问题，导致地毯上有水渍。

2.破坏范畴：
窗帘遗失，或者被租客的猫抓破；毯子上有污渍，或被烧过；木地板被刮或凿过；未经允许自行涂漆；厨房台面被烧过或划过；你的孩子用球把窗玻璃砸破了；租客在把自己装的挂画钩子或架子从墙上撤走后，留了几个洞；浴缸水溢出或室内盆摘植物导致地毯水渍。

澳洲每个州都有自己的民事和行政特别法庭（Civil and Administrative Tribunal），可以在官网上找到更多信息。网址如下：
新州：ncat.nsw.gov.au（前面加www)
维州：vcat.vic.gov.au （前面加www)

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