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[财务贷款] 投资小白持分请教：该怎么refinance，怎么贷款？ [复制链接]

lizzyli

木屐族

发表于 2015-2-23 09:50 |显示全部楼层

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终于打算入市了，可是现在对怎么贷款还是一点儿都不懂

我们有一套自住房，房贷还了一些，目前在这个自住房的贷款账户里有一部分贷款额度是闲置的，所以我们想用这一部分钱来买一个投资房。
但是，我们算了一下金额，单靠这部分贷款额度是不够买房子的，所以我想问：
1. 如果refinance，在我们收入不变的情况下，可以贷出更多的钱来吗？
2. 我们的这些剩余贷款额度是应当要cover投资房的所有费用（投资房的总价+费用）吗？还是只需要cover首付+杂费，其他的可以再用投资房来申请贷款？

也不知道我说清楚了没？望大拿来指导，谢谢

lizzyli

木屐族

发表于 2015-2-23 12:09 |显示全部楼层

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请帮忙

eric5686

皮靴族

发表于 2015-2-23 13:31 |显示全部楼层

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找 broker 討論, 做個房子valuation.

假設房價當初買是$500k, 付了20%, 那Loan 是$400k
現在漲至$600K. 以80%LVR, 你可以拿出 ($600KX80%-$400K=$80K)
可以用這$80K 付deposit

如果income 沒增加或debt 沒減少, 基本上borrowing power 不會增加太多.

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榮華富貴不過是一坨大便

lizzyli

木屐族

发表于 2015-2-23 14:53 |显示全部楼层

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eric5686 发表于 2015-2-23 13:31
找 broker 討論, 做個房子valuation.

假設房價當初買是$500k, 付了20%, 那Loan 是$400k

所以也就是说，如果我们目前的收入没增长，即使现在的房子值再多钱，我也从银行借不出来钱，对吗？

如果我们的贷款数额目前已经达到目前收入可贷款的限额，是否我们即使自己付首付买了投资房，那个房子也不能抵押贷出钱来？

可是我们买的是投资房，投资房本身会产生收入的啊。

我有点儿晕

上哪儿找broker啊？

hongcc007

皮靴族

发表于 2015-2-23 15:15 |显示全部楼层

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lizzyli 发表于 2015-2-23 15:53
所以也就是说，如果我们目前的收入没增长，即使现在的房子值再多钱，我也从银行借不出来钱，对吗？

如果 ...

你第一个房子卖得时候没找broker吗？
问问就明白了

天行健

银靴族

发表于 2015-2-23 15:24 |显示全部楼层

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lizzyli 发表于 2015-2-23 14:53
所以也就是说，如果我们目前的收入没增长，即使现在的房子值再多钱，我也从银行借不出来钱，对吗？

如果 ...

房子涨值了就可以多拿钱出来

这个都不用找broker 找自己贷款的银行问一下就可以了

上善若水。水善利万物而不争，处众人之所恶，故几于道。居善地，心善渊，与善仁，言善信，正善治，事善能，动善时。

eric5686

皮靴族

发表于 2015-2-23 15:31 |显示全部楼层

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本帖最后由 eric5686 于 2015-2-23 16:38 编辑

你是住哪個城市? 很多broker 阿, 只是難找到靠譜的
不然直接找bank 也可以, 討論一下, 了解自身狀況, 反正也不花錢

看來你沒看懂, 不論是自住或投資, 房子增值, 只要是有80%LVR, 你就可以refinance 或是top up 借出equity出來, 這借出來的equity, 可以用來付首期.

以之前的例子, $80K的equity你可以用來買$400K的投資房(20%deposit)
這樣你也省了LMI ( Lenders Mortgage Insurance)
當然先決條件是你可以借到另外的80%

因為投資房有租金收入, 相對自住房, 可以借多些, 但能借多少, 要視你現有收入, 和預期租金的多少來計算

買房就像做生意, 只要賺錢, 銀行就會繼續借錢或借你更多錢, 所以很多人都找positive cash flow 的房子來擴大自己的portfolio/asset base

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榮華富貴不過是一坨大便

freewalker

金靴族

发表于 2015-2-23 15:33 |显示全部楼层

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第一个问题，要看你的收入情况，才能帮你算出来你可以额外从银行拿出来多少。

第二个问题，额外拿出来的钱，可以用来付第二个房子的20%首付加印花税(前提是你能从第一个房子里面拿出这部分钱来)，然后把第二套房子做抵押，把剩下的80%贷出来，这样你的投资房就可以做成105%贷款了。

可以把两个房子都按投资房来申请贷款，这样可以从银行多贷点出来。如果不够，可以把钱还到自住房上，把投资房做成105%贷款，最大化负扣税利益。