大家都在讨论负扣税取消与否，其实历史上已经试过取消了。普及一下大家的知识贴

刘关张

从北到南 发表于 2015-4-1 21:08
像大江同学说的，不断top up买新房就能一直NG下去，等到哪天N不了G了，卖掉几套还另几套连贷款都一次性清了 ...

“不断top up买新房就能一直NG下去，等到哪天N不了G了卖掉几套还另几套连贷款都一次性清了”


这是基本上不可能的

大江东去

登陆 发表于 2015-4-1 21:41
一套套买到底的人毕竟绝少。

没说不能卖房啊

world_dustpan

jeffxia 发表于 2015-4-1 18:54
不是每个国家都有资格印钞票的，比如澳洲就不可以。

请教一下 为什么没资格？

大江东去

刘关张 发表于 2015-4-1 21:44
“不断top up买新房就能一直NG下去，等到哪天N不了G了卖掉几套还另几套连贷款都一次性清了”

为什么不可能？

刘关张

大江东去 发表于 2015-4-1 21:52
为什么不可能？

一直，top up，等于你这个房子一直在接近市场价。而又没有钱进去，你告诉我你卖了能挣个几钱？ 还能把其他房子一起PAY OFF 了？

大江东去

格美 发表于 2015-4-1 21:22
算过，确实相差不大，就算top up 投资房如果年年贴钱，看着钱不能花，也难受。还是追求正现金流先 。 ...

正现金流的负扣税

从北到南

登陆 发表于 2015-4-1 21:41
一套套买到底的人毕竟绝少。

其实一直觉得买投资房的人很多没有算细数，如果把所有的成本都算进去看投资回报率，投资房其实是很糟糕的投资。

那些做医生的以前这么做的不会少，现在房价悉尼猫本的房价太高了，成本和风险都太大了。

大江东去

刘关张 发表于 2015-4-1 21:54
一直，top up，等于你这个房子一直在接近市场价。而又没有钱进去，你告诉我你卖了能挣个几钱？ 还能把其 ...

top up出来的钱就是赚到的

大江东去

刘关张 发表于 2015-4-1 21:54
一直，top up，等于你这个房子一直在接近市场价。而又没有钱进去，你告诉我你卖了能挣个几钱？ 还能把其 ...

比如最早30万的房子，一直top up出来30万。最后卖60万。相当于你毛赚30万（未扣税）

刘关张

大江东去 发表于 2015-4-1 21:57
top up出来的钱就是赚到的

是啊，那你TOP UP 出来的钱干嘛呢？放在OFFSET，还是拿去投资？你拿去投资，那你原来TOP UP 的房子怎么能卖掉以后能PAY OFF 其他房子呢？

pan123au

大江东去 发表于 2015-4-1 20:52
为什么不可能？

贷款是有限制，你不可能无限制贷下去，１5０K salary, 可贷款 250 万, maxim 5 property

从北到南

刘关张 发表于 2015-4-1 21:54
一直，top up，等于你这个房子一直在接近市场价。而又没有钱进去，你告诉我你卖了能挣个几钱？ 还能把其 ...

按现在的房价基准看确实很难，以前靠这个发财的可人不少，所以才说有人发财有人接棒，时也命也。

刘关张

大江东去 发表于 2015-4-1 21:59
比如最早30万的房子，一直top up出来30万。最后卖60万。相当于你毛赚30万（未扣税） ...

30万的房子，你TOP UP 出来30万，这30万你干嘛了？拿走吗？

没拿走，你卖掉60万，就是挣了30万。

拿走用作他途，那么这房子市场价就是60万，那么卖掉60万，这房子你还能赚几钱了？怎么去PAY OFF 其他房子？

大江东去

pan123au 发表于 2015-4-1 22:00
贷款是有限制，你不可能无限制贷下去，１5０K salary, 可贷款 250 万, maxim 5 property ...

租金回报支持你的贷款额度。

当然有年龄限制。但按你的年龄这么玩20年是没问题

刘关张

从北到南 发表于 2015-4-1 22:01
按现在的房价基准看确实很难，以前靠这个发财的可人不少，所以才说有人发财有人接棒，时也命也。 ...

TOP UP 出来前再投资，在TOP UP 再投资还是可以的，是投资杠杆。

但是你要说，TOP UP 后卖掉，能PAY OFF 其他投资房，我觉得做不到。

retrieve

world_dustpan 发表于 2015-4-1 21:52
请教一下 为什么没资格？

因为美元是全球基准货币，石油，铁矿石，等都是用美元结算的，甚至很多国家的借债都是用美元进行的，所以美元印出来后，全球都在承受通胀，现在美元抽回流动性（只是停了QE，还没升利息），因为你借了美国人的钱，还得用美元还，所以美元已经高的离谱了，如果再升息，估计全球金融又要动荡。
澳元不一样，你印的再多，只能导致本地通货膨胀，无法输出，而且会降低澳洲的金融等级，导致澳洲海外借款成本升高。
另外，所有国家（除了天朝），印钱不是白发下来，是更低成本借债，但是出来借，总要要还的一天，那时候是多少利息，可就天知道了。

格美

大江东去 发表于 2015-4-1 21:56
正现金流的负扣税

记得你以前提醒过。

墨尔本租金回报太低啦，新房子买到远东，租金跟不上。

大江东去

刘关张 发表于 2015-4-1 22:01
30万的房子，你TOP UP 出来30万，这30万你干嘛了？拿走吗？

没拿走，你卖掉60万，就是挣了30万。

这么做的前提就是top up出来的钱再买投资房才能继续负扣税。

30万可以再买两个50万的投资房

现在就有三个投资房，就算60万的卖掉30万原来的。你还有两个50万的投资房。

从北到南

刘关张 发表于 2015-4-1 22:02
TOP UP 出来前再投资，在TOP UP 再投资还是可以的，是投资杠杆。

但是你要说，TOP UP 后卖掉，能PAY OFF ...

兄台要在一个时间段内，不是在一个时间点看，如果这么说还不明白可能说明你和我一样都不适合买投资房吧。

mercedes

"事实 2  负扣税改变的是缴纳税款的时间，而不是投资者支付的以及税务局收到的税收总额"



很少有人谈论这个事实

刘关张

从北到南 发表于 2015-4-1 22:07
兄台要在一个时间段内，不是在一个时间点看，如果这么说还不明白可能说明你和我一样都不适合买投资房吧。 ...

我觉得做不到，除非你有很多现金在本金里，不然不可能靠一个房子，比如A，不断TOP UP出来钱去买投资房B,C， 然后卖掉A 还能PAY OFF B, 和C。

我自己有投资房。

大江东去

格美 发表于 2015-4-1 22:04
记得你以前提醒过。

墨尔本租金回报太低啦，新房子买到远东，租金跟不上。 ...

来悉尼买吧。

起码我去年买的两个房子都是正现金流的负扣税

刘关张

大江东去 发表于 2015-4-1 22:07
这么做的前提就是top up出来的钱再买投资房才能继续负扣税。

30万可以再买两个50万的投资房

你说这些， 大家都懂，还是没有解释前面同学的观点。除非你有很多现金在本金里，不然不可能靠一个房子，比如A，不断TOP UP出来钱去买投资房B,C， 然后卖掉A 还能PAY OFF B, 和C。

格美

大江东去 发表于 2015-4-1 22:07
这么做的前提就是top up出来的钱再买投资房才能继续负扣税。

30万可以再买两个50万的投资房

就是说，能消费的是暂时少缴的税，top up 出来的钱，当作杠杆用。可以这么理解吧。但要找新房子能正现金流的难啊。

pan123au

刘关张 发表于 2015-4-1 21:11
你说这些， 大家都懂，还是没有解释前面同学的观点。除非你有很多现金在本金里，不然不可能靠一个房子， ...

1998, Hurstville house 300k,  2005  house price 550k, top up 150k , 买 unit 350k  X 2, 2015 Hurstville house sold to record price  1500k,  

1500-300= 1200k

(1200/2) + (1200/2) x 0.55 =   930 k    > 350k x2 + stamp duty  



1998, Hurstville house 300k x 2,  2009  house price 700k, top up 200k , 买 Townhouse  880k , 2015 Hurstville Townhouse sold to record price  1830k,  

1830 -- 880 - 35 (stamp duty)- 15 (agent commission)= 900 k

(900/2) + (900/2) x 0.55 =   697.5 k    > 300k x2 + stamp duty  

格美

刘关张 发表于 2015-4-1 22:11
你说这些， 大家都懂，还是没有解释前面同学的观点。除非你有很多现金在本金里，不然不可能靠一个房子， ...

他的理论或许只是 用A 房的资金维持 B C 的资金链不断，不打算还本金。

我其实也没搞透彻。。。。。。。。。

大江东去

格美 发表于 2015-4-1 22:18
就是说，能消费的是暂时少缴的税，top up 出来的钱，当作杠杆用。可以这么理解吧。但要找新房子能正现金 ...

十年-15年新，悉尼一些区还是有这些房子

比如悉尼买房哥（上过报纸的）常驻的mount druitt

反正房子的折旧是40年的。

找个年租金回报大于5%的还是不难的。

这样就是妥妥的正现金流的负扣税

mvp-leon

icac 发表于 2015-4-1 18:47
我记得top up部分所产生的利息不能作为负扣用途。有会计证实一下吗？

可以 看你怎么操作你的贷款了 贷款额度的增加造成了你的成本提高  交税是租金收入减去成本再减去折旧

大江东去

刘关张 发表于 2015-4-1 22:11
你说这些， 大家都懂，还是没有解释前面同学的观点。除非你有很多现金在本金里，不然不可能靠一个房子， ...

bc也是如此发展，

卖a不够还可以卖c，就能付清b了

当然这不可能在几年内实现，20年呢？

一个房子top up2个，两个top up四个。20年top up出来20个，卖掉15个，付清5个房贷也够养老了。

刘关张

pan123au 发表于 2015-4-1 22:19
1998, Hurstville house 300k,  2005  house price 550k, top up 150k , 买 unit 350k  X 2, 2015 Hurstv ...

98年能买房的，差不多都是88年来的。

用80后来举例吧。 比如2001-2004年的留学生，那么买房大多都在2006-2009年之间的房价来说吧。