物业管理权生意介绍交流

136mydream

原帖由 dakeai 于 2010-12-31 23:48 发表
一个星期5天半。每天几乎8小时。

不可能
你肯定看错了

dakeai

原帖由 136mydream 于 2011-1-1 17:25 发表

不可能
你肯定看错了

中介把资料发给我了。要坐班的。
一个是  Must be available in reception Mon – Fri 7.30am – 11am & 4pm – 6.30pm, Sat 8am – 12noon
另一个是Office hours Mon – Fri 9am – 5pm, Sat 9am – 1pm

wangwalter

真牛啊

华人电信

感谢分享~

chiny

management right 因该不会轻易让人踢出来吧?? 初非BODYCORP巨贵, LAZY不干活整天腐败(鬼老滴作风), 到处点火, 惹毛住户~~~大家都每天照面滴, 有何必撕破脸呢?? METRO APT滴management right 华人不是轻易能打进去滴~~~只能到到稍为偏一点点滴LOCATION啦~~~

136mydream

原帖由 dakeai 于 2011-1-1 17:53 发表


中介把资料发给我了。要坐班的。
一个是  Must be available in reception Mon – Fri 7.30am – 11am & 4pm – 6.30pm, Sat 8am – 12noon
另一个是Office hours Mon – Fri 9am – 5pm, Sat 9am – 1pm ...

你说的这个不会是一般的real estate agency吧，或者是holiday resort的？要是resident的坐班时间这么长除非150户以上了吧

我几个朋友做on-site manager的根本没有坐班的，一般就是每周根据自己的喜好设几个小时的office hour，我设了10个小时，比他们都长了。不过就这几个小时还不一定保证在。

前几天跟一个朋友聊天，他的小区规模稍微小一点，每周他工作1个小时整理花园，他太太平均每天工作一个小时。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-2 20:12 编辑 ]

136mydream

原帖由 chiny 于 2011-1-2 16:04 发表
management right 因该不会轻易让人踢出来吧?? 初非BODYCORP巨贵, LAZY不干活整天腐败(鬼老滴作风), 到处点火, 惹毛住户~~~大家都每天照面滴, 有何必撕破脸呢?? METRO APT滴management right 华人不是轻易能打进去滴 ...

恩，是啊。要被踢出去，不是完全没可能，不过不到一定的标准是不至于的。除非完全一点活不干，一点事不管，还到处惹事。像我们华人一般做生意都老老实实的，虽然个别客户不满意是没办法避免的，但到被踢出去的地步应该几率不高

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-2 20:09 编辑 ]

king588888

我們這次換原因很簡單
BODY CORPORATE太貴
因為即使你做得好
但BODY CORPORATE收費高
還是??
不知這是不是
很大風險
因為在SYDNEY換BODY CORPORATE不是太難
昆洲有不同法律嗎
還有新洲的牌拿到昆洲能用嗎
感恩

136mydream

原帖由 king588888 于 2011-1-3 00:34 发表
我們這次換原因很簡單
BODY CORPORATE太貴
因為即使你做得好
但BODY CORPORATE收費高
還是??
不知這是不是
很大風險
因為在SYDNEY換BODY CORPORATE不是太難
昆洲有不同法律嗎
還有新洲的牌拿到昆洲能用嗎
感恩 ...

能不能具体讲讲你们换的过程，方式，以及body corporate费贵到什么程度了？之前关于body corporate费是否跟房主有合同？是一开始就收费贵呢，还是后来涨到贵的？

新洲的执照在昆州不能用，每个州有不同的法规，课程和license

king588888

我們共42戶
是後來漲到貴的
兩年前600多1Q
今年860(沒泳池)
BODY說因為保險費水電都漲
所以漲
有住戶找到新的
據說服務一樣不到780
投票時過半就換了
前三年最多漲10%
因為老婆想在家帶新出生小孩
以及我們其實很喜歡GOLD COAST及布里斯本(尤其是北邊)
如果買了這個可說是完美
找工壓力也小點
我們應該不會做的太差
但換BODY我們似乎無法控制
必盡講到$$$
挖證照換州不能用啊
哪買時就需要有證照嗎
還是有緩衝期
我們比較保守
因此想了解風險部分
如果現金約30萬板主建議多少總額以下可以考慮
一般銀行可提供總價50-70貸款對嗎

感恩

chiny

通常这些METRO滴APT都是BODYCORP公司统一RUN滴, 人工价格没COMPETITIVENESS, OVERHEAD巨高, 价钱肯定每年上去滴, 更加不存在MGT RIGHT卖买滴说法, NO MARKET VALUE, METRO 滴CHOICE太多啦, 觉得贵可以随便换呀~大家都没损失~MGT RIGHT滴RUNNING COST肯定比公司统一RUN低, 人工就摆在那里~~所以MGT RIGHT滴买卖都在较为偏一点点滴RESIDENTIAL LOCATION或旅游区, 没啥COMPETITION, 人也不是太容易请, 当然就不容易被踢走啦~~风险小滴话当然就有MARKET VALUE, 就有生意买卖这个说法啦~~~其实就是一份大人工, 最好是COUPLE, 还要耐的住寂寞~~~工作是很轻松滴~~~还是那一句, LOCATION好还很挣钱滴MGT RIGHT华人是很难打得进去滴~~~

136mydream

原帖由 king588888 于 2011-1-3 21:47 发表
我們共42戶
是後來漲到貴的
兩年前600多1Q
今年860(沒泳池)
BODY說因為保險費水電都漲
所以漲
有住戶找到新的
據說服務一樣不到780
投票時過半就換了
前三年最多漲10%
因為老婆想在家帶新出生小孩
以及我們其實很喜 ...

你们body corporate随便涨价啊？我这小区是有合同的，每年涨多少有规定。这些在你买以前都可以查的到
你所担忧的自己不可控的风险在这类生意里应该很小，否则银行也不会贷那么多款给你
现金30多万的话应该可以买到100万总价的
执照的问题你不用担心啦，从签买生意合同到settle至少3个月，这期间你用一个星期去学执照就可以。再说你也不太可能到了昆州立刻买，总要看几家比较一下，这时候也可以去学

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-4 03:37 编辑 ]

136mydream

原帖由 chiny 于 2011-1-3 22:58 发表
通常这些METRO滴APT都是BODYCORP公司统一RUN滴, 人工价格没COMPETITIVENESS, OVERHEAD巨高, 价钱肯定每年上去滴, 更加不存在MGT RIGHT卖买滴说法, NO MARKET VALUE, METRO 滴CHOICE太多啦, 觉得贵可以随便换呀~大家都没损失~MGT RIGHT滴RUNNING COST肯定比公司统一RUN低, 人工就摆在那里~~所以MGT RIGHT滴买卖都在较为偏一点点滴RESIDENTIAL LOCATION或旅游区, 没啥COMPETITION, 人也不是太容易请, 当然就不容易被踢走啦~~风险小滴话当然就有MARKET VALUE, 就有生意买卖这个说法啦~~~其实就是一份大人工, 最好是COUPLE, 还要耐的住寂寞~~~工作是很轻松滴~~~还是那一句, LOCATION好还很挣钱滴MGT RIGHT华人是很难打得进去滴~~~

不懂你说的metro是什么
布里斯班这里city的apartment管理权照样可以买，有钱就行，谁管你是什么人种
耐的住寂寞。。。不知道此话从何说起。要是说没有同事可以说话的意思，那确实是。不过我喜欢这样安静，每天做完那点事就可以自己想干嘛干嘛。那是一种没人管你的寂寞啊。。。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-4 03:48 编辑 ]

136mydream

原帖由 dakeai 于 2010-12-31 23:42 发表


这个management right 是有年限的吧。10+10
或者10+5+5+5
10+10年满了以后怎么办？如果body corp 不给续了。那么这个生意就一分不值了，只有那个房产能换点钱。
不知道我这么想对不对
我们有个apartment，当时住户对物业 ...

年限主要有2种
一种25年的
一种10年的
隔上几年可以去续
不放心的话在买卖合同里要求卖方给你续到顶
年限跟价格关系不大，但是10年的还贷期就是10年，每月还款压力大，家里有余粮的还可以

136mydream

原帖由 chiny 于 2010-12-31 21:27 发表
management right 确实风险小, 工作舒适,  可是按回报率来说真滴不乍滴~~还要整个人耗在那里~还不如花多一些直接买个LOCATION好一点滴

LEASEHOLD SERVICED APT~赚得更多~有钱滴话几个MILZ买FREEHOLD SERVICED APT,  ...

那当然是规模越大赚越多
有钱就好赚钱

chiny

原帖由 136mydream 于 2011-1-4 03:39 发表

不懂你说的metro是什么
布里斯班这里city的apartment管理权照样可以买，有钱就行，谁管你是什么人种
耐的住寂寞。。。不知道此话从何说起。要是说没有同事可以说话的意思，那确实是。不过我喜欢这样安静，每天做完那点事就 ...

BRI的行情我不知道, 可是在MEL CT OR INNER CT滴APT MGT RIGHT在MARKET上滴有如凤毛麟角, 都是肥肉啊~~~都让鬼的几个大的BODYCORP COMPANY 垄断啦, 肥水不流别人天...就算是有的卖都是癫价SKYHIGH,都是以MIL作为单位的~~而且早就让人内部消化掉啦~~~偏一点或乡下滴就一大把~~BODYCORP 狂升滴通常都是总公司RUNNING, OVERHEAD巨高~~, 私人滴MGT RIGHT COST肯定没那么高~~~所以有的做~~~

136mydream

呵呵，那资源有限当然只有少数人能揽得到了

布里斯班这边基本上townhouse小区都是由私人买下来管理的，每年都有不少放出来卖，跟房产交易一样，所以选择很多。

anvil

lz写的很好很中肯，感谢分享

136mydream

本周五我们有一个华人on-site manager的小型聚会哦
又可以认识些新朋友交流业内经验了
大概有8-9家参加
期待ing

idea_lee

很不错的生活方式，很适合我这种闲云野鹤的人。
虽然我的pr才刚开始办理，呵呵，有点迫不及待的开始网上找店了。

先问2个问题
1。这个的税务那边怎么计算的，算企业么？还是按个人收入来征税？
2。看到不少的holiday/resort的，那种应该是等同于酒店管理了吧，比如保洁，房间清理，床单清洗等，是不是需要额外的外包服务了吧。成本，费用，精力都要花费不少了吧。不过赚的还蛮多的。

搂主有没有qq，msn一类的阿，能否发给我，进一步向你请教阿。

呵呵，刚看到了，准备加你了阿，别拒绝阿

[ 本帖最后由 idea_lee 于 2011-1-5 14:15 编辑 ]

sunnyocean

接楼上的问题
1. 此类生意通常可以从银行贷到多少资金.
2. 买生意时除了投资到生意里的自有资金, 其他的杂七杂八费用都有哪些, 大概需要多少?
3. 接手生意后 outgoing 会有哪些，有多少？这些outgoing失算在net income里么？还是在net income 之前都已经剪掉了？
4. net income 越大越好，还是自己的工资越高越好？因为我看到有的net income 有 15w, 工资却有9w多 而有的工资却只有5w多， 为什么？
5. 80-100w的生意 需要多少自有资金才能买得到？

[ 本帖最后由 sunnyocean 于 2011-1-6 22:07 编辑 ]

136mydream

今天华人on-site manager小聚会圆满结束
大家从11点半一直聊到3点多，还参观了八里平一家经理漂亮整洁的小区 大家都聊的很投机，就一些行业内经验和问题进行了广泛深入的讨论

还见到了42楼的miuna，印象：年轻，漂亮，能干+好运气(monkey30)

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-7 20:52 编辑 ]

sunnyocean

有时间,方便的话,能否给我们解答一下问题. 把聚会大家讨论的经验和问题也给大家讲讲可以么?
多谢了

136mydream

不好意思今天讲了一天话，刚又给租客房主写了好几封信，已经累了，头脑不太清醒，睡了先。(monkey18)
明天有空的话来回答问题哦

136mydream

原帖由 sunnyocean 于 2011-1-6 21:58 发表
接楼上的问题
1. 此类生意通常可以从银行贷到多少资金.
2. 买生意时除了投资到生意里的自有资金, 其他的杂七杂八费用都有哪些, 大概需要多少?
3. 接手生意后 outgoing 会有哪些，有多少？这些outgoing失算在net income里 ...
4. net income 越大越好，还是自己的工资越高越好？因为我看到有的net income 有 15w, 工资却有9w多 而有的工资却只有5w多， 为什么？
5. 80-100w的生意 需要多少自有资金才能买得到？

睡醒了，回答问题
1 大约在7成左右，根据你自己的财务状况和银行产品不同有所差异。目前布里斯班这边做此类贷款比较好的是bank of queensland和NAB，真有兴趣的话可以去他们那里问问看
2 律师费，会计师费，税费，建立生意费。。。根据你请的人和做的事有所不同，大概在一万多的样子吧
3 outgoing基本没有什么，买生意时候office的家具，电脑，用于整理花园泳池的工具比如割草机等都是附带的。你要添置什么用于小区维护的用品也都是body corporate报销的，车辆汽油费也报销一些。自己要付费买的东西不多，一些文具比如纸笔墨盒什么的需要自己买，可以退税。基本没什么太大的支出，不需要严肃考虑。
4 总的来说就是net income越多越好。这里面的工资是你固定能每个月拿到手，风雨无阻雷打不动的稳定收入，主要跟小区内住户多少也就是房子多少有关系。除工资以外的收入以出租房屋的管理费为主，这个跟letting pool的数量以及租金额有直接关系。
5 基本上不到30万的样子吧。如果你本来有房产也可以抵押了用

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-8 07:08 编辑 ]

136mydream

原帖由 idea_lee 于 2011-1-5 14:13 发表
很不错的生活方式，很适合我这种闲云野鹤的人。
虽然我的pr才刚开始办理，呵呵，有点迫不及待的开始网上找店了。

先问2个问题
1。这个的税务那边怎么计算的，算企业么？还是按个人收入来征税？
2。看到不少的holiday/resort的，那 ...

1 税务的问题我不恨清楚了，都是我老公去弄的，太细节的问题你最好咨询会计师。这个行业没什么机会避税，该多少就多少了
2 holiday/resort度假性质的就基本是短期租客，打扫房间之类的事情，如果规模小恐怕就要自己做吧，规模大了可以请人。
基本上resident的比较稳定风险小付出少，resort收入高赚钱快但是付出多风险稍大。看你追求的是什么了。如果以赚钱为主要目的，试试resort也未尝不可。或者可以这样理解，resident类赚钱主要靠资金，算投资型的。resort赚钱靠劳动，包括体力劳动和脑力劳动。不管哪一类都是规模越大赚钱越多，当然卖价也越高了。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-8 07:15 编辑 ]

136mydream

原帖由 sunnyocean 于 2011-1-7 21:26 发表
有时间,方便的话,能否给我们解答一下问题. 把聚会大家讨论的经验和问题也给大家讲讲可以么?
多谢了

聚会的朋友来自中国各地
管理的小区有南区的，西区的，东区的，以及布里斯班city边的
规模从20家到80多家不等。
出租率从15%-100%不等
基本上大家都对这个生意挺满意的，最长的做了快5年，最短的是我2个月，不过还有个买了没settle的。
有一家原来在墨尔本已经心灰意冷找不到适合自己做的事情，准备在布里斯班呆一呆再没什么改善就回国了，碰巧发现了这个生意买下来试试，现在做的挺惬意不想回国了，还想再买个大点的。

主要讨论的是一些法律问题，因为每个小区和经理都有自己的管理风格，只要没有违反法律都可以自己灵活处理。还有讨论一些怎样对待难缠的房主和租客的问题。
其中有两家以前做过便利店，都认为便利店没有前途，转行做这个了。

总的来说不论赚钱多少，时间都是挺灵活的。我们周三才决定聚会，周五大家都来了，没一个人说太忙走不开什么的，除了一个据说管理着4个小区的牛人。

会后大家一致认为我们应该建立自己的华人on-site manager组织/联盟，定期聚会交流经验，有事大家一起出头(monkey22)

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-8 07:32 编辑 ]

bluesage

心动啊，呵呵

136mydream

原帖由 136mydream 于 2011-1-1 17:25 发表

不可能
你肯定看错了

这个我说错话，道个歉
才发现原来悉尼的一些management right确实规定office时间必须有人，有些是要求高点。也可能到了一定规模才有规定吧

sunnyocean

多谢dream的详尽解答，看来还得好好咱两年钱才能买个规模大点的。 祝楼主生活工作一切顺利。