过去一年大家资产扩张多少和怎么看待未来一两年的行情

asitis

asschemer007 发表于 2021-11-2 16:16
在杠杆加满的情况下，房子不论增值多少，refinance 是拿不出来钱的; 这种情况下，如果想再投资，只能把投 ...

嗯，还是各有各风格。有的人会尽量持有现有资产有的人会卖出买入。
卖房的成本其实非常高，增值税，装修，中介等，还失去一个资本增值的杠杆。当然如果非优质资产应该处理。

买房再卖掉再买进，两次交印花税，也是很大的成本。

asschemer007

asitis 发表于 2021-11-2 15:35
嗯，还是各有各风格。有的人会尽量持有现有资产有的人会卖出买入。
卖房的成本其实非常高，增值税，装修 ...

是的，其实房产投资，归根到底玩的就是贷款，谁能贷到更多的钱，谁就有更多的资本; 否则，自己资本增值再多，也只能按兵不动啊。

ptue

全球范围的货币贬值

rodeo

asschemer007 发表于 2021-11-2 16:43
是的，其实房产投资，归根到底玩的就是贷款，谁能贷到更多的钱，谁就有更多的资本; 否则，自己资本增值再 ...

所以房产投资三要素：固定资产/现金流/可持续性稳定收入，缺一不可。

asitis

ptue 发表于 2021-11-2 20:55
全球范围的货币贬值

所以如果攒着现金不买资产或者股票，就太可惜了。

ryanryan88

asitis 发表于 2021-11-2 14:38
人都有自己的旅程和宿命。看看那些一出生就有绝对财富自由的人，咱们都不免觉得有的人真的好命。

其实哪 ...

谢谢，其实我也就是这么一说，穷救穷呗，每个人都有自己的活法。。。

小肉丸子

asschemer007 发表于 2021-11-2 16:16
在杠杆加满的情况下，房子不论增值多少，refinance 是拿不出来钱的; 这种情况下，如果想再投资，只能把投 ...

请问你说的卖掉再买进资产重组是什么意思呢？可以详细说一下吗再

asitis

感慨一下”地头蛇“ 在房产方面的优势。白人熟人的女儿本来和男友租住一房公寓，男友父母去乡下小城退休了，让儿子和准儿媳搬进他们上北的大豪宅。据说那个街均价在$8m 左右。

我在国内一线城市也见过地头蛇和新移民的差别，太大了。

咱一代移民，普遍需要努力再努力才能变成”地头蛇”，让下一代好过一些。娃不是自己要出生，咱就不提啥让孩子供养自己的事了。

狼宝

asitis 发表于 2021-11-2 16:35
嗯，还是各有各风格。有的人会尽量持有现有资产有的人会卖出买入。
卖房的成本其实非常高，增值税，装修 ...

请问楼主，那您是建议长期buy and hold的策略吗？

我现在有一笔钱，想买个自住房和一个小的投资房。是不是自住房最好一次买个好点的，这样避免以后折腾费事还费钱？投资房您建议HOLD多长时间出手呢？

小白诚心请教。

asitis

狼宝 发表于 2021-11-3 23:12
请问楼主，那您是建议长期buy and hold的策略吗？

我现在有一笔钱，想买个自住房和一个小的投资房。是 ...

不敢当。大家一起交流学习。
自住房基本上决定一家人的生活质量，当然尽量买好一点。
投资房买优质资产，尽量不用卖掉最好。但是各人有自己的情况和风格，自己觉得舒适最要紧。

狼宝

asitis 发表于 2021-11-3 23:17
不敢当。大家一起交流学习。
自住房基本上决定一家人的生活质量，当然尽量买好一点。
投资房买优质资产， ...

有朋友让我买两个投资房，自己在孩子上学的学区租apartment住，坐等买的房子升值。您觉得可行吗？

我家只有我和孩子两个人，不需要太多房间，但是又怕折腾一圈费事还没挣到钱。

asitis

狼宝 发表于 2021-11-3 23:28
有朋友让我买两个投资房，自己在孩子上学的学区租apartment住，坐等买的房子升值。您觉得可行吗？

我 ...

这个真的要看自己的喜好了。如果你和孩子都觉得住公寓开心，买两个house 投资确实是个好主意。

狼宝

asitis 发表于 2021-11-3 23:31
这个真的要看自己的喜好了。如果你和孩子都觉得住公寓开心，买两个house 投资确实是个好主意。 ...

谢谢，我好好考虑一下。

希望下个10年，资产能像你一样不断上涨

rodeo

asschemer007 发表于 2021-11-2 16:16
在杠杆加满的情况下，房子不论增值多少，refinance 是拿不出来钱的; 这种情况下，如果想再投资，只能把投 ...

这个认知还是有局限，假设在收入固定的条件下，资产增加的同时要想办法提高个人收入也就是杠杠的额度，这个要有前瞻性，在地产周期低谷的时候前两年调整财务报表，具体操作不说，仅供参考。

ptue

house 升值不少

asschemer007

小肉丸子 发表于 2021-11-3 12:18
请问你说的卖掉再买进资产重组是什么意思呢？可以详细说一下吗再

个人认为，在高利率时代要多hold 一些好位置的Apt/unit, 分散投资，提高自己的现金流储备，减小风险; 在低利率时代，多hold 带地的house 或者是低租金回报的物业，这时候的物业主要侧重于增值。

另外，澳洲地产是有周期性的，要根据周期的起伏来买卖一些物业，尽量争取在接近牛市的最高点卖出，在接近熊市的低点买进，当然牛市和熊市的周期每个人看法不一样，这需要经验积累。

asschemer007

rodeo 发表于 2021-11-4 08:53
这个认知还是有局限，假设在收入固定的条件下，资产增加的同时要想办法提高个人收入也就是杠杠的额度，这 ...

财务报表是可以调整，但也仅限于有限的一两次，杠杆在此基础上已经加满后，是没有任何再贷款的办法了(即使以后收入再增加也没用，因为财务报表已调到可能的极限)。

唯一可能会让自己贷款到更大数值的办法就是:把大的物业卖掉后拆分成小的物业，比如400万的house 换成6-7套50万的unit, 通过提高投资房租金来最大化borrowing capacity; 另外，若干套unit 更加灵活，可以通过分散到不同的贷款机构/渠道来增加贷款。

rodeo

asschemer007 发表于 2021-11-4 18:44
财务报表是可以调整，但也仅限于有限的一两次，杠杆在此基础上已经加满后，是没有任何再贷款的办法了(即 ...

生意规模了以扩大的

asitis

rodeo 发表于 2021-11-4 19:32
生意规模了以扩大的

工薪族和生意人士的投资策略会不同。工薪族需要善于利用家庭资源。生意人士需要扩大规模和现金来源。

MU

asschemer007 发表于 2021-11-4 17:13
个人认为，在高利率时代要多hold 一些好位置的Apt/unit, 分散投资，提高自己的现金流储备，减小风险; 在 ...

房产的牛市还能有多久呢?

asitis

MU 发表于 2021-11-4 19:56
房产的牛市还能有多久呢?

其实看经济现象、看市场，不能单独去看某现象和市场本身，要看全世界通用的经济规律和准则。

很多人看到的是商品涨价，本质在于现代社会每个政权都掌握着发行货币的权力，而在适度范围内发行货币几乎是0成本，通货膨胀比起通缩带来的高失业率和社会不安定风险，相对来说安全太多。

所以如果你问房市牛多久，就不妨问，这个掌握印钱的政权，能存在多久。

asschemer007

MU 发表于 2021-11-4 18:56
房产的牛市还能有多久呢?

一般牛市会有2-3年持续时间，然后是震荡期，之后进入缓慢下跌周期;

上一个牛市开始于2012年底，2017年开始有升有降，2018-2020年底一直处于缓慢下跌中; 熊市的最低点可以比上一个牛市的最高点低20%以上(house 也不例外，对比2017年和2020年house 的中位价)。

asitis

https://propertyupdate.com.au/the-wilson-curve-property-cycle/

这两个图很有参考价值。

粉红猫

asschemer007 发表于 2021-11-4 18:13
个人认为，在高利率时代要多hold 一些好位置的Apt/unit, 分散投资，提高自己的现金流储备，减小风险; 在 ...

纯讨论哈。我感觉投资房产低买高卖可操作性不大。第一个，高点和低点的时间点不可能准确预测，更不可能做到及时入手和兑现，所以不可能把握那么准。第二个，高低点落差，比如上个周期回调20%来说，就算时机把握得准，少损失那20%，但依然要付出约房价5%的交易成本。而且高点卖出后会有几十万上百万的现金在手，如果没有其他投资途径，拿这么多钱我心里会慌。

sobeit

实话实说，我现在很担忧，感觉房价一定会跌，到时候利息过高，很多人要破产

sobeit

amyo(∩_∩)o 发表于 2021-10-30 20:13
再涨两年，穷人要闹革命了。现在悉尼的房价还是工薪能承担的吗？

公寓没怎么涨

amyo(∩_∩)o

sobeit 发表于 2021-11-5 12:21
实话实说，我现在很担忧，感觉房价一定会跌，到时候利息过高，很多人要破产 ...

我就盼着悉尼高杠杆的破产。

corollalee

今天加息了。。。

cathyqk

sobeit 发表于 2021-11-5 11:22
公寓没怎么涨

是的。TOWNHOUSE也差不多。朋友布里斯班UQ旁边的TH卖了两个多月了都没卖出去。

amyo(∩_∩)o

cathyqk 发表于 2021-11-5 13:40
是的。TOWNHOUSE也差不多。朋友布里斯班UQ旁边的TH卖了两个多月了都没卖出去。 ...

要价太高，很多人趁市场好胡乱要价。不想想town house根本和house不一样。uq那边没有学生townhouse租给谁？