写给买楼花赚到钱的朋友们

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为什么又被屏蔽了？发生啥事了

Max01

liuliang1958 发表于 2012-11-1 06:29
很惊讶！看了superufo介绍的帖子才发现很多人（有些签名为保税人员）在这问题上都存在误解。不禁像大呼一声 ...

superufo was correct, this case explained very clear, by the way in this case Capital work deductions= Depreciation

the following is a simple formula for work out capital gains:

Sales price
               
Less               
Cost base               
Purchase price               
        less        cost of depreciables
        add        closing written down value of depreciables
Less
Stamp duty-buying               
Legal cost-buying       
Other cost-buying       
Agent commission-selling               
Legal cost-selling
Other cost-Selling               
               
Capital gain/loss       

less        cost of depreciables
add        closing written down value of depreciables       
equals  reduce depreciation from the cost base

liuliang1958

Max01 发表于 2012-11-15 11:36
superufo was correct, this case explained very clear, by the way in this case Capital work deducti ...

这个问题已经和会计师谈过。我相握比较相信专业人士的。
简单地说，只要房子涨价了，depreciation（房子本身，不是买后的Improvement）在capital gain当中就没有作用了。

Max01

liuliang1958 发表于 2012-11-15 12:45
这个问题已经和会计师谈过。我相握比较相信专业人士的。
简单地说，只要房子涨价了，depreciation（房子 ...

your accountant is not a 专业人士, at least in this case.

flyingf4u

Max01 发表于 2012-11-15 13:11
your accountant is not a 专业人士, at least in this case.

I agree with you, deppreciation always matter!

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-11-15 10:13
I agree with you, deppreciation always matter!

matters

前提是如果房价永远不涨.

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-11-15 13:16
matters

前提是如果房价永远不涨.

i dont want to s, i know you want to s or you wouldn't buy auburn old unit.

superufo

liuliang1958 发表于 2012-11-15 12:45
这个问题已经和会计师谈过。我相握比较相信专业人士的。
简单地说，只要房子涨价了，depreciation（房子 ...

那accountant说的适用于Personal investors,  但是不适用于投资房.

适用于-(ATO)The Personal investors guide to capital gains tax 2012 explains the capital gains tax (CGT) consequences of:
the sale or gift (or other disposal) of shares or units
the receipt of distributions of capital gains from managed funds, and
the receipt of non-assessable payments from companies or managed funds.

不适用-(ATO): Also, this guide does not cover your CGT consequences when you sell other assets such as:
-> a rental property
...
详细细节请见:
http://www.ato.gov.au/individual ... m&page=2&H2

liuliang1958

superufo 发表于 2012-11-15 12:45
那accountant说的适用于Personal investors,  但是不适用于投资房.

适用于-(ATO)The Personal investors ...

thanks for the discussion.

just called ATO and talked to one of the tax specialist and confirm what Mattew.Ma and my accountant said was correct.  you may like to call them as well and it could potentially save tens of thousands of dollars.  good luck!

甜螺

下午也同会计师通过话，对他给我11年度CGT 的算法中一个近30K 的数据提出疑问，果不其然，这个数字是我若干年来 claim 的 depreciation的总和。 这个数字是《加》 到我的sale price 里的，就是说这一部分我要再付过CGT。想想也是对的，既然认为这个房子经过这么多年，折旧了这么多，相当于你的cost 应该是原付价格里减去这折旧，然后再看升值了多少。ATO 是不会干亏本买卖的。我还特意问，是不是就是 reduced cost base, 他说如果卖亏了，才叫 reduced cost base.  不管怎么叫，意思都是你卖房者的时候之前 claimed 所有depreciation 都要算回来!  怪不得他算的CGT 比我算的要高得多！

所以 Max01 和 SuperUfo 说的是正确的。  也多谢这个讨论让我最终看懂了我的CGT 的计算   以后卖房之前真要算算清楚了，找不工作的时候卖。这次付 CGT 付惨了。

liuliang1958

甜螺 发表于 2012-11-15 18:52
下午也同会计师通过话，对他给我11年度CGT 的算法中一个近30K 的数据提出疑问，果不其然，这个数字是我若干 ...

sorry to hear your story.  It shoudl not have any problem as long as you accept it.

他说如果卖亏了，才叫 reduced cost base。 这句话是对的。 只有在reduced cost base才把claim的depreciation算进去。 我的理解而已。

如果有很多人反对的话，如果我对会计师和ATO的Specialist失去信心的话，我会去向ATO要一个Private ruling。

上次也向ATO要过private ruling，结果省下很多。有空说给大家听听。

菜刀v小姐

mark

菜刀v小姐

Personal investors guide to capital gains tax 2012

To help you complete your tax return
for 1 July 2011 – 30 June 2012

Covers:
n sale of shares
n sale of units in managed funds
n distributions from managed funds.

CGT好像只是算股票基金的，不是么？还是我看错了？

liuliang1958

菜刀v小姐 发表于 2012-11-19 08:13
Personal investors guide to capital gains tax 2012

To help you complete your tax return

Most real estate is subject to CGT. This includes vacant land, business premises, rental properties, holiday houses and hobby farms. Your 'main residence' (family home) is generally exempt from CGT unless you rented it out for a time or it's on more than two hectares of land.

http://www.ato.gov.au/content/00208572.htm

treebear2008

楼花可能对不同的人有不同的作用。
我身边认识的朋友也有买楼花的，大致上原因有几个：
1、现在买房不够钱，但又怕以后涨的厉害，先买一个楼花。
2、觉得地段好，出租方便。
3、人在国内，楼花最方便。
以上！
说到想靠楼花升值的，还真没有。

mercer80

treebear2008 发表于 2012-11-19 11:45
楼花可能对不同的人有不同的作用。
我身边认识的朋友也有买楼花的，大致上原因有几个：
1、现在买房不够钱 ...

买房不想升值，租房罢也

simplyjean

已经彻底晕了，这个CGT的计算，说什么的都有，说什么的accountant的都有。。。

liuliang1958

simplyjean 发表于 2012-11-19 18:08
已经彻底晕了，这个CGT的计算，说什么的都有，说什么的accountant的都有。。。 ...

你付钱给会计师，他们会给你搞定的。如果自己想搞清楚，看ATO网站，不懂的地方可以电话问ATO。

simplyjean

liuliang1958 发表于 2012-11-19 22:15
你付钱给会计师，他们会给你搞定的。如果自己想搞清楚，看ATO网站，不懂的地方可以电话问ATO。 ...

话是这样的，但最后签字的是我。如果有错了，还是我的责任，ATO罚的是我。而且我也确实不太相信现在的会计或者是律师们，他们都一个人一个说法。。怎么信，还是信自己吧

liuliang1958

simplyjean 发表于 2012-11-19 23:43
话是这样的，但最后签字的是我。如果有错了，还是我的责任，ATO罚的是我。而且我也确实不太相信现在的会 ...

表示同情。如果什么事情都亲力亲为的话，自然最好，但会累了你自己。
另外，会计师报税如果出问题，ATO会要拟补税，但不会罚你，毕竟你不是有意的。
倒是有些事情弄清楚了对做决定有帮助。 事情可以别人帮着干，决定总是得自己拿。

speedyblinds

学习了

flytosea

仔细想想还是很同意楼主的观点，说得客观在理

ailsalu

ialienam 发表于 2012-10-27 23:04
投資有賺有賠.. unit/house/apartment/off the plan..whatever you called it..一定有人賺也有人賠.

每個 ...

说到太精辟了。 我决定只有10% 钱的我暂时不看楼花了，资金有限，虽然想买新房。但是风险大过可以承受的级别。
还不如有了20%， 然后再说，起码不用担心SETTLE的时候要多付的钱。。。

jo_gugu

ailsalu 发表于 2012-11-21 11:55
说到太精辟了。 我决定只有10% 钱的我暂时不看楼花了，资金有限，虽然想买新房。但是风险大过可以承受的 ...

现楼settle需要补差价的也有不少阿～ 好像我的townhouse楼花两年之后成交时估价师来看我房子之前，在旁边几条街估价的二手房unit比我的新房价钱还贵，你认为他会觉得那个旧unit比我的新townhouse还要值钱？ 所以万事不是绝对～

ailsalu

jo_gugu 发表于 2012-11-21 12:23
现楼settle需要补差价的也有不少阿～ 好像我的townhouse楼花两年之后成交时估价师来看我房子之前，在旁边 ...

但是你不用担惊受怕，现房还是比较好控制的，可以真的买不起就大不了不买了，损失还是小很多阿

liuliang1958

ailsalu 发表于 2012-11-21 10:55
说到太精辟了。 我决定只有10% 钱的我暂时不看楼花了，资金有限，虽然想买新房。但是风险大过可以承受的 ...

努力存钱是正道。

ailsalu

liuliang1958 发表于 2012-11-21 16:29
努力存钱是正道。

对的， 找到自己的位置，什么时候做什么事情。。。

一起去看海

多多哥哥好像是个名人的样子，随便说说就这么多人回耶

一起去看海

但是现在只有新房（楼花）有政府补贴和免税了。

liuliang1958

一起去看海 发表于 2012-11-21 15:35
但是现在只有新房（楼花）有政府补贴和免税了。

这叫政策倾斜。