刚买房边上就要建公寓楼，应该怎么办，有图（更新在21楼）

shdoris

最近入手了套小房子，打算现在出租以后当养老房。结果入手，出租出去没多久，就收到Council发来的一份通知，说某公司提出开发申请，要在我们投资房边上建一个公寓项目。

通知格式如下：

Development Application No XXXXXXX
Land Zoned: R1 GENERAL RESIDENTIAL
Property: LOT 2 XXXXXXX, LOT XXXXXXX, LOT XXXXXXX, No. XXX XXX Street, No. XXX XXX Street, …
Proposed Residential Flat Building (Two Towers – 148 Units), Subdivision, Amalgamation of Lots & Demolition of Existing Structures (JRPP).

Dear Sir/Madam

Council has received a development application for the above proposal, for integrated development, …

看了下地图，这个公寓小区大概将占地10000多平方米，我大致涂鸦了一个地图，蓝色的几个方块是我的投资房和其他几户没有被包括在建设项目用地的人家，红色大筐筐住的绿色的几个方块是被包括的Properties。现在是从外面的主路上有一条不很宽的Drive way开进来，现在Drive Way西面（图上左边）的几户人家被包括在建设项目用地里了。



我们买房的过程中中介和屋主没有提过这件事。据中介说原屋主是个老头儿，之前和老伴一直住这里，后来老伴去世了，他又自己住了一些年，现在实在老了，准备进养老院了，所以卖房，老头进养老院前邻居们还给他开了送别会。
照理Drive way另外一边的邻居们的房子应该已经被建筑公司收购了吧？还是说要通过这个申请以后才开始收购？不可能一点风声都没有啊。这个区域本来是很安静的，我们买这个房只是希望以后退休以后可以有个安静的地方居住，过过小日子。如果建筑工程开始开工，肯定会对我们房子的居住环境和现在的租客造成影响，建成以后也会影响我们房子的隐私和采光，想想后面可能发生的事都觉得头痛啊。

Council的通知里说我们有大约一个月的时间去提出反对意见。我们想给周边的几户人家的屋主发信件，通通气，看看其他屋主的意见会是怎样。请问足迹大神们，我们屋主有哪些权利，应该如何保障自己的利益，应该注意些什么？

谢谢大家！

yummychocolate

既然反对，就尽你所能提意见了。 但是估计很大可能是，council在收到你的信后，会答复你，确认收到了你的意见。然后，过一段时间，council会给你另一通知，告诉你那个plan批准了。这就是我遇到的情况

shdoris

yummychocolate 发表于 2016-4-26 10:25
既然反对，就尽你所能提意见了。 但是估计很大可能是，council在收到你的信后，会答复你，确认收到了你的意 ...

请问从批准到实际开工大概要多少时间啊。施工过程中对住户有什么影响么？项目建成以后对你的房子有影响么？

安生syd

基本没戏

yummychocolate

shdoris 发表于 2016-4-26 10:29
请问从批准到实际开工大概要多少时间啊。施工过程中对住户有什么影响么？项目建成以后对你的房子有影响么 ...

这的是隔壁那2个townhouse, 通常批准后2年之内要建的。 但是你的情况是开发商，有太了解。 估计也是2年内动工吧。
施工期间肯定有影响，但问题不会太大吧。早上几点开工什么的都有规定的。不会太影响。

另外，我觉得是好事啊。你的的房子，将来也可能被开发商看上啊。也可以卖个好价钱啊。

moonlanding

不明白，旁边盖房子 和你的投资房不冲突啊？为啥要反对

moonlanding

这是你买房律师也有责任，为啥不要求council给出文件呢？

shdoris

moonlanding 发表于 2016-4-26 10:36
不明白，旁边盖房子 和你的投资房不冲突啊？为啥要反对

担心高楼建筑过程中对我们现在的租客造成影响，另外高楼可能会影响我们房子的隐私和采光吧，我们也是一点经验也没有，只能靠想象。

shdoris

moonlanding 发表于 2016-4-26 10:37
这是你买房律师也有责任，为啥不要求council给出文件呢？

我们也是两眼一摸黑，据律师说该查的都查了。

Bojiu

如果实在反对的话， 可以递submission呀。 不过最好找个planner帮你弄。因为自己不一定能写到点上。
然后可以找 Councillor 之类的施加压力。 递了submission，如果Council 真的批了，你也可以告到法院。所以还是值得的

Bojiu

这个是开发商递的申请，和之前的业主没关系。 律师也帮不了你什么，因为R1确实可以做apartment。  

所以准备个 submission 阐述一下为什么不应该进行这个开发项目吧。

MyDreamFarm

为啥要反对?

tony_wang99

为啥不把你们这里5户都买下来？

icac

I think its a good thing, because if council approved your neighbor that means the zoning in your area will change

chickid

我也觉得是好事情

xiaofan88

你发大财了 可以睡个安稳觉

Bojiu

zoning 是不会变的，就是R1. 就是人和车都变多了而已。

看看你家朝向。左高右底，后高前低都可以接受，反过来风水就不好了，那就要坚决反对了

我是菜鸟

楼主画的图是上北下南吗？如果是的话，我可以安慰你说，至少你解决了西晒的问题了

zhangwei7461

如果是建townhouse 小区就尽情反对吧，对你的房产增值基本没有多少正面影响。 建apartment还难说。

雾沉半垒

我曾问过一个在developer工作的朋友，反对有用吗
他说开发商交的申请工作都差不多做足，council完全把整个项目否决掉不太可能

shdoris

谢谢大家的恢复和建议，今天分分送完了，明天继续补。

Council 信件里附带了一个开发商的开发计划地址，开始一直下载不到，后来可以下载到详细的开发计划了，大概是工作人员刚刚上传。

之前没有开发计划的地图，我们只能根据信件里附带的门牌号在google map上画的影响范围，原以为在drive way对面几户人家也会被拆掉，但根据development plan里的地图，那几户人家不在拆迁范围内，和google map上的门牌号也不一致，可能是google map上的门牌号码不正确。

真正拆的只有新的vehicle entrance上三户人家（绿色带叉的方块），我家投资房和工地之间还隔了一层人家。而公寓楼将建在南边的建筑空地上，vehicle entrance西边可能还会建一排新的townhouse，整体工程预算大概4千万。

开发商提出申请的时间是4月4日（怎么挑这个日子），我们买房是在三月份，所以前任房东老头儿和中介应该也不知情。



现在看来对我们小房子的影响应该很小，不知道真正临近施工范围的业主是如何想。

巴乔

好事

laji

与我朋友投资的house 一样的麻烦, 幸好他及时主动联系开发商 约了邻居把自己的地也卖给开发商。

陷入 apartment / unit 三面包围的 孤立 house 最难办。

自住的 嫌花house的钱, 享受unit的居住环境
开发的 嫌地块小,无法开发成高层unit, 没利润

建议楼主 坚决反对, 同时联系邻居 联合卖地, 赚钱走人

Donkin

反对基本上没有用。你花大力气，走完所有流程，一般还是不能得到满意的结果。我们房子边盖Units。我们去信Council反对。拖了半年最后是州政府一个什么部门了开听证会。结论是开发计划设计有问题，Units离我们的房子小于法定距离。但还是通过了开发计划。所以你可以

白雲山民

恭喜

东山蟊贼

通常council发出的许可会要求从许可下达之日起，申请人在两年时间内要开始建设，否则许可证作废。不过申请人可以申请延期。与申请人什么时候开始申请没有直接关系。

真的开始建设，council会在审查建筑设计的时候考虑采光等对邻居的影响，这个不必过份担心。但是建设过程中的噪音、灰尘是逃不掉的。如果理由充分，council会拒批的。我见过这样的例子。

但对方是建筑公司，估计他们在决定开发之前，已经了解了很多了……

POU

1. 反对基本没戏
2. 就算council 不批 发展商也会上court拿approval
3. 你可以联合你的neighbour 一起卖地或者做development

sudahenry

首先你自己去查一下自己的地是什么，如果是R4，那恭喜了，联合邻居一起卖掉。至少比市场价多20%。如果只是普通的R2地，那你就怪自己事先没有做好功课了。至于前房东和中介是肯定知道边上要造的。申请之前，这块地早就卖了，而且要测量之类。至于反对，是没有用的啦！

y15012767779

反对无效的

kllshu

联系开发商  联系旁边几户 一起卖给开发商 win win