新来的刷分 - 我现在澳洲干城市规划。大家有什么问题可以问我

Bojiu

dingyipu 发表于 2016-2-15 06:24
悉尼，申请duplex需要注意什么。能盖granny flat的地方是否都可以推倒新建duplex？不想分地。 ...

granny flat看着和一个独立的dwelling 差不多，其实很不一样。 granny flat 不能独立存在，只能算是主dwelling 的附属建筑，而一个独立的dwelling 是可以单独存在的。  一般来说，一个独立的dwelling 需要有自己的厕所，厨房和laundry。 其他的地方比如连基础设施的时候用不用separate sewer / water connection，两个建筑距离远近，使用的材料，面积大小什么的在规划要求上都可能有区别。 细节部分州和州，Council 和Council之间的要求都不一样。 还需要看一块地的大小和zoning， 所以你这个问题很难回答，需要看具体项目的位置。

从申请费这边来讲，一个独立的dwelling 是要交 development contribution / infrastructure charge 的，两三万刀左右。而 granny flat 很多地方用不着交，比如昆州就不用交，新州虽然需要交，可是比dwelling 便宜不少。

所以你要给稍微具体一点的信息才能帮你看。

Bojiu

LWLJH2010 发表于 2016-2-15 07:00
楼主大神！佩服。看完这个贴我都想盖granny flat了。盖granny flat的步骤是啥？

Granny flat 从规划上来讲是小事。一般来说，找个builder 就可以帮你把planning的流程走完，完全可以放在package里。在昆州，如果要符合相关要求的话， 甚至用不着planning approval。

我就随便分一下哈，总体来讲步骤就是 申请 planning approval - 申请 building approval - 开始 construction - 申请 compliance assessment （OC 或者 final inspection 之类的） - settlement 的过程。

小白猪猪

Bojiu 发表于 2016-2-15 09:52
Granny flat 从规划上来讲是小事。一般来说，找个builder 就可以帮你把planning的流程走完，完全可以放在 ...

楼主能不能看看我那个floor plan，如果family roomhe和厨房客厅的地方加个门把一楼分成两个部分。familyroom和double garage算一个整体，总面积在65平米左右。
double garage改成卧室。family room改成厨房+浴室+厕所+洗衣房。这算不算一个granny flat？
这种情况需要申请planning approval嘛？building approval申请难度如何？

和我之前只是改造double garage的想法在council的角度考虑主要区别是什么？（区别肯定是family room面目全非）

Bojiu

小白猪猪 发表于 2016-2-15 09:10
楼主能不能看看我那个floor plan，如果family roomhe和厨房客厅的地方加个门把一楼分成两个部分。familyr ...

你的意思是garage 和family room 是一个整体 （65平米）， 和其他部分隔开， 同时把family room改成 厨房+浴室+厕所+洗衣房？

恐怕这样就不算 granny flat 了，因为这一部分就独立出来了。 而你在Low Density Residential Zone，dual occupancy 恐怕很难拿到Approval。

如果稍微把计划改一下，比如共用 loundary，garage的位置虽然留着门，可以说共用一个主入口等等的方法。这样的话有可能可以通过。当然了， 由于granny flat 超过了50平米，需要递个Planning Application。  

小白猪猪

Bojiu 发表于 2016-2-15 10:32
你的意思是garage 和family room 是一个整体 （65平米）， 和其他部分隔开， 同时把family room改成 厨房 ...

我现在手机没办法编辑修改我的floor plan。厨房客厅通过一个屋内的廊和family room相通，我只在廊那里加个门，也不算完全隔离，毕竟可以通过门进出。但是这个门增加family room 和 garage部分的独立性和隐私性。
然后family room加厨房浴室厕所，可以不加洗衣房，在厨房像洗碗机那样塞个放个洗衣机。车库加个墙分成卧室和客厅。
这个要从council走流程该怎么办？审批难度如何？
从council的角度来看，这个改造和只改造车库（车库加个墙分成卧室和客厅）的区别在哪里？

Bojiu

小白猪猪 发表于 2016-2-15 10:37
我现在手机没办法编辑修改我的floor plan。厨房客厅通过一个屋内的廊和family room相通，我只在廊那里加 ...

从council的角度来看，只改造车库的话，granny flat 的面积小于50平米，不用Planning Approval，直接找builder就可以了。 可是加上family room 就大于50平米，就需要申请 Planning Approval。

其实无所谓难度不难度的， 因为Council 不会直接就是一个Refusal，Council会先和你沟通，让你改一改面积或者layout 之类的。像你这个如果不加 laundry （不要和Council 提洗衣机的事情），有门相隔，应该不会出现什么问题。为了这15平米，多花个几千刀，再加上一两个月时间走planning的流程。

当然如果Council 发现什么问题的话，也就是耽误点时间，修改一下layout的事情。

dingyipu

Bojiu 发表于 2016-2-15 09:43
granny flat看着和一个独立的dwelling 差不多，其实很不一样。 granny flat 不能独立存在，只能算是主dwe ...

那一定要达到分地要求才能申请duplex吗？

Bojiu

dingyipu 发表于 2016-2-15 11:58
那一定要达到分地要求才能申请duplex吗？

有一些情况是这样的，不过也不一定。还是要看哪个Council，然后查planning scheme / LEP 之类的才能知道。

南行者

Bojiu 发表于 2016-1-29 10:55
一般来讲新州这种secondary dwelling的面积要在60以下。如果整个在60平米以下，应该没什么问题。 昆州低 ...

我倒，全是人情加同情啊~
不过在澳洲，这么做也说得通。

thinkorswim

拜读了lz几篇大作，想咨询下lz有没有Joint Venture地产开发项目的经验？

比如说我有一块地，对开发感兴趣但是没资金也没有knowledge；某开发商对我的地感兴趣，不过不想买下地，而是做好plan申请好council批准，去找投资方。项目完成后，大家分钱或者分房。

像这样几方合作，一起做开发的，风险主要在哪里？

Bojiu

thinkorswim 发表于 2016-2-19 12:15
拜读了lz几篇大作，想咨询下lz有没有Joint Venture地产开发项目的经验？

比如说我有一块地，对开发感兴趣 ...

所有的开发都是在在合作（或者博弈）。没有哪个项目一个人就能都干下来的。

可是具体joint venture 怎么做，怎么控制里面的风险那是个business内部的事情。和规划专业本身没太大关系。 所以我不好来评论。 之前我们老板想和我做joint venture 做某些项目（主要就是想打开中国市场，因为乡下小地方，这儿就我一个中国人），可是地位信息都不对等，我显然是被压迫的那方，就没有同意 （折腾了两个月感觉到了这点不愿意再弄了）。。。

所以个人感觉，要setup 一个agreement 什么都很简单，复杂的问题都是在人性方面的。。

对于我个人来说，别人雇我来干活我乐意，我自己给自己去做项目管理自己承担风险我也乐意。 可是如果我和某人做joint venture的话，只可能是我对他非常信任，或者他有什么完全无法拒绝的理由。。。

其实投资商何必要找joint venture 呢？ 可以做个planning appraisal 算出付出的价格，和你协商买过来就行了。 对于你来说，只要清楚自己的地能做什么，也能大概预估出投资商的心理价位，然后就协商呗。 投资商完全可以雇个规划师（或者工程师）做project management ，走流程，盖房子，然后也就搞定了嘛。

thinkorswim

Bojiu 发表于 2016-2-19 17:02
所有的开发都是在在合作（或者博弈）。没有哪个项目一个人就能都干下来的。

可是具体joint venture 怎么 ...

感谢解答，布鞋加分不多...

说起开发，咱这种菜鸟真是两眼一抹黑啊，搞不好啥时就被人坑了，还要多多学习才行！

Bojiu

thinkorswim 发表于 2016-2-19 18:24
感谢解答，布鞋加分不多...

说起开发，咱这种菜鸟真是两眼一抹黑啊，搞不好啥时就被人坑了，还要多多学 ...

呵呵 共勉共勉。 都要多学习啊。江湖永远比想象的要深啊~

bubu36

请问楼主已经是duplex了 还有没有可能在一楼延伸一个卧室加浴室呢？因为父母上下楼不方便

realestate

能不能介绍一下各种OVERLAY?

比如VPO, VEGETATION PROTECTION OVERLAY
比如维州的MONASH COUNCIL,
A planning permit is required to remove or destroy any vegetation that:
    Has a trunk circumference greater than 500mm (160mm diameter) at 1200mm above ground level, and
    Is higher than 10 metres

我的理解是只有超过10米并且周长超过500MM在1米2的高度量，才需要申请砍树。
其他的比如低于10米，或者超过10米但是周长很小，就可以随便乱砍？？？

Bojiu

bubu36 发表于 2016-4-17 00:27
请问楼主已经是duplex了 还有没有可能在一楼延伸一个卧室加浴室呢？因为父母上下楼不方便 ...

你的意思是加一个 master bedroom吗？  一般来说可以加，不过也是具体情况具体分析。比如建筑退后，容积率等问题。而且你加卧室和浴室的那个unit现在是几室几厅也可能有关系，有些情况下需要考虑 infrastructure charge 的问题。

不过既然是方便父母来住，一般没啥问题（可以算是extenuating circumstance)，顶多也就是走什么流程，花多少钱的问题。

其实自己看看地，如果加了卧室和浴室，离邻居还能有一定距离，有点open space，其实就差不多了。可以先找人把平面图画出来，找Council Planner 聊聊再说。估计画个平面图也就是几百块钱（算是初步设计吧)，然后就可以找Council要意见了，或者帮你画图的公司有Planner 可以给你免费的意见。如果需要递申请就花钱让他们帮你递申请。

如果你有地址的话，我也可以帮你看看，不过planning 的要求比较晕头转向，还是先大概其画出来个图比较好，可以有的放矢的改，尽量少花冤枉钱。

Bojiu

realestate 发表于 2016-4-17 11:13
能不能介绍一下各种OVERLAY?

比如VPO, VEGETATION PROTECTION OVERLAY

恩 那个overlay 确实是这个意思，可是关于vegetation的东西没有那么简单。 Council 这一关你能过，可是还有 state government 和 federal government 的legislation 需要查看。

当然了， federal government 的 EPBC Act 应该不会有特别大问题，state government 看看有什么吧。 如果是在QLD， state government 有两层控制，一层是DEHP的，一层是DNRM的。如果两个里面都不牵扯，就可以随便砍了。

维州我不大清楚，可以问问Council 先，如果Council让你找找比如 DEPI 之类的话，就接着问。 如果需要permit 可以上网找找 environmental planner / botanist 之类的，帮着申请个permit就行了 （不太精确，不过大概来讲，昆州的行情是小块居民地三五千刀，大的到了五六公顷的可能就上万了，因为要做flora survey 什么的）。

介绍overlay 这个是个好题目。。。我肯定会写这些东西。不过我发文章都在自己的公众号，只是偶尔往新足迹转几篇凑人气。。。呵呵，说多了该被屏蔽了，你可以看我主页或者私信我。  

Bojiu

恩，我也会查查维州对砍树方面的要求，现在考虑今年年底前换工作，考虑跳槽到猫本去。 有工作机会欢迎联系我哈，呵呵