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galway

原帖由 tonyju626 于 2008-11-17 22:42 发表
kingsford很多观点都很好,但个人觉得不能抱着CPI这一个因素,CPI是影响房市的一个重要因素,但是同时还要考虑很多其他的因素,如该国平均收入增长率,该国经济增长率,市场供需关系,INTERE RATE,RENTAL YIELD,收入分布水平 ...

来澳洲2年了，对澳洲经济前景还是有些复杂感受。

感觉像是中国的四川，物产丰富，民风开化，同时。。。相当懒散。
（也许我应该去大城市看看，呵呵，Brisbane也许是特殊些）

elfciel

原帖由 annyshi 于 2008-11-17 13:37 发表
谢谢加分:) .
关于投资地产和黄金的收益的分析:
首先一个问题是购买黄金是否可以贷款?.我知道房子可以贷款.但买黄金可做期货,但好像不能贷款.
假设购买黄金不能贷款.那就不如投资房产
计算如下:
1.以180840投资 ...

相对于贷款...期货的保证金交易就是更典型的杠杆工具了...
不清楚黄金的保证金比例...不过一般都是10%..
单纯从杠杆率上来说...期货比贷款要高...

winsion

原帖由 dofu 于 2008-11-17 22:52 发表
经济现象不是物理学公式。呵呵。。。
它是个多参数的系统。如果你的两线图就能说明房地产走势，那诺贝尔奖可能太容易得到了。

这里移民房租，政府政策都能改变市场的走向。完全取决于市场的凯恩斯主义已经受到的 ...

完全取决于市场的凯恩斯主义？？？我觉得您应该再多学习学习。要不做投资会比较麻烦。

stevenzhhy

其实问题的关键是：房价的增长能不能跑赢CPI
从204楼的图来看，85年--00年，房价和CPI是差不多的，2000年以后房价大大超过了CPI
从kingsford的另一个帖子里那个周期超过100年的图看，在前面的大部分时间里，房价和CPI是差不多的，只是最近10年房子价格大大超过了CPI

所以要是单纯看图来说的话，现在的房价很恐怖，应该是严重高估了，有跌一半的可能。

近10年的房价怎么超过CPI这么多？
肯定有泡沫的成分，可是也有经济发展的原因吧，老百姓有点钱了都想投资，可渠道不外乎股市和房市，投资房子相对来说还是简单易懂又看的见摸得着。我想最近10年来以及今后房价的增长模式会不会背离原来的发展模式？

不管怎么说，得谢谢KINGSFORD，原来一直以为房子是一定会跑的赢通胀的。

annyshi

期货是不同与房产投资，期货要强制平仓，类似CFD.所以不能用以保值

stevenzhhy

原帖由 meibu 于 2008-11-17 23:39 发表


问题是它不跌啊，还有大把的人攥着钱等着买房（抄底）呢，就怕这房价下不来，如果房价下不来学习了该贴后就更不敢买房了（因为不是正确的时间），矛盾ing...

还没跌？那就再稍微等一下啊

stevenzhhy

原帖由 meibu 于 2008-11-18 00:21 发表


奇怪？你觉得跌了吗，为啥俺家附近的房子价么下来泥 ...

西澳是跌了，东部就不清楚了

青红皂白

原帖由 annyshi 于 2008-11-17 12:33 发表
谢谢cgz的指正。
我的意思是即使投资房（house)只起保值作用，也比存钱要好。
另外.房产从相对角度看有可能增值，也可能贬值.例如:
同样的房产，现在在美国一定比在中国的值钱，但是如果发生第三次世界大战中国战 ...

这位大侠说出了我没有说的话。其实如果光看到今后一两年的房价的小幅变化是一叶障目了。不妨从一个普通中国人以人民币的角度来看：（因为澳币跌了30％）澳洲房价6个月跌了30％，而全球物价今后肯定是涨幅不会太小的，钱放在手上不保值。。。。。所以关键字 汇率 通胀

江上往来人

再进来学习一遍。

margaretyy

此贴再次证实了：当大部分人看跌的时候，房价不仅没有跌，反而在涨。
不要以豪宅价格下跌为例，豪宅不是用来投资，更不是用来防老的。

格美

再进来学习哦

Hot

不会错的， 而且有利回税。

dogwowo

胡说八道，搞一大堆经济理论出来,一直用纸币来衡量土地的价值，说白了，无论美金，人民币，澳元都好，都是可无限复制的一张纸，房子（土地）是不可复制的资源，根本不具备对比性，可衡量土地价值的比较适当的就是黄金，白银。
   有人说房子可以住人，黄金不能住人，不错，土地有使用价值，但也有使用成本，扣除成本后，土地和黄金互为兑价才是合理的。
    土地最终的价值只在于人的需求与供应的那个平衡点。
    一个国家的地产价值，宏观取觉于整个国家的人口的总需求，微观于觉于你所在区人口的潜在需求。
    象中国这样的非移民国家，又严控生育，房产的需求增长在于工业化革命，农村人口向城市迁移，造成城市土地房产的爆胀，而且，今后二十年，中国沿海各个都市圈的房价会一直稳胀，并以涟漪方式向四周扩散，升值度以中心点往外递减，用黄金来计价的话，同样值一块黄金的土地，到二十年后，中国中心城市的价值可能翻几番，甚至十几番，而远离中心的农村可能还只能值一块黄金，甚至因为人口的减少，无生产价值的土地会贬值不值一块黄金，虽然从纸币计价上它看来也在增值了。
    象澳洲这样的移民国家，社会总人口的稳定增长决定了土地房产价值的稳定增长，而澳洲的气候决定了不可能象美国一样分散人口，出现很多大都市圈，只可能聚居于少数有水源的城市中，这也就决定了澳洲的房产是稳定增值的，历史的反映也非常真实，过去一百年中，近八十年固步不前，到近二十年的房产高涨，正是因为澳洲开始一个新移民的时代。
    这是房产价值的大环境，微观来说，增值来自于所在区的小环境，也就是政策，人文共同制造的小环境，小到一个教会，一所学校，一个超市，大到一条马路，一个机场，都会影响到所在区人口的聚集效应。
    所以，在澳洲买房是不可能亏的，唯一亏的就是所谓的没控制好现金流，在借贷成本最高时买进升值空间低的房产，并在不适合的时机卖出。自往或保守投资的做长线来讲，无论买哪都不会亏，少赚多赚的问题，就算买农村的农场也不会亏，买一个有水源的农场，为源源不断的新增人口生产食品，同样享受人口红利。

语阁

原帖由 dogwowo 于 2009-4-30 15:35 发表
胡说八道，搞一大堆经济理论出来,一直用纸币来衡量土地的价值，说白了，无论美金，人民币，澳元都好，都是可无限复制的一张纸，房子（土地）是不可复制的资源，根本不具备对比性，可衡量土地价值的比较适当的就是黄金 ...

同意

dogwowo

不要被一大堆的经济术语所迷往，不要相信你从银行借贷100%买个房子然后交给中介就可以坐吃房租了，如果你收的房租可以COVER你的利息的话，我告诉你，那只有一个原因，那就是借你钱的那个人是傻子。

dogwowo

所以，当下的经济情况就是如此，当你认为你买房收租都可以付利息的时候，说明你把银行当成傻子了，事实证明，把银行当傻子的人基本都是自己是傻子。

dogwowo

无论自住还是投资，你只要在银行借了钱，你就是银行手中的一头奶牛，你今后的几十年就是不断的挤奶，如果有一天银行突然降低产奶量，还加多青草的话，告诉你，这不是好兆头，很可能有恶劣的寒冬要来了，他们要在寒冬来临时保证你们的最大存活量，牧民永远比奶牛要先知先觉得。
   现在你们还有人是奶牛却感不支时，尽快赎身，如果想当奶牛，请在春天来临时再当吧。

ilovefamily

春天来的时候，啥症状？

dogwowo

花粉症，思春症，都有。

RGIA

同意这个筒子的讲法！！！！这正是我想说的！


胡说八道，搞一大堆经济理论出来,一直用纸币来衡量土地的价值，说白了，无论美金，人民币，澳元都好，都是可无限复制的一张纸，房子（土地）是不可复制的资源，根本不具备对比性，可衡量土地价值的比较适当的就是黄金，白银。
   有人说房子可以住人，黄金不能住人，不错，土地有使用价值，但也有使用成本，扣除成本后，土地和黄金互为兑价才是合理的。
    土地最终的价值只在于人的需求与供应的那个平衡点。

sjsheng

yingwei..suoyi

http://www.smartcompany.com.au/p ... d-world-report.html

Australian house prices have suffered some of the biggest falls in the developed world in the past 12 months and are likely to continue to decline over the next 18 months, according to a new report.

The latest Knight Frank global house price index reveals that Australia's housing prices have declined by 6.7% on a year-on-year basis to the first quarter of 2009.

[ 本帖最后由 yingwei..suoyi 于 2009-5-27 21:57 编辑 ]

auway

楼上的同学刚看完今天的Financial Review吧  :)

gentleboy

我觉得，很多时候应该具体情况个别分析。

就像一个班考试一样，有人拿100分，有人只拿20分。  

我们从历史数据上看到得只是平均，无法反应每一个个体的情况，这或许是大家争论的其中一个原因。

买房子也一样，有人挣，有人赔，有人买的房过几年价钱不涨反跌，有的人买的房过1年就涨30%； 有的人买的投资房利息是5%还是负现金流，也有人买的投资房利息是10%还是正现金流，因人而异。

我自己还是比较倾向于买房养老，在我的能力和知识范围内，买房相对我来说是一个比较稳妥的理财方式，但是俺也没幻想过通过买投资房进福布斯

googoo

请参考美国房价是不是跌了。。。。。。。

澳洲桉树

在澳洲买投资房唯一的担心是怕一旦移民政策受政治形势影响有个较大的逆转

Mevaor

控制失业率上升的途径之一就是控制移民数量，以工党对经济的运作模式，前景不很乐观

贝雷塔

看了所有的帖子，留意到一个现象。如果用数据图表做依据，似乎是不赞成房产的观点占上风，如果用切身体会做依据，有似乎是赞成房产的观点占上风，大家来说说，我的感觉对吗？

czt81199

真的很难说了，这个问题

老陶

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