悉尼正现金流负扣税的投资房实例

mliu1188

lydiaqq1985

大江东去 发表于 2017-12-3 14:17
你想的应该是

a这个钱不买房，放自住房的贷款里能产生的收益是（24%乘以3.88%）

没有重复算，你算的是正现金流还是付现金流，不是算return rate
比如房价50万，你要把50万的利息根房租算，而不是40万！

不然你少算了20%首付跟印花税部分的利息Outgoing
我咨询过了税务会计朋友，

VchatSydBieShu

大江东去 发表于 2017-12-3 18:52
今后就算是腰斩一半增幅，按5%算，对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分 ...

ok，非常感谢！

年月日

这是最理想情况下的设想,没算中介费和保险,谁能保证永远都有租客呢?

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 21:23
没有重复算，你算的是正现金流还是付现金流，不是算return rate
比如房价50万，你要把50万的利息根房租 ...

80%贷款，104%负扣税

让你的会计朋友先看明白这个再说

lydiaqq1985

大江东去 发表于 2017-12-4 07:42
80%贷款，104%负扣税

让你的会计朋友先看明白这个再说

早就看明白这个了，按照总投入资金来算不算贷款80%

按照你的说法  ，贷款按照80% 来算，如果没有贷款，那你利息岂不是算0了？

我自己也有正现金流房子，但是利息要按照整个支出算的

你算的是回报率，就是首付的回报率 rate of return

加上首付利息，你这个不算正现金流，

我觉得你可以谦虚点看这个事情，而不是觉得别人都不懂，

1、最后Merrylands 你算的这个加上投资方首付带来的自住房利息损失不是正现金流 ---就是116400的利息
2.capital gain我觉得那边unit并不是最优的选择，这个很多人已经回帖告诉你了
3.我就问你一句话，你把投资方首付从自住房贷款里取出来，自住房贷款利息是不是增加了？回答yes  -- 那你为什么不算这个成本？

yepy

我是CPA，但不从事会计工作。

大江的正现金流负扣税是一个大笑话。只有那种赚不到什么租金，又把折旧做得老高的情况下产生。

房价要涨！别封我，我怕怕

sun2012

每个人算法不一样

一楼例子，我计算的是

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

收入52*450=23400

每年负现金流$3281

负扣税税率（32.5%），则负扣税为9881*32.5%=3211

算上折旧，最后算下来每年负现金流$70，目前市场算不错的cash flow

但前提是自己管理出租房，每年维修费限于$300。

大江东去

yuezhongli 发表于 2017-12-3 20:18
你这计算方法为什么不算80%贷款部分的利息？资金难道没成本？

假设借了38万，interest only 4%，一年利 ...

这部分说的是增幅对投资的回报

利息和租金的回报，之前的正现金流负扣税已经算过了

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 08:11
早就看明白这个了，按照总投入资金来算不算贷款80%

按照你的说法  ，贷款按照80% 来算，如果没有贷款， ...

你想的应该是

a这个钱不买房，放自住房的贷款里能产生的收益是（24%乘以3.88%）

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算

对这个24%首付收益肯定是要按80%的贷款算

你要按104%算贷款利息，就是零首付，这是没办法算投资回报的

如果我这24%是从比特币购买账户里拿出来的，你是不是还要按这段时间比特币的收益算？

你如果还没看懂，就是你理解力的问题

大江东去

yepy 发表于 2017-12-4 09:15
我是CPA，但不从事会计工作。

大江的正现金流负扣税是一个大笑话。只有那种赚不到什么租金，又把折旧做得 ...

你真能瞎扯

好像折旧是你自己能做出来似的

48.5万的房子租450一周，叫赚不到什么租金

你除了羡慕嫉妒恨，还会什么？

大江东去

sun2012 发表于 2017-12-4 09:25
每个人算法不一样

一楼例子，我计算的是

你这是零首付

不懂就别乱说

大江东去

年月日 发表于 2017-12-3 22:37
这是最理想情况下的设想,没算中介费和保险,谁能保证永远都有租客呢?

还是租房好

妥妥的人生赢家

sun2012

大江东去 发表于 2017-12-4 18:42
你这是零首付

不懂就别乱说

你这话说的真强硬

都没有你懂？仔细看看我的帖子，我说你首付多少了吗？在论坛上稍微厚道一点

大江东去

sun2012 发表于 2017-12-4 18:45
你这话说的真强硬

都没有你懂？仔细看看我的帖子，我说你首付多少了吗？在论坛上稍微厚道一点 ...

80%贷款，104%负扣税

你肯定是看不懂

说事实就是不厚道了？

你更应该谦虚点

sun2012

大江东去 发表于 2017-12-4 18:49
80%贷款，104%负扣税

你肯定是看不懂

说事实就是不厚道了？

你更应该谦虚点

谁不谦虚谁不厚道留给其他看客去看吧，反正发言都在那里

大江东去

sun2012 发表于 2017-12-4 18:45
你这话说的真强硬

都没有你懂？仔细看看我的帖子，我说你首付多少了吗？在论坛上稍微厚道一点 ...

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

你这还不是零首付？

让人厚道的前提是先要虚心

大江东去

sun2012 发表于 2017-12-4 18:52
谁不谦虚谁不厚道留给其他看客去看吧，反正发言都在那里

80%贷款，104%负扣税


你先能把上面这句话看懂，才有继续讨论的意义

大江东去

sun2012 发表于 2017-12-4 18:59
你这人说话像是从茅坑里面出来的一样

我只是说每个人算法不一样，我计算现金流的时候也把20%首付的利息 ...

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

不是零首付（104%贷款利息），这个26681是怎么出来的？

你该多补习一下数学

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 19:48
我也觉得他算错了，标题说算现金流，然后我们指出他漏算了首付利息，他又改口说算的是投资回报率 lol 可 ...

你想的应该是

a这个钱不买房，放自住房的贷款里能产生的收益是（24%乘以3.88%）

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算

对这个24%首付收益肯定是要按80%的贷款算

你要按104%算贷款利息，就是零首付，这是没办法算投资回报的

如果我这24%是从比特币购买账户里拿出来的，你是不是还要按这段时间比特币的收益算？

你的理解力低的可怜

你如果要按104%算贷款利息支出，那你首付是多少？还不是零首付吗？

先去把中文阅读提高一下吧

理解力这么低，还好意思出来显摆！

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 19:48
我也觉得他算错了，标题说算现金流，然后我们指出他漏算了首付利息，他又改口说算的是投资回报率 lol 可 ...

80%贷款，104%负扣税

先把这句话看懂再说，看不懂就虚心点

deltadelta

你贷款80%怎么按104%的利息来算支出的？按照你20%的首付来算负扣税额度，那应该是4982元，不是你说的9800多

大江东去

lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 21:16
你这逻辑 lol 你拿80% 投入根104%的产出做对比，算现金流lol

等于自己给自己的投入打折！ 你这个现金流 ...

说明你的水平太低

完全不懂80%和104%之间的关系

不懂不是错

但还要显摆就完全是来找抽的

大江东去

deltadelta 发表于 2017-12-4 21:29
你贷款80%怎么按104%的利息来算支出的？按照你20%的首付来算负扣税额度，那应该是4982元，不是你说的9800多 ...

看不懂，说明你水平低

去找个会计交钱学学吧

deltadelta

大江东去 发表于 2017-12-4 21:33
看不懂，说明你水平低

去找个会计交钱学学吧

看不懂才要问。你那多出来24%的利息都没产生，你是怎么把都没发生的利息计入实际支出的费用里的？请用用数字说话。大老师要是是这种水平，还是洗刷刷去吧

lydiaqq1985

大江东去 发表于 2017-12-4 21:31
说明你的水平太低

完全不懂80%和104%之间的关系

我不会不懂装懂来发帖误导大家 lol