税务大神请答疑解惑... 自住房要交 capital gain tax吗?

香草蝴蝶

买房子的目的是自住, 签买房合同的时候,房子是正出租中,  而且 settle 以后还有半年的租约,因为房客不想搬家,我们也只好等到租约完成以后才搬进去住.  但是我们搬进来以后两年 就打算考虑卖房, 这样也需要交capital gain tax 吗?  

请各位会计高手指点, 谢谢

香草蝴蝶

顶下,有人知道吗,分分奉上

LENNY_DONG

需要

香草蝴蝶

to  LENNY_DONG

也有会计说只要一年之内搬家进去,就还算是自住房来算.不用交税

香草蝴蝶

LENNY_DONG 发表于 2015-1-30 23:03
需要

也有会计说只要一年之内搬家进去,就还算是自住房来算.不用交税? 这样操作是否可行?

LENNY_DONG

香草蝴蝶 发表于 2015-1-30 22:14
也有会计说只要一年之内搬家进去,就还算是自住房来算.不用交税? 这样操作是否可行? ...

这个是针对印花税减免来说


只要一开始出租了，产生收入，这几个月就是投资性质了

香草蝴蝶

LENNY_DONG 发表于 2015-1-30 23:35
这个是针对印花税减免来说

可是我们交割的时候也没有减免印花税啊?  

芥菜种

搬进去的时候，做个估价。假如说你搬进去的时候，房子涨了5万，假如将来你卖房子的时候房子总增值是55万。 那你的房子只需要对那5万负责增值税。剩下的50万没有增值税义务。

51migrate

后面不管自住多久都要对出租时间段的增值部分交cgt嘛？

Sunnist

51migrate 发表于 2015-1-31 00:10
后面不管自住多久都要对出租时间段的增值部分交cgt嘛？

不是，如果你目前名下仅是一套自住房，也就是你这套房收回自住的话，满足半年自住条件后就可以在销售过程中不需要交增值税。一是此机会仅是在六年内，二是只有一次转为自住房的机会，三是一个人同一时间名下只有一套自住房。

香草蝴蝶

芥菜种 发表于 2015-1-31 00:02
搬进去的时候，做个估价。假如说你搬进去的时候，房子涨了5万，假如将来你卖房子的时候房子总增值是55万。  ...

额, 搬进来没有做估价怎么半?

香草蝴蝶

芥菜种 发表于 2015-1-31 00:02
搬进去的时候，做个估价。假如说你搬进去的时候，房子涨了5万，假如将来你卖房子的时候房子总增值是55万。  ...

额, 搬进来没有做估价怎么半?

可以找买房子中介做这个估价吗?

香草蝴蝶

Sunnist 发表于 2015-1-31 00:46
不是，如果你目前名下仅是一套自住房，也就是你这套房收回自住的话，满足半年自住条件后就可以在销售过程 ...

谢谢 解释很详细

LENNY_DONG

Sunnist 发表于 2015-1-30 23:46
不是，如果你目前名下仅是一套自住房，也就是你这套房收回自住的话，满足半年自住条件后就可以在销售过程 ...

建议你读一下我的链接

https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/

LENNY_DONG

香草蝴蝶 发表于 2015-1-30 22:45
可是我们交割的时候也没有减免印花税啊?

所以他不可能成为你的自住房选择在税法里面

香草蝴蝶

LENNY_DONG 发表于 2015-1-31 19:04
所以他不可能成为你的自住房选择在税法里面

什么意思？可以详细解释下吗

Momotaba

自住房的概念是从你搬进去开始算，也就是说你要established that is your main residence, 你因为之前有房客住在里面，而且你有租金收入，那段时间是要subject to CGT的。

请看下面ATO官网解释:

https://www.ato.gov.au/Individua ... ing_into_a_dwelling

ae93

1.你的case里出租那段时间要交cgt，这是毋庸置疑的
2.估价什么时候都能做，对quantity surveyor来说这不是问题。但是你未必真的需要做估价。

香草蝴蝶

Momotaba 发表于 2015-1-31 23:45
自住房的概念是从你搬进去开始算，也就是说你要established that is your main residence, 你因为之前有房 ...

出租的六个月按照什么比例交啊??

有什么六年法则.
也有会计说只要一年之内搬家进去,就还算是自住房来算.不用交税
还有说只要搬进去之前做一次valuation,只需要对出租那半年房子增值的利润来交cgt 就可以,

到底哪个说法是对的啊

香草蝴蝶

ae93 发表于 2015-2-1 14:19
1.你的case里出租那段时间要交cgt，这是毋庸置疑的
2.估价什么时候都能做，对quantity surveyor来说这不是 ...

头半年按照什么比例交啊 ?

搬进去之前做一次valuation,只需要对出租那半年房子增值的利润来交cgt 就可以, 比如我和买房的的中介比较熟悉,让他们帮我直接出个比成交价格高几万的的valuation, 日期写在我们搬进去那天, 这样可以吗?

到底哪个说法是对的啊

Momotaba

香草蝴蝶 发表于 2015-2-2 11:12
出租的六个月按照什么比例交啊??

有什么六年法则.

出租六个月的CGT的算法 -- 是按照你拥有这套房子的时间，算一下六个月和总共拥有房子的时间的比例。

打个比方，总共拥有这个房子2年，也就是4个6个月，那比例就是1/4 (6个月/24个月)。所以1/4的CGT要算你的assessable income要交税。

关于6年法则的说法，也是和我上面贴子里讲的你要先establish那个是你的main residence也就是你需要move in。

ae93

香草蝴蝶 发表于 2015-2-2 11:16
头半年按照什么比例交啊 ?

搬进去之前做一次valuation,只需要对出租那半年房子增值的利润来交cgt 就可以 ...

1.计算方法参照21楼。我认为针对你的case，这是唯一正确的计算方法。
2.我看不出你有任何做估价的必要，但是如果你坚持要做，ato会期待你的估价师有相关资质。