关于自住房转投资房的税务问题，请各位答疑，持分等候

hchcn

两年前在买自住房的时候考虑不周，在申请银行贷款的时候没有使用Offset Account，而使用的是Redraw Account，平时有闲置的钱也都放在了Loan Account/Redraw Account去抵贷款利息了。

现在情况有变，将来极有可能再买一套房自住，然后把现有的这套自住房变成投资房出租。请问有何方法将来能在税务上得益？有人说可以把现在的这套自住房做Refinance，同时得到Offset Account。但是又有人说这种方法不行，因为现在放到Loan Account/Redraw Account的钱其实已经作为归还原来本金了。

现在我就迷糊了，不知道两种说法那个正确，这种现在申请Refinance的方法为将来自住变成投资房做准备的方式到底是否可行呢？

持分等待ing。

LENNY_DONG

不管你怎么变，怎么REFINANCE

你以后投资时候，最小的贷款BALANCE是投资房目的利息抵扣

hchcn

LENNY_DONG 发表于 2015-6-25 09:22
不管你怎么变，怎么REFINANCE

你以后投资时候，最小的贷款BALANCE是投资房目的利息抵扣

请问Lenny，可否说得详细一些？不太明白您说的。

LENNY_DONG

hchcn 发表于 2015-6-25 09:55
请问Lenny，可否说得详细一些？不太明白您说的。

如果你贷款额度还到只剩20万了

那么以后怎么贷款重组也好，REDRAW拿出来也好，

利息只能按20万算

jd07

自住房贷款 30万 往load account还了10万 REFINANCE 到 50万, 然后REDRAW你的10万出来,和REFINANCE出来的20万 共30万买自住房 你投资房里有20万可以用于退税

hchcn

LENNY_DONG 发表于 2015-6-25 10:03
如果你贷款额度还到只剩20万了

那么以后怎么贷款重组也好，REDRAW拿出来也好，

如果只剩下20万贷款了，在REFINANCE也没有用的话，税务上已经拿不到最大的利益，如果您是我您会如何操作呢？
是继续使用REDRAW账户省下395刀年费尽快把贷款还清，还是REFINANCE得到OFFSET ACCOUNT？

LENNY_DONG

hchcn 发表于 2015-6-25 10:13
如果只剩下20万贷款了，在REFINANCE也没有用的话，税务上已经拿不到最大的利益，如果您是我您会如何操作 ...

保持现状

或者马山卖掉

hchcn

jd07 发表于 2015-6-25 10:12
自住房贷款 30万 往load account还了10万 REFINANCE 到 50万, 然后REDRAW你的10万出来,和REFINANCE出来的20 ...

您所说的也就是第二种说法是对的吧？原来的自住房如果已经还到20万了，再如何REFINANCE到50万，到最后转作投资房是只能抵扣20万的税了。

24小时内分分用完了，晚上回来补上。(paopaobing(88))

hchcn

LENNY_DONG 发表于 2015-6-25 10:18
保持现状

或者马山卖掉

保持现状也就是不REFINANCE了，还是继续用REDRAW，把贷款还清。
您说的另一种选择，马上卖掉又是为啥呀？

jd07

hchcn 发表于 2015-6-25 10:13
如果只剩下20万贷款了，在REFINANCE也没有用的话，税务上已经拿不到最大的利益，如果您是我您会如何操作 ...

早一天用offset,就多一些可以用于退税, 以后转投资的话

REFINANCE后,你的loan增加了, 可以和银行拿更好的折扣

卖掉,然后再贷款买个投资房, 这样100%的贷款就都可以用于退税了

hchcn

jd07 发表于 2015-6-25 10:27
早一天用offset,就多一些可以用于退税, 以后转投资的话

REFINANCE后,你的loan增加了, 可以和银行拿更好 ...

恩，我明白你说的了。

现在就麻烦在20万的贷款如果以贷款利率5%来算的话，利息支出每个月只有$833，如果房子借出去每月租金有$1473，晕(*@ο@*) 哇～。20万作为投资方的借款本金少了点呢。。。

或者还是一直以自住房住着。(paopaobing(14))

jd07

hchcn 发表于 2015-6-25 10:33
恩，我明白你说的了。

现在就麻烦在20万的贷款如果以贷款利率5%来算的话，利息支出每个月只有$833，如果 ...

但是你的30万在新的自住房的offset里是抵你的interest的, 不能又抵interest又可以抵税吧

hchcn

jd07 发表于 2015-6-25 11:04
但是你的30万在新的自住房的offset里是抵你的interest的, 不能又抵interest又可以抵税吧 ...

天，原来自己还没有完全理解您的意思。

新的自住房的OFFSET里面的30万是抵自住房的interest的，当然offset 里面的钱越多越好，那自住房的interest就付的越低。而原来的自住房这时变成了投资房，这个投资房支付的贷款利息可以用于抵税，但是却只能抵20万，虽然之前REFINANCE到了50万。投资房的利息付的越多越好，这样可以多抵税。现在的问题是因为以前买这房时没有设OFFSET ACCOUNT，本金只剩20万可以抵税了不然你之后怎么REFINANCE，利息支出和这房的租金收入比起来太少了，不能做负扣税。

以上结合您说的例子“自住房贷款 30万 往load account还了10万 REFINANCE 到 50万, 然后REDRAW你的10万出来,和REFINANCE出来的20万 共30万买自住房 你投资房里有20万可以用于退税”。您觉得我的理解对不？

jd07

hchcn 发表于 2015-6-25 11:23
天，原来自己还没有完全理解您的意思。

新的自住房的OFFSET里面的30万是抵自住房的interest的，当然offs ...

你的理解是对的

我上一个回复是说 你从银行贷了30万 放自住房offset来顶利息, 自然不能再把这30万贷款产生的利息用于退税

hchcn

jd07 发表于 2015-6-25 11:35
你的理解是对的

我上一个回复是说 你从银行贷了30万 放自住房offset来顶利息, 自然不能再把这30万贷款产 ...

对的，我明白了。

hchcn

jd07 发表于 2015-6-25 11:35
你的理解是对的

我上一个回复是说 你从银行贷了30万 放自住房offset来顶利息, 自然不能再把这30万贷款产 ...

天，我刚刚问了一个税务代理公司，那里的会计小姑娘就是帮人做退税的，他们有很多有投资房的客人。她竟然告诉我不管什么OFFSET或者REDRAW ACCOUNT。只要变成投资房了，这个投资房的贷款利息就可以退税，只要银行每年出的STATEMENT标明你这个房子银行每年收了多少贷款利息就行了。他们做税是就那这个STATEMENT来做。他们不管本金是REDRAW还是OFFSET有无归还过。

天，难道他们不专业?

jd07

hchcn 发表于 2015-6-25 12:41
天，我刚刚问了一个税务代理公司，那里的会计小姑娘就是帮人做退税的，他们有很多有投资房的客人。她竟然 ...

你觉得回头ATO查起来,你付罚金啊,还是他们?

hchcn

jd07 发表于 2015-6-25 16:17
你觉得回头ATO查起来,你付罚金啊,还是他们?

明白。本来想顺便问问的，没想到答案是这样。还是合作很久的事务所呢

LENNY_DONG

hchcn 发表于 2015-6-25 17:12
明白。本来想顺便问问的，没想到答案是这样。还是合作很久的事务所呢  ...

你问小姑娘肯定不行了。

要问老板

初级会计只会DATA ENTRY

慢慢才会理解

amada945

jd07 发表于 2015-6-25 16:17
你觉得回头ATO查起来,你付罚金啊,还是他们?

just curious, how much fine will be applied? 20% of the over NG?

lovelove

LENNY_DONG 发表于 2015-6-25 10:03
如果你贷款额度还到只剩20万了

那么以后怎么贷款重组也好，REDRAW拿出来也好，

不太懂，请问是不是说如果贷款还到只剩5万了，那利息就按5万贷款算？
如果打算把这5万也都还完，那是要cancel贷款账户吗？还是留着账户但是贷款数额为0？
30年的贷款如果5年还完了，是不是就不用再交利息了？

大江东去

lovelove 发表于 2015-7-4 12:42
不太懂，请问是不是说如果贷款还到只剩5万了，那利息就按5万贷款算？
如果打算把这5万也都还完，那是要ca ...

不用交利息

大江东去

hchcn 发表于 2015-6-25 12:41
天，我刚刚问了一个税务代理公司，那里的会计小姑娘就是帮人做退税的，他们有很多有投资房的客人。她竟然 ...

这个会计在坑你

philongyao

en just a thought

refinance 的话ATO 怎么知道你之前的银行loan有多少？ 5 年以后你说Record 丢失了 ATO还查的到么？

philongyao

还有 我记得如果是tax agent 做的return 可以免交罚款

Raimy

LENNY_DONG 发表于 2015-6-25 21:21
你问小姑娘肯定不行了。

要问老板

很多老板都不懂的。

Raimy

philongyao 发表于 2015-7-4 13:04
en just a thought

refinance 的话ATO 怎么知道你之前的银行loan有多少？ 5 年以后你说Record 丢失了 ATO ...

你太小瞧ATO了。

LENNY_DONG

philongyao 发表于 2015-7-4 13:08
还有 我记得如果是tax agent 做的return 可以免交罚款

没可能

客户签字，只要会计证明他做了相应核对检查

客户就要负责了

除非客户证明是会计不问也不理，只管填数字

LENNY_DONG

lovelove 发表于 2015-7-4 12:42
不太懂，请问是不是说如果贷款还到只剩5万了，那利息就按5万贷款算？
如果打算把这5万也都还完，那是要ca ...

是的

按5万算

philongyao

LENNY_DONG 发表于 2015-7-4 13:53
没可能

客户签字，只要会计证明他做了相应核对检查

那像hchcn 说的这种情况 是不是就是会计的责任了？