楼市似乎又开始启动了

cathysa

这是个技术贴啊

c4pe

pan123au 发表于 2025-9-12 10:37
估计你没有买过投资房，可能连自住房都没有。你还是学习一下贷款利息和本金怎么还， 然后再学习一下什么 ...

原来你以为我连贷款利息和本金怎么还都不知道。是什么让你这么以为的？

我还真没搞懂，为什么你说方案B，要真金白银花400万。

c4pe

pan123au 发表于 2025-9-12 10:37
估计你没有买过投资房，可能连自住房都没有。你还是学习一下贷款利息和本金怎么还， 然后再学习一下什么 ...

下面是你想表达的吗？

你提到的“200万贷款要真金白银自己掏400万”，这是一个通俗的说法，意思是最终支付的总金额远高于贷款本金。

“真金白银”的构成
这笔钱由两部分组成：

贷款本金：你最初借的 200万澳元。这部分钱是用来买房的。

贷款利息：在25年的还款期内，你需要为这 200万贷款支付的利息总额。

具体的计算
根据我们之前的模型，在 5.15% 的年利率下，25年期 200万澳元 的贷款，你总共需要支付大约 $151.4万 的利息。

因此，贷款的总成本是：

贷款本金：$200万

总利息支出：约 $151.4万

还款总额：$200万 + $151.4万 = $351.4万

之前的“400万”是一个四舍五入的粗略说法，是为了强调房贷利息在长期来看是一笔非常巨大的开销。虽然实际金额更接近350万，但它仍然清楚地说明了：在没有税务抵扣的情况下，你每借1块钱，最终要付出超过1.75块钱的成本。

gordonye2000

天涯浪客 发表于 2025-9-11 19:10
他的思考方法就是机器人的思考方法。最完美的新房肯定比旧房好，别的因素就不需要考虑了。比如carlingfor ...

很多年没有上足迹了。平时只上微信房车群。曾经有群友提起你。 恭喜 你从marsfield 搬到新大宅

pan123au

c4pe 发表于 2025-9-12 10:55
下面是你想表达的吗？

你提到的“200万贷款要真金白银自己掏400万”，这是一个通俗的说法，意思是最终支 ...

看来你是真不懂，自住350万是从你工资里还，投资350万， 基本都是租金帮你还。

gordonye2000

大家太有技术了。 我从2010年上这个板块就认识这里的常驻ID, 华仔，pan123, Pippa…. 大家的投资房也都翻了两三倍。 不要太较真了，人生苦短，要及时行乐

c4pe

pan123au 发表于 2025-9-12 11:14
看来你是真不懂，自住350万是从你工资里还，投资350万， 基本都是租金帮你还。 ...

你说得这个我早让机器人算进去了。在论坛里不要说什么懂不懂这种无意义的话。直接发数据来讨论比较有意义。


模型假设
为了进行精确比较，我们使用以下你提供的参数：

初始资产：一套价值200万澳元的公寓（已全款付清）。

贷款金额：两个方案都将借贷 200万澳元。

时间跨度：25年。

房产年增值率：固定为 6%。

贷款年利率：固定为 5.15%。

个人税率：45%。

方案A：保留现有房产并购买投资房
这个方案的目标是利用你现有的净值和贷款，购买一套200万澳元的投资房。

1. 前期成本

印花税（新州）：$99,490

2. 25年期间的现金流与税务

贷款：200万澳元，年利率5.15%，25年还款期。

年度租金收入：$1,514/周 x 52周 = $78,728。

年度可抵扣支出：

贷款利息：$103,000

折旧：$37,500

其他费用：$11,809

总支出：$152,309

年度税务节省：

总支出 - 租金收入 = $152,309 - $78,728 = $73,581（年度亏损）

$73,581 x 45% = $33,111（税务节省）

年度现金流（税后）：

租金收入 - 贷款利息 - 其他费用 = $78,728 - $103,000 - $11,809 = -$36,081（税前亏损）

最终现金流 = 税前亏损 + 税务节省 = -$36,081 + $33,111 = -$2,970

25年总现金流影响：-$2,970 x 25 = -$74,250

3. 25年后最终收益

房产最终价值：

自住房：$200万 x (1.06)^25 = $8,583,742

投资房：$200万 x (1.06)^25 = $8,583,742

资本利得税（投资房）：

利润 = $8,583,742 - $200万 = $6,583,742

应缴税款 = ($6,583,742 x 0.5) x 45% = $1,481,342

最终净收益 = (两套房产最终总价值) + (总现金流影响) - (资本利得税) - (印花税)

最终净收益 = ($17,167,484) + (-$74,250) - $1,481,342 - $99,490 = $15,512,402

方案B：出售现有房产并升级自住房
这个方案的目标是出售现有房产，并用其净值和贷款购买一套400万澳元的新自住房。

1. 前期成本

印花税（新州）：$269,490

2. 25年期间的现金流与税务

贷款：200万澳元，年利率5.15%，25年还款期。

贷款利息总支出：在25年还款期内，你需要支付总计约 $1,514,000 的利息。这笔钱不可抵税，是纯粹的财富消耗。

3. 25年后最终收益

房产最终价值：

$400万 x (1.06)^25 = $17,167,484

资本利得税：$0（自住房增值完全免税）

最终净收益 = (房产最终价值) - (总贷款利息支出) - (印花税)

最终净收益 = $17,167,484 - $1,514,000 - $269,490 = $15,383,994

c4pe

gordonye2000 发表于 2025-9-12 11:14
大家太有技术了。 我从2010年上这个板块就认识这里的常驻ID, 华仔，pan123, Pippa…. 大家的投资房也都翻了 ...

真早。这些都是老前辈了。我和他们观点不一样。个人看好升级自住的投资方式。买投资房还不如去买科技巨头的股票。

没有较真，就是讨论一下。

xq052b

pan123au 发表于 2025-9-12 09:01
你这个算法有致命缺陷， B 200万贷款的利息和本金，要真金白银自己掏 400万，A 200万 贷款的利息和本金， ...

你老兄脾气好

他根本不听的，每次都贴一段他自己都不会看的数据

maxinfang

c4pe 发表于 2025-9-12 11:32
真早。这些都是老前辈了。我和他们观点不一样。个人看好升级自住的投资方式。买投资房还不如去买科技巨头 ...

现在能入世买投资房 house 只有两个理由 一个是 相关行业 另一个是负扣税
当然 如果是杠杠买些 低价位 公寓 边缘地区house 那真的不是无脑的 需要一定的知识储备

gordonye2000

c4pe 发表于 2025-9-12 11:32
真早。这些都是老前辈了。我和他们观点不一样。个人看好升级自住的投资方式。买投资房还不如去买科技巨头 ...

部分同意。投资房在过去10多年有较快的投资回报， 至今在悉尼也是最稳健可靠的投资方式之一。 在百年难遇的AI 科技创新时代， 科技巨头投资应该有更快更超额回报。但因为股市的波动，只适合部分人群

pan123au

xq052b 发表于 2025-9-12 12:13
你老兄脾气好

他根本不听的，每次都贴一段他自己都不会看的数据

谢谢，知道了，以后不会再回了。

c4pe

gordonye2000 发表于 2025-9-12 12:28
部分同意。投资房在过去10多年有较快的投资回报， 至今在悉尼也是最稳健可靠的投资方式之一。 在百年难遇 ...

我过去10年就有house投资房。涨幅一倍都没有，算了一下年化回报率0.0631。租售比也很低好像是3%左右

这就是现实。和大盘数据差不多。

c4pe

前辈们辛苦了。悉尼任何residencial property都不值得投资。你们可以看看过去十年投科技巨头好，还是投投资房好。

让我们用真实的历史数据来对比一下，过去十年（2014-2024）投资悉尼房产和投资科技巨头的表现。
为了公平起见，我们将只比较资本增值，暂时不考虑房产的租金收入、持有成本（如利息、市政费）或股票的分红。

---

投资情景一：悉尼房产
让我们以悉尼中位房价作为投资基准。根据历史数据：

• 2014年6月悉尼中位房价：约 $730,000
  
• 2024年6月悉尼中位房价：约 $1,360,000
  
  

年化回报率计算： 我们使用年化回报率公式：[(最终价值 / 初始投入)^(1/年限)] - 1
年化回报率=[(1,360,000/730,000)(1/10)]−1
年化回报率≈[1.863(0.1)]−1
年化回报率≈1.064−1=∗∗6.4
在过去十年里，悉尼房产的平均年化增值回报率约为6.4%。

---

投资情景二：科技巨头
让我们选择三只最具代表性的科技巨头股票：苹果 (AAPL)、微软 (MSFT) 和 谷歌 (GOOGL)。
根据过去十年的股价表现（已调整股票拆分）：

• 苹果 (AAPL)：从约 $22 增长到约 $208
  
  
  • 年化回报率：[(208 / 22)^(1/10)] - 1 ≈ 25.1%
    
    
• 微软 (MSFT)：从约 $41 增长到约 $425
  
  
  • 年化回报率：[(425 / 41)^(1/10)] - 1 ≈ 26.5%
    
    
• 谷歌 (GOOGL)：从约 $58 增长到约 $175
  
  
  • 年化回报率：[(175 / 58)^(1/10)] - 1 ≈ 11.7%
    
    

---

结论与分析

• 从纯粹的资本增值角度来看，科技巨头的表现明显优于悉尼房产。尤其像苹果和微软这样的股票，其年化回报率是悉尼房产的四倍以上。
  
• 然而，这个比较并不完整，它忽略了两种投资的核心差异：
  
  

[table]
对比项悉尼投资房产科技巨头股票
杠杆极高。你可以用20%的首付撬动100%的房产，放大增值和亏损。杠杆通常较低（如50%的融资）。
现金流稳定的租金收入（通常可以覆盖部分利息）。股息收入（通常较低且非必然）。
风险波动性相对较低，被视为更“稳定”的投资。波动性极高，可能在短期内大幅下跌。
管理需要管理租户、维护房产等，相对复杂。交易便捷，管理简单。
Export to Sheets

stanthefat

c4pe 发表于 2025-9-12 13:26
前辈们辛苦了。悉尼任何residencial property都不值得投资。你们可以看看过去十年投科技巨头好，还是投投资 ...

科技股也有跌的 买到yahoo的也大有人在

所以不能说悉尼任何residencial property都不值得投资

总是要风险权衡

c4pe

stanthefat 发表于 2025-9-12 13:46
科技股也有跌的 买到yahoo的也大有人在

所以不能说悉尼任何residencial property都不值得投资

这就是投资科技巨头的意义。巨头在很多领域都是垄断的。又不停的吸引世界上最高端的人才。说真的，他们的基业比房子还稳。担心哪个巨头垮的话，可这三家巨头都投资。三个同时跨的概率几乎不存在。将资金平均分配给这三家科技巨头，那么你的投资组合的年化回报率约为 21.1%。

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-11 22:14
你税率这么高这样投资还是非常可以的。

有一个假设你可以看一下，如果我本来就有200万的自住房。那么是 ...

你这个方案很不专业：从头到尾，对投资人本身的收入情况一句不提。你去银行贷款是需要通过可服务测试的。没有投资人的具体收入情况，任何投资方案都是虚的。

我自己的投资方案是按照自己经济情况以及每年愿意支付的现金付出量身定制的。比如，我规定每年每套投资房我不会花费高于5000元的现金支出，在这个基础上找投资房，我才能准确知道自己应该买什么投资项目。

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-12 13:26
前辈们辛苦了。悉尼任何residencial property都不值得投资。你们可以看看过去十年投科技巨头好，还是投投资 ...

哈哈，又错了。你换个机器人吧

最致命的错误是，你的计算里面忘记了大家买投资房是贷款上扛杆的。比如我买投资房，105%贷款，首付以及什么税费律师费全部放到贷款里面，我一分钱现金都没有出过。

你可能说，买股票也能扛杆，但有多少人敢上到105%的栏杆？房屋涨跌看大市，股票你买错就满盘皆输要跳楼。两者的风险根本不在同一个区间。

你按照我说的再算一次回报率就知道为什么大家买投资房了

Pippa

pan123au 发表于 2025-9-12 11:14
看来你是真不懂，自住350万是从你工资里还，投资350万， 基本都是租金帮你还。 ...

友情提醒，他是用机器人聊天的。不是真人

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-12 14:34
这就是投资科技巨头的意义。巨头在很多领域都是垄断的。又不停的吸引世界上最高端的人才。说真的，他们的 ...

你能找出三个科技巨头过去40年的股票价格图吗？有几个科技巨头能撑40年还是科技巨头的，这就是最大的风险。

hankz

johnlamhk888 发表于 2025-9-2 04:40
懂的都懂

投資自住 我只選華人區

你是超人，我信你

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-12 11:32
真早。这些都是老前辈了。我和他们观点不一样。个人看好升级自住的投资方式。买投资房还不如去买科技巨头 ...

那是因为你没有45%个税的负担才会这样觉得。现在我每年退税几万，不香吗？我升级自住房就没有这几万回来了

天涯浪客

gordonye2000 发表于 2025-9-12 11:08
很多年没有上足迹了。平时只上微信房车群。曾经有群友提起你。 恭喜 你从marsfield 搬到新大宅 ...

谢谢。搬家只是一方面，我更高兴的事情是按照自己的设想完成了房地产的布局。

TGTG

Pippa 发表于 2025-9-12 14:51
哈哈，又错了。你换个机器人吧

最致命的错误是，你的计算里面忘记了大家买投资房是贷款上扛杆的。比如我 ...

真心求教，怎么能实现105%贷款？不方便的话稍微指点下也行

Pippa

TGTG 发表于 2025-9-12 16:00
真心求教，怎么能实现105%贷款？不方便的话稍微指点下也行

自住房equity拿出来，再加上银行贷款，只要总额超过你投资房的买价就可以往里塞相关交易费用（律师费税费等等）。这个合法合规

anklos

天涯浪客 发表于 2025-9-12 15:45
谢谢。搬家只是一方面，我更高兴的事情是按照自己的设想完成了房地产的布局。 ...

银行城主说话总是那么实在，这么多年了。

做人最重要的就是开心，怎么舒服怎么来。

TGTG

Pippa 发表于 2025-9-12 16:01
自住房equity拿出来，再加上银行贷款，只要总额超过你投资房的买价就可以往里塞相关交易费用（律师费税费 ...

原来是你只要有一千万，就可以每年拿50万利息，那怎么能赚一千万呢，只要有2亿，每年就可以拿一千万的利息了。

Pippa

TGTG 发表于 2025-9-12 16:25
原来是你只要有一千万，就可以每年拿50万利息，那怎么能赚一千万呢，只要有2亿，每年就可以拿一千万的利 ...

性质完全不一样。你的存款是你自己的钱。贷款是货币化的风险，所以叫扛杆。

TGTG

Pippa 发表于 2025-9-12 17:07
性质完全不一样。你的存款是你自己的钱。贷款是货币化的风险，所以叫扛杆。 ...

我的意思是首先得有套自住房

xq052b

Pippa 发表于 2025-9-12 14:51
哈哈，又错了。你换个机器人吧

最致命的错误是，你的计算里面忘记了大家买投资房是贷款上扛杆的。比如我 ...

还有房租会涨的，没几年就是正现金流了