更新在305楼，回到主题，写澳洲地产投资，给那些决定或者正在选择楼花的朋友

MU

其实谁都知道自己开发能赚钱，就跟谁都知道钱生钱会越来越容易，但是第一步的那桶金呢？自己有没有这个资本呢是要考虑的因素

simplyjean

觉得这个帖子的题目大， 内容空，都7页了，也没有精髓出来。和置顶帖差的太远了啊。。

hmjsmile

坐等

长安悉尼

原帖由 roy99883630 于 2012-6-15 13:14 发表
楼上的，别说我嘴毒哈。
看你之前的帖子，生意摊得蛮大的，接触到的business banker肯定不是branch level的，或者应该有专门的relationship manager， 141楼的问题，他们给你的答案应该是最权威最真实的，为什么？做过business loan的人都懂的。

认错人了吧，哪张帖子让你对我有如此高的评价？

roy99883630

原帖由 长安悉尼 于 2012-6-15 15:38 发表


认错人了吧，哪张帖子让你对我有如此高的评价？

我好像是认错人了。“雪梨”和“悉尼”不一样的说。是同一人么？如果不是的话，我诚挚的道歉。
这个问题，等lz答完之后我再来加我的狗尾巴吧，只能说， 不同类型的开发商，差别很大的，亏本破产都不少见。
对了，如果真不是同一人的话，楼上的，我不会是第一个弄错的吧？你得想办法澄清下啊，要不，我肯定也不会是最后一个的说。

长安悉尼

原帖由 roy99883630 于 2012-6-15 15:50 发表

我好像是认错人了。“雪梨”和“悉尼”不一样的说。是同一人么？如果不是的话，我诚挚的道歉。
这个问题，等lz答完之后我再来加我的狗尾巴吧，只能说， 不同类型的开发商，差别很大的，亏本破产都不少见。
对了，如果真不是同一人的话，楼上的，我不会是第一个弄错的吧？你得想办法澄清下啊，要不，我肯定也不会是最后一个的说。

我的签名已经说的很清楚了

oyeah

原帖由 simplyjean 于 2012-6-15 14:01 发表
觉得这个帖子的题目大， 内容空，都7页了，也没有精髓出来。和置顶帖差的太远了啊。。

大哥，我都说了，我只是随便谈感想，没指望干嘛，只是给大家开个思路
本来就没什么精髓，我从来没有说过，谁看了我这个就能10年5套房
更没有想跟置顶帖的各位大神比。

另外，我自己也有工作，不是全职写这个的，进度本来就慢，

oyeah

原帖由 长安悉尼 于 2012-6-14 13:08 发表
lz谈谈开发商开发一个楼盘大概的利润空间！如果利润在房价的5%左右，那么公寓的价格还是降不下来，新房开不了工，需求还在增长

那些造几十层以上大型开发商的那块不熟，利润空间有多少不是很清楚，再说每个项目都不同。不过你可以参考他们给多少的%给销售，你就大概可以猜出

普通的开发，例如town house，units,或者3层左右的apartment，一般都要在20%左右每年的回报，具体的还是要看开放商自己的项目好坏。

对于，我们投资者来说，如果只考虑需求的话，那你不单单之考虑某一个区域或者房型。

好比说，当apartment的价格涨到100w的时候，你自然也应该会考虑100w的house或者做些小型的开发，而不是一味的去追高。

谢谢加分

馋游猫

原帖由 oyeah 于 2012-6-15 16:37 发表


大哥，我都说了，我只是随便谈感想，没指望干嘛，只是给大家开个思路
本来就没什么精髓，我从来没有说过，谁看了我这个就能10年5套房
更没有想跟置顶帖的各位大神比。

另外，我自己也有工作，不是全职写这个的，进度本来就慢，

人才啊。。。

馋游猫

我没有问题要问。
我永远不买投资房。

楼主好口才。

test1ok

有空请多分享。。。

公司生意（自己开发）利润率20%很正常啊

魅影妖瞳

投资要趁早啊，现在咱们普通人就不多考虑了

ccen

我觉得lz说了很多东西，因为投资这事，没有绝对的道路，没有框框条条的遵守，每个人情况不同，对压力的承受能力不同，在投资方面采用的方法肯定不同

stumbby

原帖由 roy99883630 于 2012-6-15 15:50 发表

我好像是认错人了。“雪梨”和“悉尼”不一样的说。是同一人么？如果不是的话，我诚挚的道歉。
这个问题，等lz答完之后我再来加我的狗尾巴吧，只能说， 不同类型的开发商，差别很大的，亏本破产都不少见。
对了，如果真不是同一人的话，楼上的，我不会是第一个弄错的吧？你得想办法澄清下啊，要不，我肯定也不会是最后一个的说。

这id是雪梨被封后出来的，不过安分了很多，你说呢。。。

roy99883630

原帖由 stumbby 于 2012-6-16 14:15 发表

这id是雪梨被封后出来的，不过安分了很多，你说呢。。。

明白了，那我就啥都不说了，当什么都没发生过。 谢谢兄弟的指点。

roy99883630

原帖由 test1ok 于 2012-6-15 23:54 发表
有空请多分享。。。

公司生意（自己开发）利润率20%很正常啊

我知道的面很窄，渠道是银行放贷给他们的人，具体的不细说了。30、40套apartments的楼盘（1b,2b,3b都有的那种），开发商的纯利润的benchmark是20％，和楼主说的很近，但限制条件很多，比如地价，自投资金比率，和政府关系，房屋建筑质量，相关设施质量，房屋销售速度，这个利润率是建立楼花销售比率达到银行要求，在拿到政府居住许可后某段时间内所有房屋完全售出预期下的评估。所以，可变性那是相当的大。弄不好，不挣钱甚至赔本都是可能的。

再小一点的楼盘开发，其实个人都可以估算，地价多少能查到，售价市面上是公开的，建筑成本、建造时间、银行贷款、da这些算上去，大概就出来了，说实话，家附近的3、5个townhouse的开发，留了瞧了瞧，还真没见过能赚大钱的，基本上就是开发商（就是builder自己）赚了这几个工程钱。

至于大型的开发商，嘿嘿，估计能真正只晓他们内部资料的，也不会上这儿来转悠了。

长安悉尼

原帖由 stumbby 于 2012-6-16 14:15 发表

这id是雪梨被封后出来的，不过安分了很多，你说呢。。。

呵呵，真是明白人

oyeah

原帖由 roy99883630 于 2012-6-16 14:28 发表

我知道的面很窄，渠道是银行放贷给他们的人，具体的不细说了。30、40套apartments的楼盘（1b,2b,3b都有的那种），开发商的纯利润的benchmark是20％，和楼主说的很近，但限制条件很多，比如地价，自投资金比率，和政府关系，房屋建筑质量，相关 ...

就算知道，谁敢爆那个啊，绝对的商业机密了，这个也不是我们需要去了解的了。

开发说实话，在现在这个市场情况下，门槛很高了。不像以前，大家都不懂，然后稍懂点的人，去买些地大的house,随便申请个plan permit,再卖了就挣不少。

现在几乎每个agent都知道，房东要卖房子，第一个就过来看，地够不够大，能不能开发。

所以拿地的成本越来越高，也越来越透明。

其次，是建造，如果你没有自己可以信任的团队，几乎最大的利润那块就给了builder,设计，还有销售的agent.

中间还有不懂到懂的这个时间成本，那可都是要付利息的。

随便帮忙设计，然后拿个plan permit就要个3-4w的不在少数。

眼下，投资开发这条路门槛高，也越来越专业，不是随便一个不懂得人可以挣到钱了。

除非，运气特别好，这个就另当别论了。

运气好的话，买个彩票都能中，也不用投资了。

oyeah

原帖由 manunited 于 2012-6-15 13:53 发表
其实谁都知道自己开发能赚钱，就跟谁都知道钱生钱会越来越容易，但是第一步的那桶金呢？自己有没有这个资本呢是要考虑的因素

第一桶金，很重要。在资金不够的时候，只有2个选择，一放弃，二寻求合作。

这里的合作，并不单单指朋友之前的合作，很多朋友只适合做朋友，不适合做生意上或者投资上的伙伴。

以前看过很多，这样的不愉快的例子了，这里就不多提了。

我想说的是这里鬼佬的合作意识是值得我们借鉴的，他们讲究的是双赢，你和他谈一件事，或者投资，他只要觉得他有利益，你也有利益，他就会做。

反而，如果你说，这个项目好，我们一起做，你可以挣多少，我不挣钱，他反而觉得奇怪。

而我们呢？很多时候，项目还没有做，就在考虑，我拿多少，他拿多少。最好他都不拿，全是我的。这个就很难把事情做成了。

这些是题外话了，只是最近，碰到些不愉快的事情，有感而发而已。

原来

大多数华人开发商不肯借钱开发项目或者说不用借钱直接都是海外资金运作,和本地的不太一样.
本地大中型开发商,项目利润至少20%(70-80%银行贷款20%-30%自有资金),很多的做法是会再找其他融资机构合作,这样自己资金上压力不大,也可以继续做其他项目.
然后一般是银行或其他金融机构70-80%,夹层10-15%,自有资金5%-20%,最后自己也有10%-12%左右,但是降低了项目风险,增加了数量,总体回报还是高了.
最极端的是自己拿到项目,一分钱不花,还有的赚.　

davyq

mark

crystalzhang

mark

1233455

mark

原来

俺公司主要是做项目夹层融资的，好项目的话也做开发。

shangpin

http://www.globalcapital.com.au/mezzanine-finance.aspx

moonus11

原帖由 原来 于 2012-6-16 20:46 发表
俺公司主要是做项目夹层融资的，好项目的话也做开发。

请问什么是夹层融资

qichxi

原帖由 原来 于 2012-6-16 15:28 发表
大多数华人开发商不肯借钱开发项目或者说不用借钱直接都是海外资金运作,和本地的不太一样.
本地大中型开发商,项目利润至少20%(70-80%银行贷款20%-30%自有资金),很多的做法是会再找其他融资机构合作,这样自己资金上压 ...

国内也是这样啊

password

原帖由 yayoyi 于 2012-6-14 09:55 发表


那对于双职工来说，是55万在内西买个unit呢还是65万在没火车的山区买个小house呢？如果工作不在西区的话。
谢谢

password

原帖由 dulalatutu 于 2012-6-14 12:09 发表
能不能比较一下悉尼kellyville的3室town house， 预期租金回报600一周和Zetland 的一室apartment不带车库,预期租金回报570一周，都是楼花，如果同样投资 51 -53万，在考虑增值为主兼顾现金流的情况下哪个更适合长线投资？

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原帖由 oyeah 于 2012-6-14 12:42 发表


先谈现金流
只看预期租金回报来说，
有2个问题，租金是否真实，我一般都会给他打个8折。算下来，2个都过了5%每年的回报，还算可以。
当时，刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市，所以在一段时间内会供大于求，造成出不去，或者压低价格租
第2， 最重要的一点是物业管理费，这个来说apartment是个很大的问题，除非你是避税

长线来说，house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用，非要2个挑的话，选town house,同样可以折旧避税。

但是，这个不是绝对不是投资首选，因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性，town house和apartment在这点上面做的并不好，增值很慢。

在这个价位里，我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报 ...

应该是 location 的不可再生和不相同性，而不是 property 本身的不可再生和不相同性