房产投资是个套吗？

werwerhe

租金能够FULLY COVER 利息和其他费用的房子现在已经很少的把
假设前提根本就不成立啊！现在所谓的投资房的好处无非就是NEG GEARING和CAPITAL GAIN.

alwaysjjyy

wws2013 发表于 2013-8-28 15:11
小姐：

20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

同意，我也觉得这太理想化了，80w贷款，绝大多数情况下租金都不可能cover利息～投资房的账要仔细算过才能知道回报率到底有多少，你以为过个10来年房子翻翻了卖掉，赚了一大笔，其实扣除各种费用，再除以年份，真的可能还不如存银行，或干点儿别的多。

只不过，中国人嘛，地主心态，总觉得房子是看得到摸得着的。。。有存在感

wws2013

damogao 发表于 2013-6-25 16:47
“20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

20万，贷款80万购买一个房子，总价100万，租出去，租金cove ...

“20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

20万，贷款80万购买一个房子，总价100万，租出去，租金cover 利息，你自己每年出3万付各种开销。10年后，总付出30万，加上首付20万，总成本50万。房子长了70%，你卖出，总价170万，减去总成本50万，你一共赚了120万。”


计算错误太多了，假设存款利率5%，20万存银行10年后总额为32万，赚了12万

总成本不是50万。 而是 71万 = 20万（本金） +  12万（假如20万不投资房子存银行的利息）+ 10年30万（每年3万各种杂费支出）+ 10年30万的利息9万（不是一下子投入30万，逐年投入，所以利息收入打个五折）

租金只是cover了利息，但是欠银行的80万本金一分钱没还

卖了170万，减去成本71万，减去欠银行的本金80万，到手19万。这个19万是和存银行相比较多挣出来的钱。

不过呢存银行的钱的利息算收入，要交30%的税。但是卖房子要交CGT。

所以最后算下来很麻烦的。哈哈”

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你算的很给力，但是上面的利息计算没有错，年利率5%，按复利算，是329333，他们没算零头，简化为32万

damogao

wws2013 发表于 2013-8-28 15:54
“20万，存银行回报给你 160%，你净赚32万。

20万，贷款80万购买一个房子，总价100万，租出去，租金cove ...

你算的很给力，但是上面的利息计算没有错，年利率5%，按复利算，是329333，他们没算零头，简化为32万

我就是按照复利算的，10年后的利息收入是20 x [(1+5%)^10 - 1] = 12 w，连本带息是32w

vicky33

学习

wws2013

damogao 发表于 2013-8-28 16:48
你算的很给力，但是上面的利息计算没有错，年利率5%，按复利算，是329333，他们没算零头，简化为32万

我 ...

谢谢，

我一激动，忘把本金扣除了

yzh1999

rainy118 发表于 2013-8-28 15:20
你自己算算，就算match通胀率，房租涨100%，也就10年时间。

这意味着通胀率年化7.1%

enesa

生活就是被套和解套的过程

qaq

中国移民都在给澳洲银行打工呢

jenn123

钱放银行会贬值，炒股又亏，买房子赚少一点，但算是安全投资了。

kkxxing

长期看有钱还是买房

goodsydney

FOX10 发表于 2013-6-18 22:31
房产投资本身没有错，错只是在你的选择上。从来就没有什么投资是保赢的。房产投资自古就是保值，抵制通货膨 ...

笨鸟飞飞

我觉得负扣税是政府和银行联合起来绑架老实打税的打工族的。让这些打工族心甘情愿乐呵呵地辛苦上班努力赚钱争取多缴税。政府赚到大笔税收，银行赚到大笔利息。打工族呢，啥都赚不到，一年的房租收益都给银行了。只有一个多少年后房屋增值的信念支撑着。

房满仓

笨鸟飞飞 发表于 2013-8-29 13:57
我觉得负扣税是政府和银行联合起来绑架老实打税的打工族的。让这些打工族心甘情愿乐呵呵地辛苦上班努力赚钱 ...

这不就是三赢吗？还多一个

Daniellee

Ironfish的讲座？如果你全信的话，只能说明你幼稚

真像他们说的那样，他们自己早就抢完了，还开讲座忽悠别人干吗？

只给你描绘美好的未来，但是风险意外都选择性无视了。

如果你自己投资也选择性无视的话，那后果自负吧

opensolutionoz

何止房地产，整个世界就是一个套，除非出家生活在深山老林，否则就是被套。

B1B2

opensolutionoz 发表于 2013-8-29 16:02
何止房地产，整个世界就是一个套，除非出家生活在深山老林，否则就是被套。 ...

欲望越大，套的越深．

房满仓

不是套，总的说来，买房还是划算，除非有更好的投资，否则还是房产能保值增值，跑过通胀。
这是显而易见的，不知为何纠结。

房产投资本身没有错，错只是在你的选择上，从而导致大的亏损，记住从来就没有什么投资是保赢的，还要靠你的智慧（投资技术），运气，理智等。

第一，地产投资要量力而行，不要牺牲太大的生活质量为代价才好；

第二，要钻研投资技术，象如何选房，正现金流，杠杆原理等, 在对的时间选对的房

第三，能承受一定的亏损
象我的一套房（全贷款），退税后净亏（抵扣税后）不到一千, 希望5年后租金能cover贷款和所有expense。我觉得现在很难找到一个正现金流的又能升值好的全/较新房了，3-5年净亏是难免的，只要不超过两千/房/年，也是能够承受的，也不影响，牺牲太大的生活质量。No pains, no gain.

第四，要知道房产的大势，仅从澳洲来讲，现在房产是处于上涨通道，但不会象国内那样疯涨。就象有的TZ说的 "买投资房主要是给自己一个积累资产的机会，.. 这样经过2，30年，你就会有一份资产，这份资产肯定比买的时候升值，具体升值多少就看运气了。现在大家都还年轻，将来如果孩子长大，就可以将这个房子作为孩子婚嫁的礼物。如果到那时再想起买房，恐怕就不是这个价钱了。总之，现在买投资房至少是给自己一个积累财富的机会"。 所以一定要抓住这个积累财富的机会!

hjx1000

房满仓 发表于 2013-8-29 15:49
不是套，总的说来，买房还是划算，除非有更好的投资，否则还是房产能保值增值，跑过通胀。
这是显而易见的 ...

都房满仓了，没人比你有话语权啊

房满仓

Daniellee 发表于 2013-8-29 14:59
Ironfish的讲座？如果你全信的话，只能说明你幼稚

真像他们说的那样，他们自己早就抢完了，还开讲座忽 ...

房地产讲座可以听，但只是focus on投资技术/技巧， 大势要自己把握，eg.自己决定买那里的房子，记住：千万不要被忽悠地买他们介绍的房产就行了。

trueme

假设我现在有个首付，当10W好了
请大家给我讲讲， 如何可以保证30年后我这个10W还能买和今天的10W等值的东西？

HenrySu

XiaoxianZ 发表于 2013-6-17 23:06
其实租金会涨，就是投资房产的最好理由，我过去和你想的一样，但事实证明是有点偏激的 ...

严重同意。顶

HenrySu

XiaoxianZ 发表于 2013-6-17 23:06
其实租金会涨，就是投资房产的最好理由，我过去和你想的一样，但事实证明是有点偏激的 ...

严重同意。顶

Epping1

买房会上瘾。

HenrySu

猎豹 发表于 2013-6-17 23:57
我想通过表达一点我的个人观点来安慰一下楼主。玩投资房是一场马拉松，莫以一套房产的表现好坏来定输赢，我 ...

精辟。

HenrySu

XiaoxianZ 发表于 2013-6-17 23:06
其实租金会涨，就是投资房产的最好理由，我过去和你想的一样，但事实证明是有点偏激的 ...

严重同意。顶

HenrySu

房满仓 发表于 2013-8-29 15:49
不是套，总的说来，买房还是划算，除非有更好的投资，否则还是房产能保值增值，跑过通胀。
这是显而易见的 ...

有道理。建议大家做足功课，不断积累财富。

hjx1000

要买，不买何时才能房满仓啊！！！！!

折翅的飞鱼

jewar 发表于 2013-6-19 05:57
当你卖投资房的时候，当初负扣税得到的钱很多要吐出来

怎么吐？ 你是说CGT么？

折翅的飞鱼

最近也是听了一些铁鱼的讲座。

我觉得要针对各自的情况，制定不同的投资策略。

如果房产本身实现positive gearing，那就是最好的。如果不能，但是家庭收入比较高，可以通过Tax return实现Positive cashflow，也算是不错。 至少没有压力，不用pocket money去供房。 那么可以作为长期持有长线投资。

但是铁鱼也讲得很清楚，要Focus 提高 income。 其实他们也间接告诉了我们，要单靠房产投资变成millionare也是不可能的，还得有其他的income。   但是我觉得投资房可以作为你的投资策略里面的一个组成部分，分散风险，可以一部分存银行，一部分买房产，一部分买股票之类的。

就像Super的投资成分一样，我觉得长期来讲，什么产品都会升值，每年贷款利率就是5%，不管什么行业，只要跟银行借钱，就必然要加上利息。 只是你在哪个时间点卖掉。如果你由于经济压力或者现金流压力必须要在一个不好的时间点卖掉，那肯定就亏了。

如果能长期持有，能在比购入点高的情况下（而且cover掉种种Cost并且比贷款利息投入回报高的点）卖掉， 就是赚到了。

不过投资本身就有风险，并非包赚不赔的，所以也要想到Worst case的场景，是否我还能应付。