【Melbourne 房市明后年走势 - 预言贴】

漠漠深冬

骗分

mlink3

lt0311024 发表于 2016-2-10 10:04
虽然认同主贴里你说的部分，但是你这个策略有问题吧，开发商破产就是银行拍卖房，一般抢的人也多，不会特 ...

呵呵， 你说不会便宜？ 当跌的时候， 被迫卖。。肯定会便宜。 道理很简单， 他是个BUILDER， 整天在这个行当里打滚，都借不到钱了？ 一般的人就能借的到钱？。。不要和我说什么国内的大妈资金雄厚， 谁都不想当冤大头， 能100万买， 干嘛要出150万， 且不说现在资金还没那么容易拿过来？

看看你说的百分比是有点可怕。。但是一下一上 其实这点百分比真的不算什么。。

不信， 咱们来看个小例子

一个房， 跌之前， 涨势大好的时候， 可以卖 120 万。 后来跌下来了， 由于某种原因， 卖家必须出手。。100万成交的可能很大。 因为之前的价格本来就虚高。。市场的公平价任然在100万到110万的档次， 只是市场的热度把价格推高的。
然后， 政府控制， 散播各种负面消息，银行收缩贷款， 使得买房的首付变得很高。这样市场立马就冷下来， 有些开发商高价抢的地，还没办造房的贷款呢。。。银行就要重新审计现在的地皮的贷款量了。。一下子资金链全断了。。完了。。只能割肉贱卖。。好。。这块地就是只有90万卖掉了。

过了段时间， 政府经过一段时间的调控后， 任然想用房产作为拉动通胀的工具时， 各种鼓励投资的消息又会出来。。这时候房价又会反弹。。。好。。关键来了。。。这个反弹 是怎么个弹法？？？ 记住一点， 当一个高点被达到过时， 反弹的第一站就 是立马回到当时的高点。。然后再那个基础上， 在网上攀升 直到下一个 高点。

也就是说90 万会立马回到之前的市场公平价， 110万。。这已经是22%。。然后又会很快的到120万。。这就是33%了。。然后回到下一个高点 125？ 130？ 135？140？ 你可以自己算了。。

假设最后这个房 涨回来后 你是140万卖掉的， 如果 你是 按 （140 - 120）/120 = 13.3% 来算回报率的话。。那你的数学就是语文老师教的了。。实际上的RETURN是， （140-90）/90 =55.6%

lt0311024

mlink3 发表于 2016-2-10 11:02
呵呵， 你说不会便宜？ 当跌的时候， 被迫卖。。肯定会便宜。 道理很简单， 他是个BUILDER， 整天在这个 ...

好了，我已经99%确定你是位传说中的键盘侠了（剩下1%您就是神人）

实际上你对大形势的判断我个人是部分认同的，但是你举得这个例子……有点幼稚（不好意思，可能有攻击性，但是不知道什么更合适）

我不同意的地方
1，银行拍卖破产资产的时候，是有底线的，一般是回笼贷款，这个视情况而定。这时候有两种情况，一，大环境很差，银行手握大量不良资产；这时候银行是不会大量出手的，因为大量拍卖会把自己拍破产（拍破产我们的存款也没了）。留着资产至少还有希望，卖出去就变成绝对坏账。参考世界上各种房价暴跌的城市，大部分都在银行手里。二，也是比较常见的，少量不良资产，又基本能回笼贷款，银行一般会拍出去，这种资产比较少，而且大家知道价格不会很高（都想捡漏），一般抢的比较凶（拍卖主要看人气）。会比市价低，但不会低太多，看运气。

2，有点幼稚的是你举的个例……太理想。不否认网上有高手，可以看清楚接下来3-5年的大形势，甚至10年的形势；但是不会有人能预知个例。有几块银行拍卖的地市价110W，你不知道哪次你能90W拿到，哪次95W拿到，哪次85W拿到；有可能均价92W，没有到90W的，你就买不到；有可能90W是最高价，平均低于90W，这时候如果买的比你便宜的人先套利出场，你就被套里面了，最好的情况就是坐电梯（不知道你是不是超过股票，这种情况再正常不过）。

说到底就是个例还是范例的问题，你是说有很多这种房子，还是有几个这种房子，并且你能找到。很多的房子，我是从来听说过这种大范围短期（按照你之前给的时间，1年左右的事情）上下浮动40-50%的情况。几个的话，如果你能轻松找到，我估计已经/或者很快能在福布斯能找到你名字

不过不管怎样，还是感谢你提供的思路。

PS：我上一个回复说的是有问题（不过你根本没提），因为有很多人贷款买投资房，相当于加杠杆，这时候房产即使总值只增值10%-15%，他们也值得出手

PPS：要想达到你要的效果，不止得你看的准，而且还不能有别人跟你看法一样。因为如果另一个买家也认为能反弹到130-140W的话，他可能就愿意出95W或者100W甚至105W跟你抢。可能他有闲钱没有别的投资渠道，可能他贷款比你多，认为房子即使值升20%，ROI也相当可观。还有愿意140W从你那接手的人，人傻钱多，不会查onthehouse之类的，不知道这个房子一年前刚刚90W转手过一次，在没有明显利好的情况下（如果有明显利好，比如能作为商业用地，聪明如你也不会140W就卖吧），现在还高高兴兴的140W买。

mlink3

lt0311024 发表于 2016-2-10 11:49
好了，我已经99%确定你是位传说中的键盘侠了（剩下1%您就是神人）

实际上你对大形势的判断我个人是部分 ...

回复你的几点

1. 银行不会管你几个 个例的破产。他们的底线很简单， 贷出去的款是否能收回？ 可以的话就卖， 不卖对银行的未来损失大不大？ 大的话， 还是一个字， 卖。澳洲市场不大， 市场上下的标准往往就是以几个个例来作为标准。

2. 我举得例子很容易发生， 如果你每周规定自己看4 到5 套房（当然是你自己感兴趣的区）， 坚持不谢。。你就会看到”漏“， 你就会找到机会。。。机会是一直有的， 就看你自己的态度了， 机会不会自己来敲门的。。。。友情提醒一声， 鬼佬的思维是很容易被他们的所看到的新闻和报纸所影响到的， 很多人就是亏钱也会把自己的房子卖掉的。。教科书上当然要说市场时时刻刻是公平的反应是即时的， 相信的话， 你只有永远只能当接盘侠， 这句话就是在股市里都不完全成立 不要说 流动性那么差的房产了

别的不说，，就这个周末， 在墨尔本的正东区，  我看到一个房子的拍卖， 以起码低于我心理价位15到20万的价格成交. 所以我预言的前半段正在发生着。。那个买进的人就是赚到了。 不信 你看好， 不久后 市场就要反弹了， 尤其是MELBOURNE

lt0311024

mlink3 发表于 2016-2-10 12:51
回复你的几点

1. 银行不会管你几个 个例的破产。他们的底线很简单， 贷出去的款是否能收回？ 可以的话就 ...

OK, 希望你是那1%了（不是没可能，马云他们发迹前在网上聊天可能也被很多人否认，天才在凡人眼里跟疯子没有区别），提前恭喜你大赚

如果方便的话，能不能把你看的那套东区房子给我看看？我也在看房子，想学习学习，看看最后成交是否如你所料。当然如果你已经准备下手那套房子不想透露就算了（无论如何保证不跟你抢）

还是感谢你的提醒

mlink3

lt0311024 发表于 2016-2-10 14:40
OK, 希望你是那1%了（不是没可能，马云他们发迹前在网上聊天可能也被很多人否认，天才在凡人眼里跟疯子没 ...

那个房子已经卖掉了。。。买的人不是我。。

还有就是 有知识 有能力 和有钱 是两码事

lt0311024

mlink3 发表于 2016-2-10 14:45
那个房子已经卖掉了。。。买的人不是我。。

还有就是 有知识 有能力 和有钱 是两码事 ...

比你出价高还是你没去？

拍卖这种事没法说价位到了，就像我朋友拍卖一样，心理价位78W，叫到80W不叫了，最后81W成交。后来老是后悔说就差1W，我说，你不知道人家心理价位是多少，如果是别人心理价位是90W，你叫到89W也买不到，还是只差1W。

捡漏是有可能的，但是纯拼运气。而且一般情况下，房价不会产生暴涨暴跌的波段，涨或者跌持续都比较久（2个月为单位）。

PS：方便说一下地址吗？我想看看是什么房子，多谢

xxxnnn

看看Perth就知道了，好区豪宅跌的最狠，打6折 7折都有可能。
反而跌的时候entry level，30几万的房子还涨，刚需啊，
所以投资最好是不要一直追好区，跌的时候一样的，甚至更惨。

mlink3

xxxnnn 发表于 2016-2-15 23:02
看看Perth就知道了，好区豪宅跌的最狠，打6折 7折都有可能。
反而跌的时候entry level，30几万的房子还涨， ...

是的。。

scoopy

xxxnnn 发表于 2016-2-15 23:02
看看Perth就知道了，好区豪宅跌的最狠，打6折 7折都有可能。
反而跌的时候entry level，30几万的房子还涨， ...

jjzzyz

gssy 发表于 2015-10-16 20:43
楼主说的我觉得都对，可我怎么还是很羡慕那些能买2，3百万校区房的人啊？ ...

2，3百万买校区房给孩子读精英公校的都是脑残，澳洲的老牌精英私校不比公校好？只收3万一年不限住址！6年中学才18万想想你孩子结交圈子都是本土精英们的后代好还是大妈们的后代好！

victorvic

jjzzyz 发表于 2016-2-16 16:34
2，3百万买校区房给孩子读精英公校的都是脑残，澳洲的老牌精英私校不比公校好？只收3万一年不限住址！6年 ...

说的太偏激了，离校区近当然是为了好租。 不然校区房这么多年不会被热炒。 还有你说私立精英不限地址，你有考虑过距离吗，就算是富豪也希望接送小孩的时间能短点吧。

mlink3

我的预言正在慢慢的实现。。小户型的房子正在喷井式的猛涨着。。

顺序是，
1.半块地的房子， 由新到老涨一轮。
2.三房四房的unit， 由新到老涨一轮。
3.两房的unit。
最后city的apartment 也会好卖， 但是价格不会涨多少。

seattle0099

负扣税真的不能动。眼光短浅的人觉得富人用负扣税避税了，其实不然。让富人去花钱买房可以产生很多印花税的，还能增加租房供应，鼓励地产及相关产业发展。一旦取消，后果不堪设想。

kaolakaola1

楼主的思维很不错，值得学习，不管结果如何都很值得学习。本人去年10月买的小地皮自住。个人也觉得市场会在这个区域集中交投。

wells1688

等预言实现

watermark730

为什么我觉得现在两房的unit好些也要靠抢了呢 我沿着M1找的20公里以内
已经出手慢了一拍吗

mlink3

watermark730 发表于 2016-2-29 00:40
为什么我觉得现在两房的unit好些也要靠抢了呢 我沿着M1找的20公里以内
已经出手慢了一拍吗 ...

去年买是最好时机。 现在的话，是慢了一小拍了， 但是一大拍在后面， 所以你会感觉像抢。

watermark730

mlink3 发表于 2016-2-29 00:44
去年买是最好时机。 现在的话，是慢了一小拍了， 但是一大拍在后面， 所以你会感觉像抢。 ...

谢谢回复啊。
我也这么担心的，说中了。感觉没法捡漏了，还价余地基本没有了，好一点的都要拍卖。

mlink3

watermark730 发表于 2016-2-29 00:53
谢谢回复啊。
我也这么担心的，说中了。感觉没法捡漏了，还价余地基本没有了，好一点的都要拍卖。 ...

下手要快准狠。 要不剩下的就是 悔

watermark730

mlink3 发表于 2016-2-29 00:55
下手要快准狠。 要不剩下的就是 悔

中肯
估计也是下手在oakleigh或者clayton了

seattle0099

楼主写得很好。但是中间那段加粗的话我不同意。我是在学校上班的，政府在对各种课程funding的额度上可以直接反映出政府想鼓励什么东西的发展。我们的开发商课程funding额度第二高，达到了9800澳币一个学生。我返到认为政府很想培育所有大小开发商的发展以增加新房供应！！若开发商开始破产，新房供应会减少，那时租金就会大涨。

我认为政府会是会实际鼓励地价上浮，但可以通过减少每套新房的土地面积来减少首置业者的购房支出，以达到供需平衡。现在需求挡不住啊，又有新移民，又鼓励生育的。

mlink3

seattle0099 发表于 2016-3-1 00:22
楼主写得很好。但是中间那段加粗的话我不同意。我是在学校上班的，政府在对各种课程funding的额度上可以直 ...

老黄历了。 已经不鼓励生育了。政府现在做的是相反的事， 通过rezone来规范开发。 除了少数地块， 大多数地方都变成不可开发的低密度。

现在让地价跌下去一点， 是政府行为，不是市场行为。

而且我说的东西都是暂时的。 是一种调控的手段。 不是长期趋势。

seattle0099

mlink3 发表于 2016-3-1 00:33
老黄历了。 已经不鼓励生育了。政府现在做的是相反的事， 通过rezone来规范开发。 除了少数地块， 大多数 ...

让地价下跌，那是讲给不懂的人听的，这样买不起房的至少不闹了，政府真要让地价下行的话那就是找死，短期做法一样找死，澳洲政府里面有顶尖经济分析师，不会出让地价下行的破点子的，这里不是天朝，什么都领导一句话就上的。rezone之后限制了很多区域的开发意味着什么? 该区域的住房供应会减少增加！！！澳洲人口是在高速增长的。几年后一些好的区域房子还是只有那么几套，房价会怎么走？地价怎么走？还不清楚吗？去年rezone完，房价便宜了？还是上涨了？

当然，政府会鼓励开发商在墨尔本周边圈地开发新的区域，比如melton，lydhurst等等区域都是新造起来的。这一定程度上既满足了住房供应增加，也达到了人口分流的目的，还维系了好的区域土地上涨的势头，而且大规模开发还增加就业率。这么明显都没看出来？

mlink3

seattle0099 发表于 2016-3-1 00:55
让地价下跌，那是讲给不懂的人听的，这样买不起房的至少不闹了，政府真要让地价下行的话那就是找死，短期 ...

你说的都对。。但是和我说的不是一回事。这里说的是短期的行情预计。

seattle0099

mlink3 发表于 2016-3-1 01:02
你说的都对。。但是和我说的不是一回事。这里说的是短期的行情预计。

短期顶多是稍微压制增长速度，但绝对不能下行，这考虑到长远发展和风险。澳洲政府缺钱，经济增长鸭梨山大，任何想要让地价下行，哪怕是短期的做法都是找死。

mlink3

seattle0099 发表于 2016-3-1 01:06
短期顶多是稍微压制增长速度，但绝对不能下行，这考虑到长远发展和风险。澳洲政府缺钱，经济增长鸭梨山大 ...

呵呵。。。没什么好说的了。。。到处已经都在下行。。你自娱自乐吧。。这里是澳洲房子时涨时跌很正常。 十多年的功夫，我都看过四波跌的了。。而且都跌得不少。 什么40%, 30%，20%的都有。你看不到是你自己的事。。你说的是挺像回事。 我也没什么可以反驳你的， 但是这就像是在说 是人总会老的 这个道理。 但是当中的上下起伏 什么都没有。。

baiwangwang

请楼主帮我看看如果今年7、8月份在墨村东南比如doncaster,tempstowen'donvale,mitcham那一片买首套自住房是不是好时机呢？谢谢。

VERYHAPPINESS

helenzhan2011 发表于 2015-10-17 23:36
这样的人为什么能做“管理员”？ 也来中国那套？ 要是这样这平台太不可信了，都是被操纵的？ 只需唱多不 ...

有的管理挺好的，辛勤，宽容。 有的素质认真差

shangpin

mlink3 发表于 2015-10-16 19:25
要一到两年吧， 接下来的半年到一年是平缓下跌，还有很多破产的开发商会贱卖他们的地活或造到一半的房，  ...

墨尔本今年又升了11%