投资房收到巨额land tax, 整个人都不好了 --- 求救

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 10:44
你第三种是有问题的，80不能除2，因为你老婆也享受了48的全额。当然她是可以全额的，但总额不减半。

OSR ...

第三种是之前网友贴出来的单子，应该没错的
能说说你的两种是咋算的吗？不用实际的数字也行，或者私信。谢谢啦。

清咖一杯

七公主是专业人士啊，别私信，让我们都学习一下啊。分分我有

Humptydumpty

kevin2005 发表于 2016-3-10 12:52
研究一下，太可怕了，差别这么大

如果第一套房43万，第二套54万

谢谢。这个地税的例子让我一目了然了。看来投资之前还有多下功夫。

edwardt

Humptydumpty 发表于 2016-3-14 11:21
谢谢。这个地税的例子让我一目了然了。看来投资之前还有多下功夫。

这个算法还没有证实是可靠的，大家都在等七公主，或者哪位专业会计来解惑

Humptydumpty

jacsonlin 发表于 2016-3-10 17:13
看来以后还是信托基金最好。

请教，信托不是也是需要这么来计算吗？同一个信托购买了多个房产后，不是也是会面临缴纳地税的情况吗？真心求教。

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 11:27
这是我税单上的

看不懂

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 11:27
这是我税单上的

看不懂，你删了吧，你是只有一个夫妻联名，其他都是sole owner吗？

唉，我写给OSR问询了，没人回复我

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 11:39
看不懂，你删了吧，你是只有一个夫妻联名，其他都是sole owner吗？

唉，我写给OSR问询了，没人回复我:em ...

对，他们是按全额给我算的，没有除以二。

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 11:42
对，他们是按全额给我算的，没有除以二。

官网上看来的
===============================================
Example using 2016 rates

Mr A and Mr B jointly own Property 1 with a land value of $800,000.
Mr A wholly owns Property 2 that has a land value of $100,000.

Mr A will receive a joint assessment with Mr B for Property 1 and an individual assessment on his share in this property plus his individual property.

Tax and allowable deduction calculation for Mr A:

Assessment for joint owners Mr A and Mr B (Property 1)
Total land tax payable on Property 1 (land value $800,000)        $5,188
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000
Mr A's individual assessment (his share of Property 1 and Property 2)
Mr A’s 100% ownership of Property 2        $100,000
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000
Total land value of Mr A’s interests in Properties 1 and 2        $500,000
Land tax payable on total land value of $500,000 before deduction        $388*
*Minus the deduction to prevent double taxation – whichever is the lesser of calculation i) or ii)

Calculation 1: ($400,000 divided by $800,000) multiply by $5,188 = $2,594.

Calculation 2: ($400,000 divided by $500,000) multiply by $388 = $310.40.

Mr A's allowable deduction is $310.40, so his total land tax payable will be: $388 minus $310.40 = $77.60.
=============================================================
按官网的说法，AB联名80万，A sole 10万，
算法1： （80万-48.2万）*1.6%+100=5188
算法2：（80万/2+10万-48.2万）*1.6%+100=388
实际A需要交：5188/2+388×10万/50万=2594+77.6

这样就跟之前的网友贴的单子不一样，他貌似只收到第二种算法

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 12:00
官网上看来的
===============================================
Example using 2016 rates

为了你这个伤脑筋的题目，我特意用纸和笔算了，还死了好多脑细胞，你不加分对不起我哦。

问题一，答案是家庭约付税11.52k(其中一人一半)。
问题二，答案是家庭约付税11.52k （其中老公占6成，老婆占4成)
问题三，答案是家庭约付税11.52k (其中老公付8.96k,老婆付2.56k)
问题四，答案是家庭约付税14.72k ( 其中老公付8.96k, 老婆付5.76k)

对于老公来说，第三题，他的上税资产是80-48万加40万，合计120-48万。
第四题，老公的上税资产是80-48万加20万（40万的一半)，再加20万独立资产C.合计也是120-48万。
所以第三和第四题里，老公交的地税金额是一样的

七公主

也就是说，对于地税局来说，无论你联名不联名，他们收的钱是一样的。
但是对于税局做负扣税则是不一样的，赚钱多的人，相对占多点比例，在负扣税上有优势。

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 12:07
为了你这个伤脑筋的题目，我特意用纸和笔算了，还死了好多脑细胞，你不加分对不起我哦。

问题一，答案是 ...

我也弄明白了
1. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，joint tenancy house B 地价40万

家庭按照 （80+40-48）×1.6%  来交

2. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，tenants in common house B 地价40万, tenants in common 是 Mr占 60%，Mrs占40%

家庭交的跟一一样，$11,520

3. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，Mr sole owner house B 地价40万
据说，

Mr是算两次，
先 (80-48)*1.6%/2=$2560
再， （80/2+40-48）×1.6%×40/80=$2560
Mrs是算一次，
按照 (80-48)*1.6%/2=$2560，
家庭一共交$7680

4. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，joint tenancy house B 地价40万，Mr sole owner house C 地价20万

Mr是算两次，
先 (80+40-48)*1.6%/2=$5760
再， （80/2+40/2+20-48）×1.6%×20/80=$1280
Mrs是算一次，
按照 (80+40-48)*1.6%/2=$5760，
家庭一共交$12,800

结论：1，2一样， 3比1划算，4还是比1贵。
终极结论：想少交地税，买在不同的州，或者，只用一次联名，老婆一个sole, 老公一个sole, 再买就买高层公寓。

fengliu1234

关注

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 12:29
我也弄明白了
1. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，joint tenancy house B 地价40万

嗯哪，偶觉的你第三题和第四题还是算的和我不一样啊，咳咳咳。怎么办?
不管了，反正地税局也有二种算法。

第四题贵，是正常的，你不是多了套房子C吗



3. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，Mr sole owner house B 地价40万
据说，

Mr是算两次，
先 (80-48)*1.6%/2=$2560
再， （80/2+40-48）×1.6%×40/80=$2560
Mrs是算一次，
按照 (80-48)*1.6%/2=$2560，
家庭一共交$7680

这个2应该去掉．

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 12:34
嗯哪，偶觉的你第三题和第四题还是算的和我不一样啊，咳咳咳。怎么办?
不管了，反正地税局也有二种算法。 ...

不管咋样，3也没比1少太多，跟之前解读的不一样，安了～～～～～

sydneysun

好绕啊

gorilla

这真是有钱人的烦 恼啊啊啊

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 12:34
嗯哪，偶觉的你第三题和第四题还是算的和我不一样啊，咳咳咳。怎么办?
不管了，反正地税局也有二种算法。 ...

为什么要去掉呢？你看官网的算法：

===============================================
Example using 2016 rates

Mr A and Mr B jointly own Property 1 with a land value of $800,000.
Mr A wholly owns Property 2 that has a land value of $100,000.

Mr A will receive a joint assessment with Mr B for Property 1 and an individual assessment on his share in this property plus his individual property.

Tax and allowable deduction calculation for Mr A:

Assessment for joint owners Mr A and Mr B (Property 1)
Total land tax payable on Property 1 (land value $800,000)        $5,188 （这里就是按照(800k-482k)*1.6%+100=5188算的）
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000 （这里就是800k/2）
Mr A's individual assessment (his share of Property 1 and Property 2)
Mr A’s 100% ownership of Property 2        $100,000
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000（这里就是800k/2）
Total land value of Mr A’s interests in Properties 1 and 2        $500,000
Land tax payable on total land value of $500,000 before deduction        $388*（这里就是按照(800k/2+100k-482k)*1.6%+100=388算的）
*Minus the deduction to prevent double taxation – whichever is the lesser of calculation i) or ii)

Calculation 1: ($400,000 divided by $800,000) multiply by $5,188 = $2,594.

Calculation 2: ($400,000 divided by $500,000) multiply by $388 = $310.40. (这里就是说其实只征收100k/500k的部分)

Mr A's allowable deduction is $310.40, so his total land tax payable will be: $388 minus $310.40 = $77.60.
=============================================================
所以，我觉得，按官网的说法，AB联名80万，A sole 10万，
算法1： （80万-48.2万）*1.6%+100=5188
算法2：（80万/2+10万-48.2万）*1.6%+100=388
实际A需要交：5188/2+388×10万/50万=2594+77.6

jannymice

kawara 发表于 2016-3-10 09:47
很简单给租客涨租金

向保险公司学习

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 15:47
为什么要去掉呢？你看官网的算法：

===============================================

今天真是头大了，好久沒做数学了。你这里可以不除2，但你这里不除2，后面的40／80就要去掉。
388的案例就没有再做这部分，总的意思就是只能用一次除以2，不能除以2再除以2。

jamin

请教一下，有两个投资房，第二个是去年买的，查了地价是应该交地税的，但没收到地税账单啊，需要我主动做什么吗？需要联系地税局吗？不交会不会罚款？

KaTharina

这个每年都涨吗

edwardt

jamin 发表于 2016-7-9 00:35
请教一下，有两个投资房，第二个是去年买的，查了地价是应该交地税的，但没收到地税账单啊，需要我主动做什 ...

不需要做什么，等就是了，不会罚款。
收到账单后不交钱才会被罚款。
地税是按之前三年的地价平均算的，可能平均暂时还未超过，所以没收到账单。

edwardt

KaTharina 发表于 2016-7-9 00:38
这个每年都涨吗

是的

HY子容

很多人都是只看得到人家吃肉，看不到受累

Double1881

我在想如果房子在200万-500万要交多少地税。。。一般人无法想象呢。

edwardt

Double1881 发表于 2016-7-11 14:06
我在想如果房子在200万-500万要交多少地税。。。一般人无法想象呢。

自住不需要交的
投资的话，会很多

jamin

edwardt 发表于 2016-7-11 12:02
不需要做什么，等就是了，不会罚款。
收到账单后不交钱才会被罚款。
地税是按之前三年的地价平均算的，可 ...

再请教一下，OSR 的网站说If the total value of your taxable land is greater than the land tax threshold, you will need to register for land tax. 可我从来没register过啊，三个房子（包括自住）的council rate 倒是都寄给我，如果没register OSR 怎么知道账单寄到哪里？这个register 是买房时律师做的吗？还是自己需要主动去register?

edwardt

jamin 发表于 2016-7-11 16:51
再请教一下，OSR 的网站说If the total value of your taxable land is greater than the land tax thres ...

我也从来没有register过，n多年后, 账单还是自动寄来了
你要不放心，就打去问问吧
osr的账号管理很乱的，每次来的账单都有不同的号码，用这个号码才能登陆网上账号

nariko

真的假的，我朋友200多万的地才交7000啊，你这100万不用的地，就要1万多？