|
|
此文章由 zuyidi 原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au 和作者 zuyidi 所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整
首先说一件重要的事：各位跟我赌Monash上次proposed的zone能如期通过不会改变的朋友，麻烦把欠我的饭，在接下来的两个星期请了。谢谢。
上次发帖的时候，Monash city Council的第一版proposed plan刚出来，跟他们的council planner聊了之后，觉得他们信心满满的，都觉得按照那个通过绝对没问题，这次出来新的了，发现变化还是挺大的呵呵。
最让我欣慰的是，多了一点高密度的区，像kingsway以南那一点，本来要被改成新zone下的GRZ3,实在是非常不合理。一街之隔，差之千里。
还是想跟大家详细介绍一下这次新的propose plan for new zone，能不能通过，最后会变成怎么样，我真的不知道，大家大胆猜测，欢迎讨论。
以下的内容在上次的帖子里面修改而成，很多数据都变了，大家以这个新的为主。
原来的grz zone，scheme 1和2其实在council规定的文字上是没有区别的，大家只能去揣摩。而这次，council详细分了grz1 grz 2， grz3，以及grz4.
其中，只有市政重新rezone的旧学校卖出来之后是grz1，这个grz1和rescode standard一样，其他的2 3 4都有自己的一些小的规定，而且基本上都比standard要严格一点。
Street Setback：指你的房子的前脸要离开街多少距离。
grz1是9米，除非你旁边的邻居都少于9米，那么你就可以setback地少一点，和你的邻居一样。
Grz2：房子前脸setback 7.6米，车库，carports还要另外比你的房子的前脸多一米，如果你是corner，那么另外一边临街并且不开正门的那一边，得离开街三米。
GRZ3: 同GRZ2
GRZ4：前脸的setback同grz2，但是如果你在corner，你的不做前脸的那边，离街距离要至少3m。
GRZ5 以后再定
Grz6：clayton的中心区，4m就可以了（这个真心算低的。）
Grz7：glen Waverley Diversity Area：5m（真心好）
Site coverage：
GRZ1:60%没变化
GRZ2:60%
Grz3：40%（比上一版的proposed plan低了10%，少了20%）!就是说一块1000平方的地，只有400平方能用来盖房子了。现在在monash一般的townhouse开发，基本上site coverage都是去到55%左右，这个影响还是很大的！
Grz4：50%（其实这一版的grz4，代替了上一版的grz3的地位）
GRZ6:60%
GRZ7:60%
Permeability 透水率
Grz2:20%
Grz3：40%就行了。。这个要求真的很少。像是apt的permeability的要求，说白了，基本上就是不要求了。
Grz3：30%，同理grz2，也没啥影响。
讨论得最热烈的在private open space种树的问题：
GRZ2：不要求~
GRZ3: 要求两棵树，最少能长到8米
GRZ4: 要求三棵树，最少能涨到10米
乍一看这个种树貌似和用地开发没啥关系，其实关系也很大的：他们的aborist有一套自己的算法，多高的树有多长的树根保护区，所以为了三棵10米的树能够被放下，你后院的形状得好好设计，这无疑增加了pos的大小以及摆放的难度。
两边和后面的setback：其实就是房子两边离你的fence的距离还有你房子的后面离fence的距离。
GRZ2：两边和后面的setbacks都是根据你房子的高度来设定的。如果房子的高度不超过3.6米，那setback一米就够了。超过3.6米但是不超过6.9米的部分，setback要多0.3米乘以超出的部分。如果房子超过6.9米的话，每超过1米会另setback增加一米。
打个比方：
你现在的房子是8米，那么setback就是1+（6.9-3.6）*0.3+（8-6.9）*1=（这个问题留给大家去计算~可以回复给我~）
GRZ3：side setback其中一边离fence的距离跟grz1一样，另外一边呢，在grz1的基础上多一米。
后面离fence的距离（rear setbacks）：如果房子不超过3.6m，就只要求5米的距离，超过3.6米但是又未够6.9的高度，每增加一米需要增加0.3的setbacks，超过6.9的部分每增加一米就要多1米的setback。
其实这个规定挺变态的，怎么说呢，一般我们开发现在最不爽的政策就是很多zone新要求的后院要5*5，这样一来，那种扁长的地形就很不好弄，但是现在，根据这个规定，两层的townhouse基本上需要setback6米了，就更难弄了。扁长的地形基本上不能竖着排一溜了。
Grz4：跟grz2基本一样，就是两边的side setback和grz1一样，后面的setback跟grz2一样。
Walls on boundaries：就是指你能的房子能贴着fence建多少，以米作单位。
GRZ1：10米加上和（旁边share fence的总长度-10m）*0.25，比如你和邻居的fence长20米，那么你就可以建10+（20-10）*0.25=12.5米
Grz3：两边不超过6米，后面不能贴。
GRZ4：同grz2
Private open space：（可以理解为后院要求多大）
GRZ2：75平米，其中35平米必须得有5米宽。如果是apt的话必须有8m2（宽最少1.6，这个是很正常的要求）
GRZ3：75平方米（超大的。。。）其中的60平方米必须超过5米（唉。。）
GRZ4: 同grz3
限高：
有些9米的限高，如果搞开发，是弄不到三层的，有些9米的限高却可以。简单点来说，限高只是开发的一个条件，不是充分必要条件。但是你如果要自己建一套自己住，弄个两层半是没问题的。
GRZ2:9米，如果你是斜坡超过2.5度，可以10m
Grz3：同grz2
Grz4：同上
Grz6：clayton那边的朋友注意了啊，不超过1000m2的，就是两层，超过了得就是3层。
GRZ7:9M
其实如果有留意政策的朋友可以发现，monash city council的grz还哪里像grz啊！简直就是别人的NRZ啊！甚至有些规定还有过之而无不为。
下面来看看monash city council关于nrz的规定：
street setback：
nrz1
nrz2
nrz3都是7.6米，车库要再比前脸多退1米。
NRZ4是8m
Site coverage：都是40%
Permeability 都是40%
Landscaping：
Nrz1（heritage precincts）要求前院至少一棵大树，总共至少两棵大树，不低于8米。
NRZ2：总共三棵大树，前院必须有一棵大树，并且不小于12米。。
NRZ3：跟nrz2一样，高度不小于10米
NRZ4：两棵大树，前院必须有一棵，不少于10米。
其中2 3 4 对于其他的植被还有一些要求，简单地来说就是越多越好。
后院大小：
NRZ1：至少75平米，其中35平米最少宽5米
Nrz2：至少80平米，其中的60平米最少宽5米
Nrz3：跟nrz2一样
Nrz4：75平米，其中60平米最少宽5米。
Minimum subdivision：这个就是说，你如果想把你现有的地一块分两块，你分好之后，每一块地有最小的面积限制
NRZ1,Nrz2，3，4 分好之后最少有300米
这就是说，低于600平方米的地，根本不能分，高于600平方米的地，由于monash只能开一个crossover，所以肯定有share driveway，所以呢，700平方米以下的地，基本上都是不能分的，因为除去了share driveway之后呢，基本上就分不了了。
其实还有一个办法可以破解，就是把share driveway化作成其中一家的土地，不过把车道变成一个easement（easement其实不是专门指下水管，是指在自己的土地上可以被别人征用的部分），可以让另外一家使用。很多人包括设计师都不知道这一个办法，希望能帮助到大家！
还有一个值得注意的就是，每块地，最多分成两块。哪怕你是10000平方的nrz，也只能分成两块。
然后是激动人心的RGZ1234
不过这只是很小的一部分。kingsway GLEN那一圈紧贴着商业区的都被改成了rgz4，就是四层不管多大。
紧贴着rgz4的一般都是rgz3，还有些是clayton那边的，很多的rgz3
这里呢，没超过1000m2只能两层
1000m2-1400m2可以做3层apt
1400m2-2000m2可以做四层
超过2000m2的可以做5层。
下面这个网站是council的，大家把自己的地址输入进去，就知道自己被改成哪个zone了。http://www.newresidentialzonesmonash.com.au/
另外想跟大家说三点：
1.大家投资需谨慎。
2.房价不会一直。请把风险谨记心里，理性投资。
3.不要觉得哪里会升就买哪里，因为大家都觉得那里会升的时候，那里的房价就已经体现出了大家的这种期望。
希望能帮助大家。
转载请注明出处。
|
评分
-
查看全部评分
|
双职工家庭的福音之四 汤粥小菜 腌辣椒 (2005-4-8) binbingogo 
发表于 2015-6-30 22:50
