三月一日去美国迈阿密去看房

callmelily

这个要好好研究，楼主是好人。

鱼鱼有刺儿

MARK

sw88

做记号

SSH

原帖由 password 于 2012-3-23 11:29 发表

大盆友，你买的是佛州哪块的房，一年空置率多少 %？

我还有个问题，LZ 你有没有考虑过汇率损失，未来 10 年，美元大势看跌还不如 RMB，美元对澳币如果每年跌个 5%，就把你的 profit 抹平

你说的不错，我的房子有3间需要招房客了。需要一段时间。做房东，这点量还是要有的。

我从来就不相信美元大势看跌，目前的跌就是它吸引投资，压榨外国美元储备的一个手段。一个国家的货币是这个国家国力的体现，在没有巨大战争的打击下，美国经济会在未来3到5年内全面恢复。到时候我相信澳币会跌回70－80cents。我会用在美国的收入，继续投资美国房产。我的买房目标是在退休时有20到30套房子。大不了到时候，每年到美国过个半年。更何况我们现在在澳洲挣钱，澳币强劲，好啊！

ele

这个牛，

忽然一周

比较关心2000块钱的一块地，每年几十的税，能给个大概位置吗？ 这个太便宜了吧

chen_edward

原帖由 SSH 于 2011-2-27 21:57 发表
在走之前，做了些准备工作：
install Navigon US & Canada(破解版）, Viber in my iphone。(超喜欢viber,在美国打老婆的iphone免费）
Setup flickr uploader and skype in my laptop。
Recharge battery for D90

刚查了一下 ...

这么有钱的人，还要省这钱啊？
把你投资的现金流贴上来让咱见识见识。每年的
1。地产税多少？
2。教育税多少？
3。City税多少？
4。Township税多少？
5。如果是house，花园维护费多少？如果是Apt，Association费多少？
如果你招租，中介费和管理费多少？

[ 本帖最后由 chen_edward 于 2012-3-24 10:12 编辑 ]

spcd990

mark

wizards16

原帖由 chen_edward 于 2012-3-24 10:09 发表

这么有钱的人，还要省这钱啊？
把你投资的现金流贴上来让咱见识见识。每年的
1。地产税多少？
2。教育税多少？
3。City税多少？
4。Township税多少？
5。如果是house，花园维护费多少？如果是Apt，Association费多少？
如果你招租，中介费和管理费多少？

越有钱的人越抠 昨天吃朋友喜酒 有个和我同座的人 说自己戴的patek philippe手表价值150w澳币 不管是真是假 我朋友今天和我说他才给了$100红包

snowolivia

wizards16

原帖由 snowolivia 于 2012-3-25 23:53 发表

辣妹........

豆包妈

好像美国的房产税满高的
我同学在美国十几年了，都不想买房，原因之一就是这个房产税
和美国低廉的房租
她说可以很便宜的租到房子，干嘛还买房呢
如果真的美国经济不行了，特便宜能买到房子，估计肯定赚
如果价格还差不多的话，没啥搞头
希望楼主回来能填坑，大家分享一下

simond

I have been focus on house price in US for awhile. Noticed that in some part of the US the price is starting going up (trend is up).
For example:
http://www.deptofnumbers.com/asking-prices/florida/miami/

simond

http://www.deptofnumbers.com/asking-prices/

smartworm

Hi,did you look into foreclosure home? How to find a good realtor to manage the rental property? Many thanks

lwf0095

留名啊！留名！

sunnyfish

请问下澳洲护照去美国需要搞签证吗？听讲要做个电子签证。需交费吗？

txyt

是的,14刀,没这个上不了飞机的.

lee2267

原帖由 SSH 于 2011-9-26 15:55 发表
小盆友，看过你的问题后我能感觉你是个非常有经验的投资者，考虑事情很周全。我并不觉得自己比你多多少经验。以后有机会大家可以多交流交流。

回过来看你的问题：

如果正现金流只有6-7%， 是不是还不如存银行呢？应为理论上 ...

3。税务问题
这个得等到年底我才能有个清楚的概念。不过我的开发商朋友已经答应帮我找当地的会计啦，所以也没什么担心的。只是时间问题啦。
先给你 打个预防针：

1.。美国投资房是没有 像澳洲 一样有所谓的 negative gearing的。。。在美国只有自主房 才有 退税。什么意思呢，就是说 你在美国保税。。只能申报收入。。所有支出不可以抵扣。
应为你是外国人 。。看你 这个帖子。。我估计你在美国的净 税率 在 33.5%左右。。
2.。澳洲的税法： 你在澳洲肯定也有收入啦。。。 如果你的 总收入 （澳洲 +美国）在 18w以内 。。那你是 38.5%的边际税率。。由于你在美国只交了 33.5%的税。。你还的补交
   5% （38.5-33.5%）的 美国收入税。。 以上税法是按照个人税所做的推测。。如果你是用company或者 trust 买的 投资房。。那就 另话了。。
EG:不但所有去美国的费用，还有从澳洲抽出资金的利息也算上了（不在澳洲报这些损失）。所以到最后不需要给美国佬缴一分钱收入税。当然请这个会计的费用不低啊。
3.旅行费用： 你飞机去美国的一切费用在澳洲税法里是不能 做抵扣用途的 。。。如果你的投资房在syd，， 你从melb去 syd的考察房子的费用是可以税务抵扣。。因为房子在澳洲。

4: land tax： .在melbourne。只有投资房且土地价格超过25w才要交land tax。。在美国。。投资房全额land tax。。应该是0.5%-0.15%/年 不等。。

5.总的说来。从税法角度说：
一个澳洲 人 如果在美国买房。。没有贷款。。正现金流的状况下。。如果税前回报低于15%，，那就是一个失败的投资。。
           一个澳洲 人 如果在美国买房。。有贷款。。负现金流的状况下。。如果税前回报低于19.5%，，那就是一个失败的投资。。
           一个中国人 如果在美国买房。。没有贷款。。正现金流的状况下。。如果税前回报是15% 那就是一个成功的投资。。
           究其原因，，你在澳洲的补回2国的税差。。如果你是中国人。。谁管你啊 。。
           
从投资角度说： 如果 考虑 AUD VS USD。。capital gain的话 那就 另外一种考虑了 啊 。。这个就不好说了。。需要评估和考虑的东西就多了

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-4-18 16:05 编辑 ]

Helenmark

Thanks for sharing!

Hunter66

养护费，税费，空置率等问题肯定都在那里的，但澳洲的房子不也一样有这样那样的问题。试问哪里的房产投资是无风险，完美的。不相信的人大可不用在这里浪费时间和楼主讨论现金流。事实上florida得房价已经涨上来了，这里是给想买房子和已经买房子的人交流的场所，不是讨论美国房子赚不赚钱该不该买！！

window2008

投资需谨慎

SSH

原帖由 lee2267 于 2012-4-8 16:51 发表


3。税务问题
这个得等到年底我才能有个清楚的概念。不过我的开发商朋友已经答应帮我找当地的会计啦，所以也没什么担心的。只是时间问题啦。
先给你 打个预防针：

1.。美国投资房是没有 像澳洲 一样有所谓的 negative  ...

谢谢小鱼同学这么详细的推测，不过呢，实际操作和理论推测还是有点区别的。我已经在美国报过2011的税了，请的是当地的CPA。我报的是公司和夫妻。不但所有去美国的费用，还有从澳洲抽出资金的利息也算上了（我不在澳洲报这些损失）。所以到最后不需要给美国佬缴一分钱收入税。当然请这个会计的费用不低啊。

对于你关于投资成功与失败的总结，我不是太认可。我以为如果你手上有资金，只要是投资的税后回报高于银行利息，可行性OK，就可以试试，能达到10％以上就挺成功的。至于我在美国的投资，说老实话，做的不怎么样。我其他的投资回报都远远高于它。好在它只是我总投资的15－20％，所以我只是当它是长见识，多了解一下美国的税制啦。碰到有同学私下请教投资美国的事情，我现在一般不太作回答了，因为我觉得这种投资消耗太多精神，不值！抱歉各位。

有同学提醒：投资要谨慎。这当然是对的，我的观点就是：永远投资你输的起的。

fcad

强帖留名

lee2267

原帖由 SSH 于 2012-4-18 15:33 发表

谢谢小鱼同学这么详细的推测，不过呢，实际操作和理论推测还是有点区别的。我已经在美国报过2011的税了，请的是当地的CPA。我报的是公司和夫妻---That is the point。不但所有去美国的费用，还有从澳洲抽出资金的利息也算上了（我不在澳洲报这些损 ...

当然请这个会计的费用不低啊---shoud be USD 3000 Around, I guess..

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-4-18 16:06 编辑 ]

R2005

受教了,強帖

lydia782

mark  

tina1219

目前来看 是小盆友和lz的判断各对一半
说白了就是 lz没有白辛苦 也算是达到了预期 无非折腾点儿
小盆友当初的担心不多余

berserkyjc

恍如昨夜

maudlin

太牛了