实例分析你的投资房赚钱了吗？如何买投资房才能赚钱？（更新老公做的web版的软件。更新：修改年收益率为复利

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unit 投资好过house?

mifeng

有用的帖子, 收藏了

michael128

130W买的房子一周只能租500，明显当初买的时候被坑惨了，说到底当初这个房子的市价根本最多70-80W。造成最后亏损的原因不是房价上涨幅度不高，而是房子当初买的时候over price的太多了。这种赔本买卖只能算做特例把。

ddwwhhkk

天涯浪客 发表于 2013-10-3 11:51
悉尼Bankstown的2-2-1的unit，带70平米后院。09年12月285000买入，到现在快4年了，目前价格385000以上吧 ...

谢谢分享。

总结一下：目前投资房赚钱的两个例子都是悉尼的2-2-1 unit，都是20多万的时候买入，高涨幅高租金（这个租金真心高啊，生活在猫本的楼主深感羡慕）。

ddwwhhkk

michael128 发表于 2013-10-3 14:53
130W买的房子一周只能租500，明显当初买的时候被坑惨了，说到底当初这个房子的市价根本最多70-80W。造成最 ...

不知道你是悉尼还是墨尔本的。

你在墨尔本的好区买个100多万的破房子，看看租金能不能高上去。

即使是悉尼，不知道前段时间炒得风风火火的2个多million的eastwood的房子又能租多少呢？能每周2000多吗？当然人家可能是要重建，我只是拿这个举个例子。

好区破房子本来租金就相对低，来换取高升值，很多人过去在做这样的投资，未来也还会继续。有的赚有的赔，目前楼主看到的数字感觉可能是赔得居多，但不管怎样实在没觉得顶楼是个特例。

ddwwhhkk

pangpang 发表于 2013-10-3 10:25
是啊, 历史回报的确不能代表未来

现在房子的涨幅似乎怎么也比不上以前

为啥澳洲被看成亚洲一部分了，人口就能大幅增长呢？政府不控制的么？

simond

ddwwhhkk 发表于 2013-10-2 10:10
老公好棒啊，又做了个web版的软件：http://192.241.141.159:8080/pihelper/
对上面悉尼那个unit的例子（这 ...

Greate work. Thanks for sharing.

pangpang

ddwwhhkk 发表于 2013-10-3 14:51
为啥澳洲被看成亚洲一部分了，人口就能大幅增长呢？政府不控制的么？

这..这..
我纯粹凭感觉瞎说的，没啥理论根据
反正俺们单位以前是欧洲同事来出差，现在都是亚洲同事来出差
还有那么多亚洲国家拿政府津贴来读博，读研的，我觉得他们就象星星之火，可以燎原
亚洲人总体比欧洲人爱生仔

michael128

ddwwhhkk 发表于 2013-10-3 15:47
不知道你是悉尼还是墨尔本的。

你在墨尔本的好区买个100多万的破房子，看看租金能不能高上去。

那个两百多W的只是特列，和你的这个差不多。所以造成了轰动。正常的市场100W的house租个800左右还是不成问题的。

天涯浪客

ddwwhhkk 发表于 2013-10-3 15:41
谢谢分享。

总结一下：目前投资房赚钱的两个例子都是悉尼的2-2-1 unit，都是20多万的时候买入，高涨幅高 ...

悉尼租金普遍高，不过好区房价高，所以租售比就比较低。Bankstown属于越南人和中东人比较多的区，所以房价低一些。

我个人属于钱少的屌丝，所以必须走高租金路线。去年10月在Bankstown买入我的第二套房，价格42万，4-2-2的Townhouse。上个月我朋友刚买到了一套三房Townhouse花了50万，交房几天后就租掉了，租金500一周。所以估计俺的Townhouse目前价位也应该50万以上，租金500-550，拿你的计算器算，按照20%首付，回报也相当高的。
本来我想卖房换耗子的，看了这个分析的贴，通过我自己的计算，我犹豫了。。。。。。

ddwwhhkk

阿德莱德的流氓 发表于 2013-10-3 11:35
楼主，那总结下来，怎么样的房子才值得投资呢？

貌似，要赚钱的话，要不房子买卖差价特别大，这样hold的时 ...

这个楼主也在学习中，所以准确的答案可能要问专业人士。

但是根据楼主之前计算的几个个案，楼主的感觉是决定房子利润的主要有三部分：每年的利息和各种杂费与租金的差值，房产最终上涨的价格，和买房卖房时产生的各种费用（印花税中介费等等），持有的时间越长，买房卖房时产生的费用均摊到每年里就会少些。但是还是要看多持有房产的这部分时间房价上涨情况和每年hold这个房产的成本，并不一定hold的时间越长就能赚得越多的。

ddwwhhkk

对了，LG把web的计算器做了一些更新：
-修正了hold年数不能计算非整数的问题
-更改了stamp duty的输入方式，来保证更加准确的计算结果

ddwwhhkk

天涯浪客 发表于 2013-10-3 16:06
悉尼租金普遍高，不过好区房价高，所以租售比就比较低。Bankstown属于越南人和中东人比较多的区，所以房 ...

悉尼的情况真心不懂。不过你可能要稍微考虑一下之前的高涨幅高租金持续下去的可能性有多大。我看到你给的数字是你上个房子是20多万买能租380，这个townhouse现在是50万买能租500-550，似乎租金回报已经开始下降了。

墨尔本就不说了，Box Hill的unit真有这四五年房价不涨房租也不涨的...所以感觉house或者unit真不是一概而论的。

天涯浪客

ddwwhhkk 发表于 2013-10-3 16:06
这个楼主也在学习中，所以准确的答案可能要问专业人士。

但是根据楼主之前计算的几个个案，楼主的感觉是 ...

结合我自身的买房经历，我觉得要买正现金流下有升值潜力的房子。同时俺做了一些计算。

俺选取了悉尼最大的华人区之一Hurstville的数据作为参考，从Realestate的网站上选取数据，以三房APT为例子，选了10套目前在招租的房子，去掉一个租金最贵的，去掉一个租金最便宜的，然后算平均值，得出三房APT的平均租金为535刀一周；同理计算出三房APT的平均售价为687,500.如果按照100%贷款只还利息，年利率5%计算，平均每周还贷661刀。

一个是535一周的租金，一个是661一周的还贷（还没算物业费等），也就是说在Hursville租房比买房划算。如果现在以100%贷款买房投资的同学们，基本都是负现金流的（当然退税是另一方面）。

我觉得应该投资在正现金流的房子上，自己可以租到喜欢住的区，反而更省钱，还不耽误房产投资。

阿德莱德的流氓

ddwwhhkk 发表于 2013-10-3 16:06
这个楼主也在学习中，所以准确的答案可能要问专业人士。

但是根据楼主之前计算的几个个案，楼主的感觉是 ...

其实，唯一可以自己控制的只有放在手上的时间（5年，10年，20年）和利息（offset账户多还钱，少支付利息。但是也存在这些钱存银行的机会损失）

至于租金，杂费都是市场因素，自己不可控制。

最后，唯一可以控制的就是放在手上的时间，时间越久，买卖的差价越大。

楼主有兴趣的话，可以算算十年，或者20年的澳洲房地产的买卖是否能盈利？5年的确是太短了。

ddwwhhkk

michael128 发表于 2013-10-3 16:00
那个两百多W的只是特列，和你的这个差不多。所以造成了轰动。正常的市场100W的house租个800左右还是不成 ...

你去realestate上看看，Balywn的house均价是169.5万，你再看看rental，除了那几个看起来很豪华的房子，剩下的大地破house都租多少？

随便找两个给你看看，都是Balywn high school zone里的房子：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-411012711
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-410931487


楼主想总结规律，干嘛要找特例呢？

ddwwhhkk

阿德莱德的流氓 发表于 2013-10-3 16:33
其实，唯一可以自己控制的只有放在手上的时间（5年，10年，20年）和利息（offset账户多还钱，少支付利息 ...

我觉得很难计算时间非常长的情况，或者说感觉意义不大，对我现在买投资房没有太大指导意义。

主要是过去的房价增长未来我觉得很难复制，所以过去能赚钱未来未必能够。

比如说我家附近的unit，2000年的时候是10万，2010年的时候是40万，这10年的是赚了，如果是同样的涨幅的话2020年的时候它会涨到160万，但是真心感觉很难啊，事实是从2010年到现在是一点都没有涨。

阿德莱德的流氓

我记得MBA的《投资学》专门比较各类投资，在近100年来的表现。

记得结果是长期看，股票和房子的投资收益差不多。

所以还是要看长期，如果能在阶段性的底部买入当然好。如果时间够长，还是可以通过年化收益率来衡量的。

不过，我觉的此贴的关键就是说，哪怕短时间房价涨，算上机会成本也不一定赚钱。

这就告诉我们，买正现金流房子的重要性。

ddwwhhkk

2. 高房租低涨幅（unit/apartment）
案例一
http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=36800
租金参考：http://house.ksou.cn/rp.php?q=Balwyn&sta=vic&id=338297

蓝色骨头

天涯浪客 发表于 2013-10-3 16:16
结合我自身的买房经历，我觉得要买正现金流下有升值潜力的房子。同时俺做了一些计算。

俺选取了悉尼最大 ...

Mark

ddwwhhkk

一定要mark

个人觉得3年为期限，没有代表性。

ddwwhhkk

计算到这里，有点小伤心，有点心灰意冷，不知道能不能在墨尔本找到数据表现好的房子。

ddwwhhkk

一定要mark 发表于 2013-10-8 20:52
个人觉得3年为期限，没有代表性。

什么意思？

一定要mark

本身要在成本里加上stampduty. 律师费。中介费。。。。。。。。。 再说你以2009-2013 本身还有一个入市出市的时机，有没有算过10年或者更长的期限来算。

ddwwhhkk

一定要mark 发表于 2013-10-8 20:58
本身要在成本里加上stampduty. 律师费。中介费。。。。。。。。。 再说你以2009-2013 本身还有一个入市出市 ...

成本里加过stampduty. 律师费。中介费之类的了

donotgo

楼主你这个web版软件在OSX下的safari用不了。。。

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mark

ddwwhhkk

donotgo 发表于 2013-10-9 14:48
楼主你这个web版软件在OSX下的safari用不了。。。

应该是port的问题，我更新了url，remove了port，你看你现在能上了吗？

raystar911

买入价=1350000
。。。
房租/周=500
。。。

一般华人投资不会买大房低房租的，跟投资目的不符合。。。。。。不具备投资代表性