地产分析：金融海啸中的澳洲房产

wdmznzd

这是本周免费地产杂志上的一篇文章，观点与目前澳洲其他媒体上的分析多有不同，原文抄录，删去了有关作者的联络信息，以免有广告之嫌。


金融海啸中的澳洲房产

汤健

由美國次貸危機所引起的全球金融風暴已經持續了一段相當長的時間﹐並且仍然沒有偃旗息鼓的跡象。在這場金融海嘯中﹐受損的不僅僅是投資者的利益﹐更重要的是重創了投資者的信心﹐使得全球經濟都陷入了愁雲慘霧之中。在這樣的經濟環境中﹐很多對地產興趣濃厚的投資者不免要問：“美國的房價可能還未見底﹐澳洲又會怎么樣呢?現在肯定是市場相對較為淡靜的時候﹐但是出擊的時候眞的到了嗎?”
　　對此﹐幾天前我曾和幾位業內人士進行過一番探討﹐得出的結論差不多是一致的：高價位物業在目前的經濟環境中仍然會表現出色﹔一向被認為是最有支撐力的低價位物業﹐反而可能表現最差﹔中價位物業的價格也可能會面臨較大的衝擊。原因如下：
　　首先說高價位物業。一般業內所指的高價位物業是售價在百萬以上。這部分物業本來上市量就相對較少﹐而其針對的購買對象是非工薪一族﹐這一購買群體的特點是希望買到好物業﹐他們認為房子和汽車是其身份和身價的象徵﹐因此價格不是他們首要的考慮因素。這種思維方式決定了他們對心儀物業的出手闊綽﹐也支撐著屬於高價物業範疇的房產價格在市場飽受衝擊之時仍能獨秀一枝。
　　再來說說中價位物業。這部分物業在雪梨地區﹐多指價格在70萬元以上﹑100萬元以下的住宅。它們的購買群體主要由高薪的中﹑靑年家庭為主。例如夫婦二人均是企業的高級管理人員﹐或入行不久的年輕專業人士。照理說這部分人的消費能力是最強的﹐購買力也最旺盛﹐應該對中價位物業的價格有足夠的支撐。但是﹐金融海嘯所引起的連鎖反應﹐將不可避免地威脅到這些人的飯碗。因為如果經濟不景氣﹐公司必須以裁員來達到削減開支撐的目的﹐這些人失業的可能性是最大的。而由於有過高收入的經歷﹐他們無可避免地會將再就業的目標鎖定在收入更高的工作職位上﹐不到萬不得已﹐不會屈就於低職位或低工資的工作。這就使得目前這一購買群體的出手顯得特別小心謹愼。在經濟動蕩時期﹐“以不變應萬變”是這一群體的旣定方針﹐也是中價位物業價格走勢面臨衝擊的原因所在。
　　最後談談低價位物業。雖然有政府的首次置業津貼成倍增長和儲備銀行大幅減息等諸多利好消息﹐但是這部分物業購買群體的消費能力也是最低的。我們常說﹐創業的第一桶金是最難積攢的。因為入水的渠道仍未完工﹐所以好不容易攢起的錢會因為各種莫名其妙的原因而輕易流失﹐甚至一次符合人之常情的回國探親﹐也可能讓自己剛剛鼓起來的腰包再癟下去。因此﹐縱然政府已經有很多優惠政策﹐但是﹐買不了的人還是只能幹瞪眼﹔加上銀行信貸政策的緊縮﹐對存款記錄要求的提高﹐使得沒有買房還貸信用記錄的人在申請貸款時﹐會面臨更多的困難。因此﹐向來市場供應量最大的低價位物業﹐業主們可能要比過去更多一點耐心﹐用更長的時間來找到一個眞心的買家

黑山老妖

汤健这个人是知道的，挺有水平的。

飞天小猪

原帖由 wdmznzd 于 2008-11-2 14:38 发表
最後談談低價位物業……縱然政府已經有很多優惠政策﹐但是﹐買不了的人還是只能幹瞪眼﹔加上銀行信貸政策的緊縮﹐對存款記錄要求的提高﹐使得沒有買房還貸信用記錄的人在申請貸款時﹐會面臨更多的困難。

说的极是！今天没分了，白条先。

winsion

说的不错！！赞一个！！

sweeet

我觉得这次百万以上的也会掉下来不少

紫水晶

原帖由 黑山老妖 于 2008-11-2 14:44 发表
汤健这个人是知道的，挺有水平的。

黑山老妖

最高端的会跌不少，但是百万左右的可能会相对好点。毕竟曾经住着千万豪宅的不可能去住很差的。往下换也不会太差的。
我相信如果悉尼的north shore房价崩盘那就是澳洲经济的末日。因为澳洲已经没有中产阶级了。

tonywithtony

一派胡言

黑山老妖

原帖由 yangtown 于 2/11/2008 15:14 发表

没错卖贷款的。
说他有水平是指他人有水平。复旦中文系毕业的以前是编辑。

买房子啊

说的有道理

sweeet

最近一期的north shore times明显厚了很多，就是房产广告一下多了，我想所有住north shore的人应该都感觉到了吧。出门一看，卖房子的广告也多了，而且感觉卖掉的速度很慢，估计是买卖双方的预期差距比较大

黑山老妖

North Shore Time里面的房子都很豪。
不知道north shore房价回跌多少。

紫水晶

希望north shore跌多点，抄老妖的底

黑山老妖

North Shore和我无关。

紫水晶

哦，North Shore是指哪个区域:o

黑山老妖

看悉尼火车图上的north shore line。从Milsons point 到hornsby那条。

degra

原帖由 yangtown 于 2008-11-2 17:06 发表
哦，North Shore是指哪个区域:o

他的老巢是northern suburbs

紫水晶

west ryde 不是 Low North Shore, 往上那边应该是North Shore

紫水晶

原帖由 gandu 于 2008-11-2 17:10 发表


他的老巢是northern suburbs

eagleowl

我的人为不太一样.

这次是金融界出问题先, 而那些有钱的人那个不靠金融界的帮助发展起来的. 所以除非那些有准备的, 或者实在是太有钱的. 应该不会有些影响.  一般在这层没多少时间堆积的人是有影响的.  所以高端数量虽不多, 但接的人更少.

中下层的最主要还是看失业率. 工作还在的应该就没问题. 失业率将决定这一层的人是否能保住房子. 减少市场的房子供应量. 03年失业率6.1%可能就是个界线, 工党政府提高首置业的补贴, 降息等就是增大买房的需求. 房价稳了, 金融系统就不会有问题.

wdmznzd

同意ls的，目前市场上最敏感的数字将是失业率，如果明年初的失业率超出市场预期，将会影响房市，目前会是一个继续僵持的局面。

sas66ct

I think the top end of the market (over 1 million dollars properties) will
fall more than the lower end.

买房子啊

原帖由 sas66ct 于 2008-11-3 00:37 发表
I think the top end of the market (over 1 million dollars properties) will
fall more than the lower end.

wil

原帖由 买房子啊 于 2008-11-3 08:51 发表

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2008-11-3 11:00 编辑 ]

motojazz

支持失业率的观点，那些高端的人一般都回投资，这次一定会套牢的，或者由损失。。

ltbyun

我们这条街年前有一套卖100多万的,最今有一套就只能卖83万.面积都差不多.所以我认为高端也会降的.

Wangx813

我觉得目前情况下，老百姓丢掉自己住房的可能性有，但是不大。
如果发生房子大跌，其原因应该是那些喜欢地产投资的中产及以上人群，由于失业或恐惧失业，将手中的投资物业甩卖。
在user数量和房子供给没有急剧变化的情况下，房价大涨和大跌应该是investor的行为导致的。

flyspirit

不认为这篇文章的观点正确，根据domain上的几篇文章，高价物业已经跌了，而且跌得很厉害，有些原来标价2m的，是20%，30%往下跌。相反低价物业却没有怎么降，或者降的很少。

我把domain一篇文章贴出来大家看看：http://www.domain.com.au/Public/ ... %20the%20box%20seat

通篇都是推理，而没有一点数据。

[ 本帖最后由 flyspirit 于 2008-11-4 13:26 编辑 ]

休

原帖由 sas66ct 于 2008-11-3 00:37 发表
I think the top end of the market (over 1 million dollars properties) will
fall more than the lower end.

你这说的是猫本吧, 1 m 在悉尼算不上top end.

bemystar

1m 在墨尔本也只是很中产的价格......