请教分地的cgt问题

目光降落

今天手贱，忍不住看了一遍乡下listing, 结果发现一个大地的房子在出售，面积养三五头马是没有问题的，价格也合理，比Epping的两房楼花价格还要便宜点，租金虽然没办法正现金流，不过4%回报是有的。最重要的是中密度住宅区，理论上可以分割四五个地块以上，按十万一块的白菜价格出售，也有四五十万毛收入，还能把房子和大概几千平米的土地留在手上。

我的问题是，如果分割卖地的话，税是怎么收的？会不会把的成本记为零？

因为十一月刚入手一个房子，贷款额度已经基本满了，早两个月的话会直接买这个。现在面临严重弹药不足的问题，唯一的办法只能把盈利的产生正现金流的投资房出掉一个进行置换，现在有点犹豫，因为卖投资房的话要收一次税费，结果到手的资金其实也不多，还是需要贷款，如果分割地块再次产生cgt，外加时间成本，这样算整体盈利也有限。有高人的话麻烦指点下，分分伺候。

出于计算简单原则，我举例如下，listing价格一百万，租金回报八百五每周，，成交杂费四万，分地申请费用预算五万，实际成本一百一十万。

分地地块无市场可比价格，街面旧屋成交价格在五十万左右，假设一千平米土地，我猜测二十万左右可以拿到银行评估，保守售价十五万算，除去中介费用，大概剩下十三万，这个售价要交多少cgt?
如果在未来五年可以卖出四块地，并且净收入能在十万以上，我的理论成本降低到很低的地步，因为除去首付，贷款已经能还掉了，算了又算，欲剁不能，还是想下手。

chaaann

据我所知，分地的时候不存在CGT, 要到房子建好，卖掉的时候才会产生CGT.

invalid

帮顶等高手

目光降落

chaaann 发表于 2015-12-27 01:43
据我所知，分地的时候不存在CGT, 要到房子建好，卖掉的时候才会产生CGT.

不这时候地已经转到下家手上了，不是吗？

chaaann

目光降落 发表于 2015-12-27 08:09
不这时候地已经转到下家手上了，不是吗？

对啊，分的时候没转title, 所以就不存在capital gain or loss, 要卖了，才算赚了，才要交税。

chaaann

这是税局网上截下来的原话。希望能帮上忙。

If you subdivide a block of land, each block that results is registered with a separate title. For capital gains tax (CGT) purposes, the original land parcel is divided into two or more separate assets. Subdividing the land does not result in a CGT event if you retain ownership of the subdivided blocks. Therefore, you do not make a capital gain or a capital loss at the time of the subdivision.

However, you may make a capital gain or capital loss when you sell the subdivided blocks. The date you acquired the subdivided blocks is the date you acquired the original parcel of land and the cost base of the original land is divided between the subdivided blocks on a reasonable basis.

目光降落

我自己的理解，假设我有一万平米，外加建筑，买入成本一百万，分成十块做出，各种费用总计成本一百二十万，房子假设价值二十万，我可以说每一千平米地成本是十万，按照十五万卖掉地块，基本只需要交很少的税。最怕他说我的单位成本是两万，那就亏大了。

反正房子可以长期留着，只要操作合理，还是有投资价值的，下面就要实地看地形外加打电话去Council。谢谢！