分析取消负扣税的影响

darkman2003

以下是Jetty精彩论述论证 比专家分析的还透彻 怕大家没看到 特别再次转发

整理了一下思路，简单说，负扣税这个东西，就是给投资房的特别补贴。

打个比方，房价90万时建筑公司的利润是合理的。
但是，有NG，卖价100万。因为国家铺贴20万，但它不补贴给自住的！相当于投资买房只要付80万，自住买房要付100万。

首先分析房价平衡点：
1.投资者：已有投资房取消NG,有部分100万买下来的投资房就养不了了。因为买房时实际的负担能力只需要80万。怎么办？需求不会短期突然增加，立即涨租等于找死。挺到新需求上来，挺不过去就卖房，这种情况下旧房供应增加。能否挺到需求/供应变化到房租上涨，取决于下面的反馈结果。
2.租房者：房租什么情况下会上涨？出租房的需求/供给变化。需求是全局或局部（例如悉尼）人口增加。供给最后取决于新建住房。再取决于下面的反馈。
3.房价和建筑商：首先，取消NG房价短期上涨显然没依据，相反，房价会先降，因为投资者负担能力降低总买家少了。首先是取消补贴->投资者负担能力下降->购房者减少->房价下跌
比如跌到85万，租房者里面支付能力85万-99万的自住者买房了。
然后建筑商利润降低新房供应减少，房价回升。但是会回升到比有NG高？肯定不会，因为是负反馈过程。最终升到它的实际价值90万。自住和投资购买价格都回到相同的90万。
这一步反馈到2，部分租房者转为自住，如果新增需求-转走需求>新房供应，则房租上升，同样，因为是负反馈，新房租<原房租+负扣税。租房者的实际开支成为90万。反馈到1，负担能力80-90万的人把房子卖了，90万以上的人仍旧继续提供出租房。

租房者，投资者，建筑商，自住购房者都到达90万的真实水平，重新平衡后的结果。
（数字只是举例，另外考虑通货膨胀，利息成本等，数字可以理解为加权值）

四方得失：
投资房转为自住或者少赚了，租房者多付钱了，自住者少付钱了，建筑商少赚了。
投资者减少，租房者减少，自住购房者增加。

这个得失结果是必然的。因为投资者是NG的最大受益者。NG本质是在这四方里面，单独补贴给投资者的，然后投资者把这部分补贴分别分了一部分给租房者和建筑商。有NG的情况下，自住购房者是最大的输家。

这个单独补贴合理吗？首先投资者比租房者和自住者富裕，道义上是"补有余"的嫌疑。
NG的依据是投资。花钱作为投资而不是消费的依据是它能创造就业或者推动经济，而对NG，经济上的合理性也有待思考。

NG省下来的钱如何处理？补给其它三方里任何一方都至少能达到有NG的情况下增加供给的结果。但是补给不同方效果不同：

补给租房者：新房租-补贴<旧房租。优点是“补不足”。另外投资者和建筑商也可以分到部分。缺点是增加供应效果不直接，管理成本高。
补给建筑商：增加供应效果直接，也方便调控。弱点是有“补有余”补富人的嫌疑。但是因为方便调控，可以控制。
补给自住购房者：兼有上面的优点，可以增加供应，自住房可以分租，租房人减少，都可以降低房租。但是每一点效果都没上面强。

最后给负扣税一个定义：负扣税就是，国家从所有的产业税收的一部分，补贴给房地产产业，并且只补贴给四方里投资者一方的一个特别补贴。

superdigua

金融投资实际上也有负扣税。

水米

房价要涨

jetty

:o 我只是整理下思路，一边想一边整理记下来的。

三天不学习

工党是一天到晚忽悠啊！

413x

cu in big 000'

darkman2003

jetty 发表于 2015-6-11 21:52
我只是整理下思路，一边想一边整理记下来的。

你太有才啦 如果政客也想明白 感觉负扣税真的有可能被取消

Paul5005

感谢LZ分享

darkman2003

FEIPO 发表于 2015-6-11 21:59
可否详细说明？

贷款买股票算不算金融负扣税？

winsome

FEIPO 发表于 2015-6-11 21:59
可否详细说明？

你贷款投资股票，产生的利息就可以负扣税

简单说，投资目的的借贷产生的利息就可以，当然，要付cgt

cgt和负扣税是绑一起的，要改革两个都得改

雅心

这个有可能取消吗？影响太大了，而且是连锁影响。

superdigua

winsome 发表于 2015-6-11 22:08
你贷款投资股票，产生的利息就可以负扣税

简单说，投资目的的借贷产生的利息就可以，当然，要付cgt

补充一点。

投资房如果持有超过一年，盈利有“50% DISCOUNT”；除此以外，投资房还享受负扣税。

买卖股票只有负扣税，没有什么“50% DISCOUNT”

所以，两者在负扣税问题上可以分别处理。

李十三

superdigua 发表于 2015-6-11 22:12
补充一点。

投资房如果持有超过一年，盈利有“50% DISCOUNT”；除此以外，投资房还享受负扣税。

同樣有50%的優惠

TT

澳洲自有住房率70%， 应该往下降一降， 所以首次住房的门槛高点没问题。 买不起，不代表住不起， 应该培养一个健全的租房市场。

klchen

superdigua 发表于 2015-6-11 22:12
补充一点。

投资房如果持有超过一年，盈利有“50% DISCOUNT”；除此以外，投资房还享受负扣税。

买卖股栗也有 after one year discount

潜水老虎

首先这20万的补贴就是作者臆想出来的；其次作为政策的连续性来说，就算取消也只能针对新的投资房，新房多以楼花形式出现，早就把两三年后的价格加上去了，对房价控制没有作用；对于那些还没卖出楼花的发展商有可能是赔本买卖，今后几年都不会有人盖房，由此对经济的打击楼主也没考虑。楼主只想负扣税对悉尼墨尔本的影响，有没有考虑对其他中小城市的确有正面作用。其他种种就不再罗列了。

tonnyxu

这里忽略了一个问题，澳洲人不省钱，没首付，自住不了，只好租房。 想要他们改变习惯？这是一个很漫长的过程，在此过程中负扣税应该已经恢复了。

jetty

superdigua 发表于 2015-6-11 22:12
补充一点。

投资房如果持有超过一年，盈利有“50% DISCOUNT”；除此以外，投资房还享受负扣税。

股票是股，是share。形象地说，企业是个饼，切了一块给你。
盖茨持股百分之30，你持股百万分之30。你们只是切的大小不同，性质是一样的，所以只能算投资，没法规定百分之多少或者多少万以上负扣税。你股票即使是买了一股，也相当于是买了企业的一部分，参照企业主处理。这个企业会采购，雇佣。
与此对比，你买了个房...

jetty

潜水老虎 发表于 2015-6-11 22:45
首先这20万的补贴就是作者臆想出来的；其次作为政策的连续性来说，就算取消也只能针对新的投资房，新房多以 ...

这原本是说取消NG对房价影响的，原本不是投资版的话题。所以原帖也说了，数字只是示例。
数字只是定性分析，不是定量分析。只是用来表明相对高低。
ATO说有150万投资房，120W有NG。那么取消后这些有NG的人会亏吗？

假设某人买了个投资房100万。按现有政策计入付扣税实际成本80万。
1.不取消NG，他在租房和买房时面对的竞争对手是： 新增投资房（80万），自住房成本100万。
如果保留NG，会鼓励新增投资房，在购入和出租投资房的时候你面临的竞争多些。
趋势是房租上的收益变低，以后卖房的收益变高。
结果是：80万 vs. 80万跟100万的混合。
2.取消新NG：
他的房价他成本最多还是80万。甚至因为租金略上涨，房租上的收益增加，他的成本只会更低。新竞争对手成本都是90万。
趋势是房租上的收益变高，而卖房差价的收益变低。
结果是： 80万以下 vs. 90万。
3.取消所有NG.
这样毫无疑问他要亏了。 100万 vs 90万

继续原帖的思路，政策制定两方面的考虑，道义方面，经济方面。 3在道义公正方面不行。正如你所说，因为考虑道义公正，那么2会是最后的结果。
而2这种情况下，NG取消对老投资房还是划算的，他的房租收入是会提高的。只是跟1对比哪个更高，这个我不定量没法分析了。但是如果他买投资房真的是投资，是想赚房租，那他应该支持NG才对。
如果是想房屋升值，要考虑房租多收部分是否会弥补房价升值减少的损失。所以老投资房主其实也不一定要去反对NG。
但是新投资房主就不划算了，无NG对人家有NG，90万对人家不到80万以下。劣势明显，所以如果觉得2会实施，那么赶紧抓紧买吧，NG取消生效前，结论是大家喜欢的四个字： X X X X

对于自住，举例的价格是加权的，还有物价上涨通货膨胀等因素。NG取消也要时间，例如1年无泡价格是否会小于现在有泡价格，难说。