关于投资房退税问题求教

rickygao

总是听人说有投资房能多退税，如果我把自家房子改为投资房，自己租个房子住，这样能多退税吗？能这样操作吗？请大神们指点。

mifeng

这个，你要想好怎么向ATO交代。有好的理由就可。比如租在城里，说买不起城里的，只能买远郊。
还有，那个六年的要求

rickygao

mifeng 发表于 2015-8-7 17:10
这个，你要想好怎么向ATO交代。有好的理由就可。比如租在城里，说买不起城里的，只能买远郊。
还有，那个六 ...

六年内要在变会自住？

mifeng

rickygao 发表于 2015-8-7 17:14
六年内要在变会自住？

我是这样理解的，还是咨询下您的会计师为好。

大江东去

六年法则是要有条件限制的

楼主如果真这样做，我只能说你会吃大亏

Raimy

因为负抵扣，不少人这样操作，甚至有人互换房屋居住，各自给对方交租金，这是合法的，不需要任何理由。但是投资房出售的时候需要缴纳Capital Gain Tax。

pan123au

mifeng 发表于 2015-8-7 17:10
这个，你要想好怎么向ATO交代。有好的理由就可。比如租在城里，说买不起城里的，只能买远郊。
还有，那个六 ...

租不同城市房子还可以，不然ato，一抓一准

sylar_y

settle之后就自住半年以上，然后有一次最多6年的免税出租年限，之后再自住，最后卖了不收CGT
租多了按比例来叫CGT，  另外这6年是一次性的，连续的，不足6年也没有第二次机会了。
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我不是会计啊，你最好找会计confirm一下

pan123au

Raimy 发表于 2015-8-7 17:21
因为负抵扣，不少人这样操作，甚至有人互换房屋居住，各自给对方交租金，这是合法的，不需要任何理由。但是 ...

你就等ato 找你喝茶，

mifeng

pan123au 发表于 2015-8-7 17:21
租不同城市房子还可以，不然ato，一抓一准

这么严啊？

mifeng

大江东去 发表于 2015-8-7 17:19
六年法则是要有条件限制的

楼主如果真这样做，我只能说你会吃大亏

谢谢，学习了

pan123au

你们不要误导lz，在ato website，有明确定义，必须是不同地区。

Raimy

pan123au 发表于 2015-8-7 17:22
你就等ato 找你喝茶，

呵呵，我既然敢这样说，我就负责，不喜欢误导他人。

pan123au

Raimy 发表于 2015-8-7 17:26
呵呵，我既然敢这样说，我就负责，不喜欢误导他人。

自己去ato website，去读一读英文的定义，

Raimy

pan123au 发表于 2015-8-7 17:25
你们不要误导lz，在ato website，有明确定义，必须是不同地区。

我又没用6年规则，为什么要不同地区？LZ又没说要用6年准则。

davidludut

Raimy 发表于 2015-8-7 17:21
因为负抵扣，不少人这样操作，甚至有人互换房屋居住，各自给对方交租金，这是合法的，不需要任何理由。但是 ...

那卖完投资房之前享受的负扣税需要补交回去吗？

Raimy

davidludut 发表于 2015-8-7 17:29
那卖完投资房之前享受的负扣税需要补交回去吗？

不需要，只是会降低你在计算Capital Gains Tax的 Cost Base，但是还是划算的，不吃亏，因为CGT只要持有12个月的资产出售有50%的Discount。

pan123au

Raimy 发表于 2015-8-7 17:29
我又没用6年规则，为什么要不同地区？LZ又没说要用6年准则。

如果不用6年法则，那是可以。

大江东去

pan123au 发表于 2015-8-7 17:22
你就等ato 找你喝茶，

你看漏了帖子

她不是说六年法则，只是说自住房按投资房退税，以后卖房交增值税

相对节约以后的增值税，每年的负扣税利益实际要小很多

这也是我说楼主吃大亏的原因

举个例子，刚有一个朋友卖了一个投资房（持有时间是2年）

盈利9万，4.5万加入今年收入，增值税要交大概2万

而他每年的负扣税才1万多（税不到4k，两年才不到一万）

大江东去

davidludut 发表于 2015-8-7 17:29
那卖完投资房之前享受的负扣税需要补交回去吗？

只有折旧部分要加进去算增值税。

不过还是有赚的，因为持有房产一年以上，按50%计算增值税金额

所以有50%的折旧是实赚的（当然有税率的不同会有影响）

davidludut

大江东去 发表于 2015-8-7 17:41
只有折旧部分要加进去算增值税。

不过还是有赚的，因为持有房产一年以上，按50%计算增值税金额

那要买几年的新房才有折旧？
我装修的自住房住三年后当投资房，这装修费是可以按折旧报税？

大江东去

davidludut 发表于 2015-8-7 17:46
那要买几年的新房才有折旧？
我装修的自住房住三年后当投资房，这装修费是可以按折旧报税？ ...

折旧是按四十年的，没超过39年都可以做

装修费用可以加进去折旧

davidludut

大江东去 发表于 2015-8-7 17:54
折旧是按四十年的，没超过39年都可以做

装修费用可以加进去折旧

能给个相关链接吗？我去研究研究
谢谢

大江东去

davidludut 发表于 2015-8-7 17:59
能给个相关链接吗？我去研究研究
谢谢

没有，

折旧报告，我是找人做的，一个房子385刀（报税）

pan123au

大江东去 发表于 2015-8-7 18:10
没有，

折旧报告，我是找人做的，一个房子385刀（报税）

便宜

rickygao

大江东去 发表于 2015-8-7 17:19
六年法则是要有条件限制的

楼主如果真这样做，我只能说你会吃大亏

多谢提醒

rickygao

大江东去 发表于 2015-8-7 17:38
你看漏了帖子

她不是说六年法则，只是说自住房按投资房退税，以后卖房交增值税

看来到底转不转需要找会计好好算算才行。

rickygao

Raimy 发表于 2015-8-7 17:29
我又没用6年规则，为什么要不同地区？LZ又没说要用6年准则。

能否问一下，为什么这样操作大家会说到6年法制？6年法制是针对哪类房子呢？

大江东去

pan123au 发表于 2015-8-7 19:31
便宜

两套以上就330一套

确实便宜

大江东去

rickygao 发表于 2015-8-7 20:41
看来到底转不转需要找会计好好算算才行。

一般自住转投资，都是自己找华人租客，

收租金不报负扣税，还按自住房对待