楼市似乎又开始启动了

c4pe

xrzedane 发表于 2025-9-10 19:33
全新的质量也好的贵啊，自住行，投资谁买啊，我感觉买10年新的最合适，既不太新溢价太多，又不太老维修多 ...

为什么要买投资房？直接自住房，不是照样有投资属性，而且还免税

c4pe

xrzedane 发表于 2025-9-10 19:33
全新的质量也好的贵啊，自住行，投资谁买啊，我感觉买10年新的最合适，既不太新溢价太多，又不太老维修多 ...

没发现任何投民用资房值得投资的。

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-10 19:15
你这是质量差的全新和质量好的近新的比较。

要比就比质量好的全新，和质量好的近新。你会发现都没有什么 ...

但现在全新房普遍质量差啊。反而旧一点的房子质量更好。

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 07:15
但现在全新房普遍质量差啊。反而旧一点的房子质量更好。

你这是个人的体验。我的个人体验和你是相反的。你要相信人类在进步。

同样出问题，你买新房子的时候，是可以让builder修复任何问题的。还有的builder提供lifetime structural warranty。老房子的问题，你要自己掏钱不说，还要找匹配的配件，很多旧的东西根本找不到配件了，或者价格奇高。

老房子普遍存在的七大问题
管道和排水系统老化 (Outdated Plumbing and Drainage)
老房子通常使用镀锌钢管或铸铁管，这些管道容易生锈、腐蚀并堵塞。这可能导致水压低、水质差，甚至引发严重的漏水问题。地下的排水管也可能被树根侵入或破裂。

电气线路不达标 (Outdated Electrical Wiring)
老旧的电线和保险丝盒（fuses）不符合现行的安全标准，可能无法承受现代家庭的高用电负荷，从而导致跳闸甚至引发火灾。许多老房子没有足够的插座，也可能没有接地线，存在触电风险。

屋顶和屋檐槽老化 (Aging Roofing and Gutters)
老房子的屋顶瓦片、防水层和屋檐槽（gutters）可能已经磨损、开裂或腐蚀。这会导致漏水，如果雨水不能有效排出，还会对房屋的地基和墙体造成损害。

结构性问题 (Structural Issues)
由于地基沉降、地面潮湿或白蚁侵蚀，一些老房子可能会出现结构性问题。常见的迹象包括墙壁和天花板上的裂缝、门窗框变形，以及地板不平整。

潮湿问题 (Dampness)
由于缺乏有效的防潮层，老房子的地基和墙体容易出现潮湿问题，也称“返潮”。这会导致墙体剥落、发霉，并产生霉味，影响居住者的健康。

虫害风险 (Pest Infestation)
老房子的木质结构和地基更容易成为白蚁（termites）、老鼠和蟑螂等害虫的温床。白蚁尤其危险，如果不能及时发现和处理，可能会对房屋结构造成严重破坏。

石棉材料 (Asbestos)
在1980年代中期以前建造的许多老房子都使用了石棉作为建筑材料，尤其是在屋檐板、墙板和屋顶。石棉纤维对人体健康有害，任何涉及石棉的翻修都必须由专业人员处理。

总而言之，购买老房子时，这些潜在的问题都需要特别注意。因此，在做出决定前，进行一次彻底的建筑和害虫检查（building and pest inspection）至关重要。

Pippa

你是用Ai聊天的吧？

天涯浪客

Pippa 发表于 2025-9-11 08:57
你是用Ai聊天的吧？

网络机器人而已。

迷茫的july

TGTG 发表于 2025-9-10 13:33
我没感觉和陌生人合租有什么不好，只要安全性可控。尤其是房屋布局给予双方合理的独立空间。

其实和陌生 ...

不行，我因为刚到澳洲的时候和人合租过，体验特别差，我真的受不了。住几百万的房子还要和陌生人合租，我妈妈都不会原谅我

Pippa

天涯浪客 发表于 2025-9-11 09:03
网络机器人而已。

天啊，我原来一直跟机器聊天啊！

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 10:42
天啊，我原来一直跟机器聊天啊！

聊天不是重点。重点是讨论的结果。老房子的缺点明明白白。

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-11 15:23
聊天不是重点。重点是讨论的结果。老房子的缺点明明白白。

你卖新房的？老房子质量可好了，我自己的体会。不是那种老破房。正常的四十年以内的都不错，最近10年的要注意，很多质量渣的

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 16:16
你卖新房的？老房子质量可好了，我自己的体会。不是那种老破房。正常的四十年以内的都不错，最近10年的要 ...

我就跟你分享一下，我看到和买到的老房的亲身经历吧。

1.结构问题。墙有开裂，裂缝还比较大有1cm，木制的户外柱子腐朽了。
2.墙上各种前房东留下的窟窿
3.地面，墙面各种坑洞
4 窗户都是老的，不够大不够敞亮，不是double glaze, 没有保温图层，而且结构太老，都没法安装fly screen
5 走进去一股老房子特有的味道。
6 衣柜里竟然有霉
7 一楼明明可以做成全平的，老房子竟然特意在家里弄出几节楼梯出来
8 不是三项电
9 网线和power socket的分布极差
10 毫无意义的阁楼。谁愿意把东西放阁楼上，里面乱七八糟的都是灰尘。
11 别看老房子是double brick，其实保温性能没有brick veneer好。另外，plasterboard后面没有void而是直接贴着砖，导致加装power socket和网口非常不可能。
12 老一辈人喜欢雕花和各种造型，完全没想过打理起来极其麻烦，藏污纳垢的地方太多了

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-11 17:35
我就跟你分享一下，我看到和买到的老房的亲身经历吧。

1.结构问题。墙有开裂，裂缝还比较大有1cm，木制 ...

那是你买了破房啊，买之前你不看吗？

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 16:16
你卖新房的？老房子质量可好了，我自己的体会。不是那种老破房。正常的四十年以内的都不错，最近10年的要 ...

新房公寓和别墅我都买过也看过无数的了。总体而言比老房子强的不是一点半点。

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 17:46
那是你买了破房啊，买之前你不看吗？

当然看。我看的仔细采列出来这些。老房唯一的价值就是推倒重建。住进去真的是受罪。古董只能远观。

你为什么选择买近新房投资，而不是直接换更好的自住房呢？

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-11 17:56
当然看。我看的仔细采列出来这些。老房唯一的价值就是推倒重建。住进去真的是受罪。古董只能远观。

你为 ...

我的投资房都满足负扣税+现金正流，关键为了扣税。你说的老房得有八九十年了吧。我家四十年旧房还是非常不错的，没有大问题。装修后跟新房一样舒适。

换自住房意味着一大笔税费，才不呢

天涯浪客

Pippa 发表于 2025-9-11 10:42
天啊，我原来一直跟机器聊天啊！

他的思考方法就是机器人的思考方法。最完美的新房肯定比旧房好，别的因素就不需要考虑了。比如carlingford那套505万的新房肯定比carlingford 的旧房子都好。
我上回和他聊天说十年前我用十倍杠杆买房。他说你现在如果有200万了，就要买2000万的房子。你现在懂他的思维方法了吧？

Pippa

天涯浪客 发表于 2025-9-11 19:10
他的思考方法就是机器人的思考方法。最完美的新房肯定比旧房好，别的因素就不需要考虑了。比如carlingfor ...

经你提醒，感觉真的是机器人回答

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 18:13
我的投资房都满足负扣税+现金正流，关键为了扣税。你说的老房得有八九十年了吧。我家四十年旧房还是非常 ...

自住房就stamp duty，还有啥？

反而投资房，不仅仅有stamp duty，land tax，还有一屁股其他账单，最后买还要CGT，把你之前的折旧全部一次性吐出来。你前面每年确实负扣税了，但是你卖的那一年突然全部都在一个财年里还回去，边际税率爆高。

Pippa

c4pe 发表于 2025-9-11 20:21
自住房就stamp duty，还有啥？

反而投资房，不仅仅有stamp duty，land tax，还有一屁股其他账单，最后买 ...

一个投资房少说也hold十年八年甚至更长。每年这几个投资房给我带来的扣税优惠都能提钱享受。房价翻倍后，那点负扣税反吐出来不值一提的。投资房也不会在还有收入的时候去卖房啊。本来投资房就是100%贷款的，等于空手套狼。退休后一年卖一个就好啦。

自住房虽然卖的时候可以省点税，但没办法帮我扣税啊。我们工薪阶级就靠个负扣税喘口气了，不然45%的税率白干了。

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 21:12
一个投资房少说也hold十年八年甚至更长。每年这几个投资房给我带来的扣税优惠都能提钱享受。房价翻倍后， ...

你税率这么高这样投资还是非常可以的。

有一个假设你可以看一下，如果我本来就有200万的自住房。那么是再买200万的投资房好？还是卖掉本来的200万自住房，然后买400万的自住房好？哪样财富积累快？


方案A：保留现有自住房，购买200万澳元投资房
这个方案的核心是分散风险和利用税务优惠。

优点

税务优势： 你可以将投资房产生的所有费用（包括贷款利息、市政费、水费、折旧等）作为负扣税（negative gearing）来抵扣你的个人收入，从而减少你的应缴税款。

资产多样性： 你现在拥有两个房产，理论上可以位于不同地区。如果其中一个市场表现不佳，另一个可能仍有增长。

双重收入来源： 你通过投资房产获得了租金收入，这可以帮助你抵消一部分贷款压力。

缺点

双重成本： 你需要支付两套房产的所有相关费用，包括印花税、土地税、物业管理费和额外的保险。

现金流压力： 如果租金不足以覆盖所有支出，你将面临每年的现金流负债。

方案B：卖掉现有自住房，购买400万澳元新自住房
这个方案的核心是集中资产和资本利得税（CGT）豁免。

优点

资本利得税豁免： 这是最大的优势。由于这套400万澳元的房产是你的自住房，未来无论它增值到多少，出售时所产生的利润都完全免除资本利得税。这笔免税的增值可能是一个巨大的财富积累。

无管理烦恼： 你不需要处理租客问题、管理房产或承担租金空置的风险。

更高品质的生活： 你能够立即享受到一个更宽敞、更高价值的居住环境。

缺点

风险集中： 你所有的资产都集中在一套房产上。如果该地区的房产市场表现不佳，你的财富增长将受到限制。

贷款额度更高： 你的贷款额将显著增加，意味着每年的还款额也更高，如果利率上升，压力也会更大。

哪种方式财富积累更快？
没有绝对的答案，这取决于市场增长率和你的个人情况。

如果市场增长强劲： 方案B可能更快。假设两套200万澳元的房产每年都增值10%，总增值为40万澳元。而400万澳元的自住房增值10%就是40万澳元。但当你出售时，前者的投资房部分需要缴纳资本利得税，而后者则完全免税。在强劲的市场中，自住房的免税增值效应可能是最快的财富积累方式。

如果市场增长缓慢或停滞： 方案A可能更好。由于租金和负扣税可以抵消部分成本，即使房产增值不明显，你也能通过税务优惠来降低你的持有成本。

结论： 这是一个关于“资产集中”与“分散”的抉择。如果你看好某一个特定区域的长期增长潜力，并且重视免税的增值，方案B更有吸引力。如果你更看重现金流、税务优惠和分散风险，方案A可能更适合你。

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 21:12
一个投资房少说也hold十年八年甚至更长。每年这几个投资房给我带来的扣税优惠都能提钱享受。房价翻倍后， ...

你看上面的分析。200万的自住房，和400万的自住房可不是一个级别的。如果你选计划A，你就一辈子住200万的房了。选B，住了一辈子的好房，而且根本不用考虑低收入的财年才敢卖（比如退休才敢卖）的问题。另外，请看下面的估算：

为了进行公平比较，我们假设以下条件：

时间跨度: 25年
房产年增值：6%
个人税率: 45%

方案A：保留200万自住房，购买200万投资房
在这个方案中，你的财富积累来自两处房产的增值。

1. 财富积累估算
自住房最终价值: $200万 x (1.06)^25 ≈ $858万

资本利得税: $0 (自住房免税)

投资房最终价值: $200万 x (1.06)^25 ≈ $858万

贷款: 贷款额为200万澳元，年利率5.15%，贷款年限25年。25年后贷款余额为**$0**。

总负扣税收益: 我们之前的计算显示，在5.15%的利率下，每年负扣税金额约为51,500，每年节省的税款约为23,175。25年总节省的税款约为 $57.9万。

资本利得税（CGT）: 利润为$658万。你需要为其中50%的利润缴税。应缴税款：($658万 x 0.5) x 0.45 ≈ $148万。

方案A的最终净收益
总净值 = (自住房价值 - 贷款) + (投资房价值 - 贷款)

总净值 = ($858万 - $0) + ($858万 - $0) = $1716万

最终净收益 = 总净值 + 负扣税收益 - CGT

最终净收益 = $1716万 + $57.9万 - $148万 ≈ $1626万

方案B：卖掉200万自住房，购买400万新自住房
这个方案的核心是利用更大的资产基数来享受完全免税的增值。

1. 财富积累估算
新自住房最终价值: $400万 x (1.06)^25 ≈ $1716万

贷款: 贷款额为200万澳元，年利率5.15%，贷款年限25年。25年后贷款余额为**$0**。

资本利得税: $0（自住房免税）

方案B的最终净收益
最终净收益 = 房产最终价值 - 贷款

最终净收益 = $1716万 - $0 = $1716万

最终比较与结论
在每年6%增值率和5.15%贷款利率的固定模型下：

投资方案        最终净收益（估算）
方案A（双房产）        约 $1626万
方案B（升级自住房）        约 $1716万

c4pe

Pippa 发表于 2025-9-11 21:12
一个投资房少说也hold十年八年甚至更长。每年这几个投资房给我带来的扣税优惠都能提钱享受。房价翻倍后， ...

所以，最佳方案还是很明显的。你税率这么高，最后算出来都是升级自住更好，税率低的人，更不用说了。

pan123au

400万house印花税比2套200万house 印花税多，看区，council fee 可能也多 。 400万的供款压力远大于2个 200万的。在悉尼400万house 增值不一定好过，4 -10 house （400万加上杠杆）的 增值。

c4pe

pan123au 发表于 2025-9-11 22:34
400万house印花税比2套200万house 印花税多，看区，council fee 可能也多 。 400万的供款压力远大于2个 200 ...

机器人算得很粗糙。

xq052b

天涯浪客 发表于 2025-9-11 19:10
他的思考方法就是机器人的思考方法。最完美的新房肯定比旧房好，别的因素就不需要考虑了。比如carlingfor ...

He is not listening，他是来输出情绪的

我后来就不回他的贴了

pan123au

c4pe 发表于 2025-9-11 22:25
你看上面的分析。200万的自住房，和400万的自住房可不是一个级别的。如果你选计划A，你就一辈子住200万的 ...

你这个算法有致命缺陷， B 200万贷款的利息和本金，要真金白银自己掏 400万，A 200万 贷款的利息和本金，25年中可能自己只要掏20%都不到，其他都是租客掏，而且利用杠杆投资，200万可以买 2-4house而且自己可以一分钱都不用掏，并且可以实现负扣祱加正现金流，最后收益完全超过B 1-2 倍。

c4pe

pan123au 发表于 2025-9-12 09:01
你这个算法有致命缺陷， B 200万贷款的利息和本金，要真金白银自己掏 400万，A 200万 贷款的利息和本金， ...

“B 200万贷款的利息和本金，要真金白银自己掏 400万”

B方案没有自己掏，是贷款200万。没有租金收入，同时也没有维修费，agent fee，各种fee。同时你住的可是400万的房子。A方案你要蜗居在200万的房子里一辈子。

c4pe

pan123au 发表于 2025-9-12 09:01
你这个算法有致命缺陷， B 200万贷款的利息和本金，要真金白银自己掏 400万，A 200万 贷款的利息和本金， ...

投资房对45%税阶的人还是很有吸引力的。如果家庭税阶30%的话，绝对不要买投资房。

买这些玩意，真的还不如买tesla，google这些科技巨头的股票。

pan123au

c4pe 发表于 2025-9-12 09:16
“B 200万贷款的利息和本金，要真金白银自己掏 400万”

B方案没有自己掏，是贷款200万。没有租金收入， ...

你200万自住贷款，25年后不是还完了吗？ 难道不还利息和本金。 你再想想

pan123au

c4pe 发表于 2025-9-12 09:19
投资房对45%税阶的人还是很有吸引力的。如果家庭税阶30%的话，绝对不要买投资房。

买这些玩意，真的还不 ...

估计你没有买过投资房，可能连自住房都没有。你还是学习一下贷款利息和本金怎么还， 然后再学习一下什么是投资房和收益率怎么换算，如果你连这些基本概念都不知道怎么运作，你的机器人怎么可能给出你一个比较正确投资算法，看来上面几位足友说的没有错。