写给买楼花赚到钱的朋友们

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comonder 发表于 2012-11-13 14:06
我不知道其他的中介  但是认识的 都不买楼花 都买现房  身边买楼花的朋友没有一个不骂的  有的3年了房子 ...

那也可能是仅仅你身边的朋友，我见过大多数都买了。有没有升值，看个案。但是出租市场没见冷下来。这两年留学生少了，房租反尔贵了，房子也更抢手了。

640

出租的话，确实新房可以比旧房租得更高，因为不缺肯给多点钱住好房子的人。例如city lumiere的一房连车位是$750 一周起跳，注意不是租给学生。

不过平均来说， 一般租客还是会从便宜的开始找。

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640 发表于 2012-11-13 14:20
出租的话，确实新房可以比旧房租得更高，因为不缺肯给多点钱住好房子的人。例如city lumiere的一房连车位是 ...

买楼花能不能赚钱看你是不是选对了楼花，是不是找到了便宜的楼花。如果在近CITY 10KM以内，两房内部面积85以上，并且靠火车站，仅要55万的楼花你会买吗？有人就不敢买。。。。但是也会有很多人抢。

owner

喜欢地产 发表于 2012-11-13 15:31
买楼花能不能赚钱看你是不是选对了楼花，是不是找到了便宜的楼花。如果在近CITY 10KM以内，两房内部面积8 ...

飞详情，要完全符合你的描述的哦

comonder

喜欢地产 发表于 2012-11-13 15:15
那也可能是仅仅你身边的朋友，我见过大多数都买了。有没有升值，看个案。但是出租市场没见冷下来。这两年 ...

抢手？当初租房那是抢手 现在问问房子中介都着急不 手里的房子卖不出去 租不出去的多了去了  rhodes 的房子 我朋友挂了两个月才租出去 两年前要竞争才能租到的房子 现在都这样了  经济不好是事实 留学生大幅减少也是事实 连续降息就可以说明一切了   这些都是题外话 主题是还是像多多大哥说的  尽量规避楼花风险  经济这么不好 真金白银在被楼花坑一下 何苦呢 买房就买现房 不管是投资还是自住  踏实 安全

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如果你说的是实话，我就只能说租房看地段了。近CITY的都抢疯了，而且价格较前两年一房间涨了几十块

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owner 发表于 2012-11-13 14:38
飞详情，要完全符合你的描述的哦

不敢在这里讲，否则会遭群殴的。有兴趣私聊。

owner

所以我叫你飞啊

candy3487

多多哥哥一石激起千层浪，越往下看，真是越没办法下眼啊，你们能不能不要列数字数据啊，我眼晕！！

甜螺

关于折旧报税那部分是要从 cost base 里面减掉那段讨论也让我长知识了。卖过两次Apt 了，还都是楼花/新房买的，都没搞清楚这一点， 惭愧！不过买楼花都是2000 年前的事儿了，那时候没有这么多华人楼花中介 。。。经历嘛，喜忧参半 。。。反正近几年就只看旧房了 。。。

梦呓人

大哥的帖子马克后再看

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其实好与不好都有人买。抢手的狠

yxpma

买房绝对是大事，所以，就一直拖啊拖，知道过一段时间，头脑发热的状态一定会消失，稳定的才是真理。

之前想买的几个楼花，要么是听了律师一句话；要么是交通；要么是其它因素，终究没有买成。

现在很庆幸自己当年没买楼花。更庆幸足迹有多多哥哥不停敲警钟，刚才又见一童鞋上来讲述自己的悲惨经历。坚定了自己不买楼花的想法。

多谢足迹！多谢多多哥哥！

640

“买楼花能不能赚钱看你是不是选对了楼花，是不是找到了便宜的楼花。如果在近CITY 10KM以内，两房内部面积85以上，并且靠火车站，仅要55万的楼花你会买吗？有人就不敢买。。。。但是也会有很多人抢。”

如果有这样的楼花，我不会买。为什么？ 我去卖这个楼花的区，买入便宜的二手房，然后坐等升值。 有你楼花的高价打前，我欣慰。

而且选对楼花，就是要在各种图纸或者‘描述’中挑出： 未来， 有可能， levy 低， 等等等等。 我为什么要跟自己过不去？

当然，不排除有些楼花确实减价求售，为的是得到银行的建筑贷款。不过一般都会被销售中介自己消化掉了。 例如 City Inmark 第一期。

owner

640 发表于 2012-11-14 11:27
“买楼花能不能赚钱看你是不是选对了楼花，是不是找到了便宜的楼花。如果在近CITY 10KM以内，两房内部面积8 ...

还可以等settle的时候，兴奋度高一点，抓完美主义者或者激进分子的漏：P

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640 发表于 2012-11-14 10:27
“买楼花能不能赚钱看你是不是选对了楼花，是不是找到了便宜的楼花。如果在近CITY 10KM以内，两房内部面积8 ...

买房误区有几处：
1. 有这样的区，周围大多是HOUSE，你可以吃下来，不过几乎贵一倍的钱。
2. 便宜的都被内部消化了。你以为内部人手里有那么多闲钱？搞这一行的人手里多是房子，而不是现金。好房很多，动不动就吃下来，那你说开发商干嘛不吃下来？

matthew.ma

liuliang1958 发表于 2012-11-1 22:45
找到会计师了，得到的回答是：It is correct in theory that we need to take off the depreciation to g ...

给大家解释一下capital gain, capital loss, cost base, reduced cost base，因为你的会计师说的非常模糊。
首先，概念如下，
a. Cost Base ---- 成本
Five elements of cost incurred when purchase and during the CGT assets holding period.

b. Reduced Cost Base ---- 调整成本
Cost base adjusted for allowable deductions, decline in value of a CGT asset (depreciation), etc.

c. Capital Proceeds ---- 售价
The total of the money (or market value of any other property) you received or is entitled to receive

d. Capital Gain ---- 资本增值
where the capital proceeds exceed the cost base, a capital gain arises.

e. Capital Loss ---- 资本贬值
If the capital proceeds are less than the cost base, then you need to determine the reduced cost base. If the reduced cost base exceeds the capital proceeds, there is a capital loss.

f. Neither Capital Gain Nor Capital Loss ---- 不增部减
If the capital proceeds are less than the cost base but more than the reduced cost base, there is neither a capital gain nor a capital loss.


然后，以liuliang1958的例子说明：
比如买了一套全新的Unit，60万，买后没有做任何的事情，就出租了，每年平均claim 1万的depreciation。十年后卖了70万。其中买房的律师费2000，买房律师、中介费1万8， 买房的Stamp Duty2万，则费用=4万。

问：Capital Gain = 70-60-4=6万？ 还是 Capital Loss = 70-60-4-10= 4万？

答：是Capital Gain = 6万。计算过程如下
Capital Proceeds = 70万
Cost Base = 60 (first element) + 0.2 (second element) + 1.8 (second element) + 2 (second element) = 64 万
Capital Gain = 70 - 64 = 6万
要点提示，如果是Capital Gain，不用考虑Reduced Cost Base.

继续引申：
1/ 如果十年后卖了55万
看起来象Capital Loss，没有Capital Gain。
算一下：
Reduced Cost Base = 64 (Cost Base) - 10 (Depreciation) = 54万
Capital Proceeds = 55万
There is NEITHER a capital gain NOR a capital loss。因为Capital Proceeds大于Reduced Cost Base。

2/ 如果十年后卖了50万，亏大啦，
Capital Loss = 50 - 54 = 4 万
要点提示，看起来象Capital Loss，才要用到Reduced Cost Base，但是不一定真的就是Loss。

liuliang1958

matthew.ma 发表于 2012-11-14 15:36
给大家解释一下capital gain, capital loss, cost base, reduced cost base，因为你的会计师说的非常模糊 ...

谢谢，我拿这个计算跟会计师核实一下。如果像你这样说的，我的会计师叫我别担心的理由很充分，因为他知道这物业已经涨了不少，所以不要考虑depreciation的因素了。听起来真的很好，谢谢了。

oncollins

不是专业人士 但是周围但凡买楼花的朋友无不怨声载道- 没地方卖后悔药啊！
有的楼花没盖起来 公司经倒闭了 新公司接手后 价格和格局有都变了
有的楼花变成了现房， 但算了一下 同一栋楼里的其他房子在中介的售价 比朋友的楼花还便宜。。买楼花 三思而后行

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oncollins 发表于 2012-11-14 15:59
不是专业人士 但是周围但凡买楼花的朋友无不怨声载道- 没地方卖后悔药啊！
有的楼花没盖起来 公司经倒闭了  ...

买楼花不是不赚钱，是有风险。所以要会选，另外要考虑跟谁买。

640

喜欢地产 发表于 2012-11-14 14:51
买房误区有几处：
1. 有这样的区，周围大多是HOUSE，你可以吃下来，不过几乎贵一倍的钱。
2. 便宜的都被 ...

买房误区有几处：
1. 有这样的区，周围大多是HOUSE，你可以吃下来，不过几乎贵一倍的钱。
既然是误区， 那为什么这样的区周围就一定是大多是house?　这是你的看法，还是统计的数据？　如果附近都是ｈｏｕｓｅ，　我可以去其他６００多个区买不？或者，我不买行了吧？　


2. 便宜的都被内部消化了。你以为内部人手里有那么多闲钱？搞这一行的人手里多是房子，而不是现金。好房很多，动不动就吃下来，那你说开发商干嘛不吃下来？
内部不是说中介自己，中介自己的客人行吧？　我说的是发展商可能会减价求售来得到银行贷款，如果发展商自己吃下来那不是骗贷款吗？　如果你要说发展商可以叫亲戚朋友来买的话，也可以。　

而且很多人抢着买的所谓“价格合适，位置合适”的楼花就一定是ｏｋ的？　买楼花是可以赚钱，可是相对来说买２手房的风险可以更低。而且涉及的资金也更低。　

hsqhugh

喜欢地产 发表于 2012-11-14 14:15
买楼花不是不赚钱，是有风险。所以要会选，另外要考虑跟谁买。

买house／th／unit就没那么多风险，也不存在＂选错卖家＂的风险，还赚钱。

640

同时所谓的大发展商：
ｍｅｒｉｔｏｎ
Ｍｉｒｖａｃ等等，

海外发展商：
Ｆｒａｓｅｒ
Ｓｕ神马　ｈｏｕｓｅ等等

就是质量的保证？

那退一步跟中型发展商，Crown, Lateral, Nahas等等， 价格就会实惠？ Lateral 的Zetland Emerald Park2年前的价格倒是还好。可2年前买啥好像都好。

重点是如果要会选，知道跟谁买的话，普罗大众只能像碰运气一样了。 就算有经验的中介，也不敢说自己会选吧？

hsqhugh

640 发表于 2012-11-14 15:02
买房误区有几处：
1. 有这样的区，周围大多是HOUSE，你可以吃下来，不过几乎贵一倍的钱。
既然是误区，  ...

你一定是多多弟弟。等我换马甲给你加分去。

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640 发表于 2012-11-14 17:02
买房误区有几处：
1. 有这样的区，周围大多是HOUSE，你可以吃下来，不过几乎贵一倍的钱。
既然是误区，  ...

这样的区有的。比如离CITY近的，或者离该区商业中心近的。以前没有大规模开发的，现在开始开发了。

中介亲戚朋友是有可能，但是不会是主流。毕竟中介这行业是以寻找客户来生存的。。。之所以有时是朋友或是老客户会买，是可能因为他们会在第一时间内知道这样的消息。

至于考虑楼房质量，这个不好说。当然大开发商的有保质。试想以前那些旧HOUSE，旧UNIT，都不是大开发商，不也住的好好的吗？就是说找个口卑好一些的开发商就行了。

640

hsqhugh 发表于 2012-11-14 18:17
你一定是多多弟弟。等我换马甲给你加分去。

我觉得我要继续骗你的分明年才有望吃上大闸蟹

640

喜欢地产 发表于 2012-11-14 18:19
这样的区有的。比如离CITY近的，或者离该区商业中心近的。以前没有大规模开发的，现在开始开发了。

中介 ...

这样的区有的。比如离CITY近的，或者离该区商业中心近的。以前没有大规模开发的，现在开始开发了。
确实，去掉东区，就是ｃｅｎｔｒａｌ以南，ｗｏｌｌｉ　ｃｒｅｅｋ以北的。　现在开始开发了是没错，甚至已经看到前景了，可是这回到了根本的问题上：

发展商会不知道这个区发展起来了？他们会便宜卖给所有买家？而普通买家就要为政府所化出来的大饼埋单？color]



至于考虑楼房质量，这个不好说。当然大开发商的有保质。试想以前那些旧HOUSE，旧UNIT，都不是大开发商，不也住的好好的吗？就是说找个口卑好一些的开发商就行了。
是的，以前的确实住得好好的。 很不幸的，以前是双砖，现在是。。。。

口碑，如果在香港，确实会跟牌子买房，买房当买长江牌子的。这边，哪个牌子？我个人认为，这边所谓牌子是拿来骗第一次买房的人的。　注意，是个人认为。　

gladyszy

喜欢地产 发表于 2012-10-26 18:12
回答见：

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1

你这个楼花11年才长了40%，也不算吓人吧，好象还干不过CPI，能算是赚钱？悉尼那段时间平均房价的涨幅，肯定比这个高。
同期在买一个hurstville买个house,townhouse，或者是旧的unit，也比这个表现好吧。我朋友在08年allawah买的二手unit，也都快涨这么多了。还是靠着那段时间澳币低，华人捧起来的市场，也不过才这样。

liuliang1958

matthew.ma 发表于 2012-11-14 15:36
给大家解释一下capital gain, capital loss, cost base, reduced cost base，因为你的会计师说的非常模糊 ...

你真了不起，我得到的回答是：
    If the proceeds are below the reduced cost base, the difference is a capital loss.
    If the proceeds are above the plain cost base, the difference is the capital gain.
    If the proceeds are in between the reduced cost base and plain cost base there's neither a gain nor loss.
That's why investing in new (with greater depreciation to claim) has been beneficial in the past as the property prices have been on the rise.  Given a period of 10 years, you can generally take out 100K or more from depreciation.  If by the time the property can still not survive on its rent, it will be a failed investment.  It has not happened and hopefully will not happen.

看来，前面的大侠说对了一半，你把整个图像画出来了，谢谢！

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640 发表于 2012-11-14 17:27
这样的区有的。比如离CITY近的，或者离该区商业中心近的。以前没有大规模开发的，现在开始开发了。
确实 ...

开发商肯定是想赚钱，但是一个区开天价会有人买吗？价格是根据购地成本，建房成本，最重要的是当地房价和出租回报率来定的。这个区是有的，只不过以前没有怎么开发，不是成片的居民区，现在开发出来作为居民区。。。