三月一日去美国迈阿密去看房

JasonLiu@Au

原帖由 SSH 于 2011-3-8 11:05 发表
刚才去Taco Bell吃饭，碰上一件好玩的事。我看见一个店员在打扫，便问他菜单上两个菜的不同处，你们猜怎么着，他居然只摇头，意思是不懂英语。我转头问别的店员，人家说他只明白西班牙语。我当时差点没笑晕过去！我一中国人到美国用英语问话，居然有美国人听不懂英语。

在迈阿密,西班牙语比英文更流行.

vmaya

原帖由 JasonLiu@Au 于 2011-4-25 18:04 发表
和同事开玩笑,如果看到便宜的房产就买下来. 预算是5万左右,几张大额信用卡凑一凑,估计就够了.

就不知道是否有这么便宜的房子呢?

更新一下:
按照楼主介绍的网站,这个2 bedroom 的才卖26000. 好像刷两张信用卡就可 ...

chenzhikun

厉害。！！

happy4ever

牛人真多。。。偶只能用羡慕的眼光仰望膜拜一下了。。

fishee3

足迹上的牛人还真是多啊。

回头望

真是牛人，佩服啊。。。

houwei428

牛人真的很多啊~

yuxuanlin

原帖由 长安雪梨 于 2011-4-19 21:49 发表



谢谢指点！ 目前正按照 农转宅 的思路，准备买进200多亩地

买农用地转居民区，一定要和政府规划部门有良好的关系，要了解市政规划发展计划，还要有相当的运气。否则，等于钱投水里，等鱼上钩。

洋洋妈

关注一下，然后明天继续看，学到不少东西啊。

kobees

米国房租收入不高，还要交房产税，整体回报比不上悉尼

yunsa

学习了，谢谢LZ分享！

APRILGIRL

原帖由 kobees 于 2011-6-26 00:02 发表
米国房租收入不高，还要交房产税，整体回报比不上悉尼

米国买房投资不靠谱吧？ 要知道每年的地税就上万， 在网上你可以0元买到房子， 可是你养不起

tomboylx

膜拜 牛人    MARK一下   以后参考

jhua4597

好帖，谢谢分享。

yybb

又学习了！

记号一下，随时等待楼主补充~

dadigo

牛人一个

抢被子的小盆友

楼主给我点了火花，我就来了。
拜读了楼主的帖子，有几个技术型的问题：

1。投资回报，
根据您74楼

“2。一般有点基础的筒子们，大都可以从自己的房贷里抽出一些资金，利息应该在7％左右。只要是能在美国投资实现15％，刨除保险，地税，管理费，正现金流可以达到5－6％。抽出愈多，得益越多。”
如果正现金流只有6-7%， 是不是还不如存银行呢？应为理论上你在澳洲美国的收入都要交税的。

“3：正现金流vs.增值
从目前美国房市来看，短期内想达到增值，难！从5年到十年的角度来看，肯定赚。所以我的投资策略是两个搭配起来做。先从正现金流投资房出发，再以正现金流养低回报的增值房。”

正如上面的问题，美国现在房子要增值是挺难的，可能从长远是会增值的，但是就像股票，没人会知道他那天复苏，哪天猛涨，对不？现在的经济环境，很可能你握在手里3年都没动静， 就靠6-7%的正现金流，似乎不是一个很好的投资方向。
为什么我有点质疑呢？毕竟美国的房子不再身边，就算在好的中介，也有可能出现房客欠款，或者房屋里设施坏了要维修，这些可能分分钟就把你6-7%的正现金流花掉了。因为你的基数不高嘛。再说万一要有个什么紧急事件非要你去飞一趟美国的花，是不是到手的真金白银就更少了？

再次说一遍，我没做过，只是这么想， 说得不对请楼主海涵。毕竟房地产变现能力比较差，楼主一下子买这么多，万一有个什么风水草动，对您的现金流很有考验，很多大企业阿倒闭不就是资金链断了吗？当然楼主要是身价丰厚就可以忽视我的忧虑。
有句话的怎么说的，大意就是比大家早一步你可能发大财，但是比大家早十步可能就是烈士。我认识几个当年听说Dockland开盘就冲进去买商用房的现在都成烈士了。我在想，现在如果手头钱不是很多的同学投资美国地产是不是早了点？毕竟6-7%的现金回报-税-各种意外开销+不知何时变现的土地增值看起了真的不多。还操好多心呢。

2。维修维护
不再身边的物业总不是很好打理把。切莫说有多少黑心中介吃了业主的租金，虚报维修费用。要是您正不巧遇上不给房租的租客，您是跨海跟他打官司还是人亲自去把他的行李丢到门外阿？我是有经历租客不按时交租，我只好跑过去赶他们出来。 信好是学生，胆子比较小，我叫了警察他们就怕了，同学就帮着把房租补上。 要不然我还要跟他去VCAT。头发都白了还没开庭呢。
楼主现在可能还没遇到这事，不过您考虑过没？这些个都是成本阿！

3。税务问题
美国转的钱跟澳洲本土赚得一样税率把？还是您有什么方法在税务上取得一些优惠？

谢谢！

[ 本帖最后由 抢被子的小盆友 于 2011-9-24 14:31 编辑 ]

SSH

原帖由 抢被子的小盆友 于 2011-9-24 14:24 发表
楼主给我点了火花，我就来了。
拜读了楼主的帖子，有几个技术型的问题：

1。投资回报，
根据您74楼

“2。一般有点基础的筒子们，大都可以从自己的房贷里抽出一些资金，利息应该在7％左右。只要是能在美国投资实现15％，刨除保险，地税， ...

Just see your post and will discuss it tomorrow.

kitamj23

mark

SSH

小盆友，看过你的问题后我能感觉你是个非常有经验的投资者，考虑事情很周全。我并不觉得自己比你多多少经验。以后有机会大家可以多交流交流。

回过来看你的问题：

如果正现金流只有6-7%， 是不是还不如存银行呢？应为理论上你在澳洲美国的收入都要交税的。
在投资美国房产上我是这么考虑的，第一当时澳币飙升，购买力较强，长远开来它一定会回到自己的定位。我换过三次美金，利率分别是0.98,1.02,和1.08.现在澳币下调，我的租金回报就更好一点啦。
第二我看中的房子回报比较好，有18％，刨除一些开销，剩下15％。
第三就是从银行借钱生钱（或者说是让我自己的钱产生更多的回报）。我目前还是在还房贷，数目不小（我不知道你的60万是从offset拿出来的呢还是不折不扣的现金，如果是后者的话，那你这几年生意做的是相当好）。一旦有资金打入offset account，还款利息只是6点多。而我的租金回报要高的多，所谓的”正现金流只有6-7%“是指抵消了房贷利息后还有多出来的。

2。维修维护
我是从一个开发商手上直接买的房子，也打过近一年的交道，这方面他们对我还是蛮照顾的，基本上所有的维修都帮我免费做了。因为他们还指望我继续投资啦。 。但是头疼的房客也是有的，我当时有点贪，签了两家是包电，气的。结果他们就拼命用。合同一到期，我会立刻把他们赶走。为这些事我也是经常早起，给美国物管打电话。不过一旦事情理顺了，也就ok啦。

3。税务问题
这个得等到年底我才能有个清楚的概念。不过我的开发商朋友已经答应帮我找当地的会计啦，所以也没什么担心的。只是时间问题啦。

另外，我对自己的现金流还是比较有信心的。最主要的是以上所做的只是我投资的一个辅助步骤，为我在墨尔本的地产投资提供额外的利息补贴。这样就不会影响我正常的生意资金流。做投资有时是要看运气的，能如此安排，即使运气不太好的时候也是没有太大问题的。

现在澳洲房产，股票都不太景气，有点资金是需要好好研究研究，希望能有更大的回报。

我看过lydxm的帖子，感觉他对赚钱的态度比较平和，我呢就过于讲究效率，不太能相信别人。否则三四店也早已开出来啦。你要是能和他一样能放平心态，说不定买生意才是你最好的投资，因为你有经验。

pinkdreamer

牛人啊，想知道澳洲PR去美国怎么签证。。。。。

ocean0209

膜拜学习中

咖啡小子

非常认真的看完了LZ和各种回帖。在佩服LZ的同时觉得这种去美国抄底的投资方式只适用于如LZ一般生意成功的，有很多资金的人士。一般的白领们即使手头上有些余钱也会放在更容易管理和ROI更高的项目上面。毕竟美国短期的经济形势并不好，而6到7%的回报也并不是很难得到。

万能的足迹经常可以让我们的思路迸发出新的火花，膜拜足迹！！！

游得好小鱼

年租金收入很容易达到10%以上，而且最近房子比以前好出租了。不过人不在，很容易被中介骗修理费

Kurtgui

mark

churchman

头有点大

sunnyfish

还有人去美国看房吗？大家来聊聊。以前去美国买了房的有什么经验来分享一下

password

原帖由 SSH 于 2011-9-26 16:55 发表
小盆友，看过你的问题后我能感觉你是个非常有经验的投资者，考虑事情很周全。我并不觉得自己比你多多少经验。以后有机会大家可以多交流交流。

回过来看你的问题：

如果正现金流只有6-7%， 是不是还不如存银行呢？应为理论上 ...

大盆友，你买的是佛州哪块的房，一年空置率多少 %？

我还有个问题，LZ 你有没有考虑过汇率损失，未来 10 年，美元大势看跌还不如 RMB，美元对澳币如果每年跌个 5%，就把你的 profit 抹平

[ 本帖最后由 password 于 2012-3-23 11:36 编辑 ]

fuyao

da_wang

mark