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精明老练的投资人打造他们的投资组合的时候不会只是单纯的看看房价就做出决定的，他们往往通过寻找出租回报最高的那些产品来正现金流。说起来简单，他们具体是如何实现的呢？
首先他们会精打细算做一些数字游戏。出租回报是全年租金除以购入价或房产市价，这也是判断一个潜在的投资房能否能否带来回报时用得最多的一个工具。
比如你买入一个物业支出50万，如果这个物业的周租可以达到550的话，全年总租金就是 28600，这个数字除以50万将得到 5.7%，这就是这个房子的出租回报率。如果房价上升到60万但租金没有相应上涨，出租回报率就会回落到4.8%，所以计算这一参数是要记得用物业的市值。
当然最好的投资物业是升值潜力和出租回报俱佳的物业。但是很多专家视存粹最求升值的回报为赌博。他们偏向于建议客户投资房产时重视出租回报率并且紧密关注出租空置率。出租空置率非常有用因为它告诉我们这一地区的租客需求和市场上出租物业的供应量。
他们常常提醒投资房产的客户增值并非天经地义的，他们喜欢用一个 80-20准则。要在有 80% 的人能够租的起你的房子，等你有一天要卖的时候另外20%的人能买得起你的房子的地方投资。
考虑出租回报是要记住，支撑出租回报的是房子所处的地带，类型和当地经济的健康程度。
还有，房租经常不会跟随房价的上涨而上涨，房价的变化取决于买房者的需求而不是租房需求。这就是说，如果一个地区想拥有住房的人超过想租房的人，房价就会涨而租金则不会，目前悉尼墨尔本的一些热门地区就是这样的情况。
买家代言人 Cate Bakos 认为认清出租回报率和升值潜力之间的关系很重要，因为两者很多时候是处在两个不同的极端的。她认为要在一个低风险、稳定的地区找到一个高增长高出租回报的物业是几乎不可能的。
所以一个价格稳定的同时租客需求较高的地区出租回报率也高应该是容易理解的。比如数据显示2月份全国最高的出租回报率在8%-9%都是一些房价20万以下的地区而不是房价强劲的地区。
Positive Real Estate 总裁 Sam Saggers 指出设计合理，照明通风充分，带储藏和停车的物业一般回报也较高。另外附近的设施也很重要，因为租房的人都希望交通方便，附近有好的购物餐饮去处。很多专家建议买入投资物业时要选择出租回报 4%以上的物业。
当然地带永远是最重要的因素。看地带的时候要聚焦你要投资的这个区，比如能提供什么，具体街道的未来走向及那种物业在这个地区抢手。比如在昆士兰各个地区的情况就因为买房成本和租房需求的不同而不同。冲浪者天堂的一房单元均价在 259000, 周租可达 $325,出租回报6.5%；而在卡恩斯，一房单元的均价是95000,周租则有 185，出租回报可以达到10%。卡恩斯目前由于零售和旅游业的支撑，经济正在上升当中。
顺带目前各州出租回报率最高的地区：别墅：维州 Anglesea (7.8%), 南澳 Solomontown (7.4%), 昆士兰：Kingston (6.01%)，纽省：Cringila (5.88%), 北领地： Woodroffe (5.56%), 塔州：Ranlelagh (5.55%); 单元房：西澳：Wenbley (5.44%), 堪培拉：Lyons (5.41%).
原文在此： http://www.perthnow.com.au/realestate/buying/what-to-be-a-landlord-this-is-how-and-where-to-invest-in-real-estate/news-story/e2369b9427200069455ceeadaa593f3a
大家怎么看的？讨论讨论啊。
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澳洲葡萄酒白话版之 Cabernet Sauvignon (2009-12-1) patrickzhu 
发表于 2016-2-29 23:23
