你问我答-地产投资-税务筹划和贷款结构设计

智商21

瑞米 发表于 2014-2-22 15:37
问：瑞米您好，想请教。我是IT人，工资90K-100K左右，妻子无工作，我们目前准备买一套房自住，但是又想能够 ...

这个方案中，如果不找朋友，就是把自己房子租掉，然后自己再租个房子住，这样可以负抵扣吗？

瑞米

智商21 发表于 2014-2-22 14:56
这个方案中，如果不找朋友，就是把自己房子租掉，然后自己再租个房子住，这样可以负抵扣吗？ ...

这个是完全可以的，但是你租房住后，自己的房子存在无法及时出租的风险，和朋友互换就没有这个风险。

wzhqiang

瑞米 发表于 2014-2-21 23:39
:

你的理解有偏差。

谢谢瑞米。也就是说只能买40年以内可折旧的房子才能实现最大负扣税

智商21

瑞米 发表于 2014-2-22 16:09
这个是完全可以的，但是你租房住后，自己的房子存在无法及时出租的风险，和朋友互换就没有这个风险。 ...

我一直觉得房产投资可以自己住房分开考虑，投资投性价比高，有潜力的区，自己则喜欢哪里就住哪里。

eljc

想请教楼主以下两个问题，
1）夫妻两个人都上班，一个工资高假设8万，一个工资低假设3万，投资房假设50万在两个人的名下，如果租金能cover所有费用，只算折旧的话，负扣税的时候是按照每人50%的额度分别乘以每个人的税率么，500000x2.5%x50%x19%+500000x2.5%x50%x32.5%, 还是可以完全按照工资高的税率抵扣 500000x2.5%x32.5% 。
2）自住房转投资，因为自住期间房子的增值是不要缴增值税的，需要在把房子租出去之前做一个valuation么，这样如果以后房子卖掉的话就可以明确知道之后的增值部分是多少了，还是Ato有它自己的估价系统不需要我们提供，或者我们提供的也是无效的，如果可以自己找地方估价，去哪里估价价格相对较高呢。
非常感谢楼主

瑞米

eljc 发表于 2014-2-22 21:42
想请教楼主以下两个问题，
1）夫妻两个人都上班，一个工资高假设8万，一个工资低假设3万，投资房假设50万在 ...

;

1) 按夫妻二人各50%负抵扣
2）个人理解需要是INDEPENDENT VALUER出的评估报告，但不知道哪一家评估价位比较好。

瑞米

孤独马夫 发表于 2014-2-22 14:54
感谢楼主热心在此帮助大家！信息量很大，来不及看，来不及消化，很多思路也很难理解。
我们是TR，而且年纪 ...

1.我理解你目前已经是澳洲的纳税居民，如果不是，你就不需要考虑你中国的房产变现后是否需要交税了，但是否是澳洲纳税居民依ATO的标准确定。
2.如果你是澳洲纳税居民，那么对于你在中国的房产的出售，澳洲ATO有征资本利得税的权利，但是这个资本增值是指你成为澳洲纳税居民以后的增值，在此之前的增值，澳洲ATO并无权征税，如果你能有充分资料证明，你的房产在你成为澳洲纳税居民后并没有升值或者甚至贬值的话，你的资本利得为0或负数，因此无需缴纳资本利得税。
3.与你相似情况的网友曾咨询会计师跟我分享信息，说会计师建议他们是将售房款做为亲戚的GIFT汇入中国。我个人不认为这个方式很妥当，因为除非是父母对子女的GIFT是MAKE SENSE外，其他GIFT总是让人怀疑，而你自己合法的收入却需要用不真实的方式去掩盖，不是很有必要。当然这只是我个人意见。
4.TR可以买投资房，但只能买新房，才符合FIRB政策。

lingyang

LENNY_DONG 发表于 2014-1-23 21:19
http://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=249072

既然你这么说，我就说说WHY

急了

建议如果真的和LZ叫板就另开一帖，做类似的解答，有竞争才有进步嘛。

想一直靠信息的不对称赚钱是不可取的

eljc

瑞米 发表于 2014-2-22 23:49
;

1) 按夫妻二人各50%负抵扣

谢谢楼主的解答

瑞米

lingyang 发表于 2014-2-22 23:04
急了

建议如果真的和LZ叫板就另开一帖，做类似的解答，有竞争才有进步嘛。

我只是为大家提供一种解决问题的思路。至于具体细节还是需要税务师帮助拿捏和计算。
他有发过帖和回过帖，我后来拜读过，是有信息量和技术含量的，你可以找来看看。

LENNY_DONG

lingyang 发表于 2014-2-22 23:04
急了

建议如果真的和LZ叫板就另开一帖，做类似的解答，有竞争才有进步嘛。

没有用，过几天又被移到免费信息了。你看那个BRISBANDE业主生意讨论也移到免费信息了

hehebear

mark,谢谢分享

孤独马夫

瑞米 发表于 2014-2-22 23:01
1.我理解你目前已经是澳洲的纳税居民，如果不是，你就不需要考虑你中国的房产变现后是否需要交税了，但是 ...

多谢回答啊，再次请教，我们TR购买投资，自己成立公司，以公司的名义购买二手投资房是否可行？相对于个人购买二手投资房，有何利弊呢？

drx-611

瑞米 发表于 2014-2-21 13:32
主要住所地首先必须自住3个月以上，然后在一个时期只能申报一套房为主要住所地（在特别情况下有6个月可以 ...

楼主,又来麻烦你了.我申报的这个主要住所地,已经自住一年出租(变投资房了),我能通过折旧来负扣税吗?我做了负扣税后再卖这个房子,在6年内.是不是资本利得税不用交?

gyh

小问题：我买第一套自住房时只贷了15万，因为我能全付清，但怕将来买生意需要流动资金，这个贷款是房款比例很少。
我要盖第二套房将自住，第一套将转投资，第二套房不准备贷款，我能把投资房原来的15万贷款找银行变成25万吗？或找你就行了吗？

瑞米

孤独马夫 发表于 2014-2-23 10:31
多谢回答啊，再次请教，我们TR购买投资，自己成立公司，以公司的名义购买二手投资房是否可行？相对于个人 ...

相对个人买房，公司买房有很多弊端，例如不能负抵扣，不能享受50%的资本利得豁免，贷款受到限制等等，好处就是公司资产与个人债务之间建立了防火墙。我个人不是很主张以公司名义买投资房。
我想你在投资中国房产是很有心得和收益的，但澳洲房产的投资不可与中国房产同日而语，澳洲的税负和杂费可能吞噬你一半的收益。你可以先从买自住房入手，慢慢了解澳洲房产特点和税负，获得PR再入手投资房不迟。
善于等待，市场会让你有机会以合适价位入场，但不是你还没有准备好的时候。

瑞米

drx-611 发表于 2014-2-23 14:56
楼主,又来麻烦你了.我申报的这个主要住所地,已经自住一年出租(变投资房了),我能通过折旧来负扣税吗?我做 ...

6年出租期间可以申报负扣税。

瑞米

gyh 发表于 2014-2-23 21:42
小问题：我买第一套自住房时只贷了15万，因为我能全付清，但怕将来买生意需要流动资金，这个贷款是房款比例 ...

您可以申请原来银行对你的贷款Topup 到25万澳元，或就转贷到别的银行，贷款25万澳元。
请您注意，无论是TOPup还是转贷，银行都会要都对您的贷款能力和资产情况进行审核，程序和新贷款审批相似。
如果多贷款出来的10万澳元用于生意，该利息可以作为你生意成本抵扣，如果用于建筑你自住房，该利息不能抵扣，你投资房的收入只有原来15万澳元贷款的利息是可以抵扣的。
谢谢您的信任，我们乐意为您提供贷款服务。

孤独马夫

瑞米 发表于 2014-2-23 22:26
相对个人买房，公司买房有很多弊端，例如不能负抵扣，不能享受50%的资本利得豁免，贷款受到限制等等，好 ...

醍醐灌醒啊，多谢

sanmao333

谢谢楼主专业的解释。
我这里有3个问题，看能否回答一下：
1. 看中一个HOUSE,是AUTION的，能否在AUTION前做个银行的正式评估，这样心里有底，以防到时候价格过高，银行评估不到卖价。
2. 能否以公司的名义买2个HOUSE？这个是商业贷款还是普通的住房贷款？需要公司什么资料？
3. 如果个人买office的话，有银行能接受海外收入吗？（这个应该属于商业贷款的范畴了）。
如上2和3，如果公司刚成立，还没有TAX RETURN和financial statement什么的，有什么办法能把贷款坐下来？

问题多了点，见谅^_^。
感谢！感谢！

Border2012

mark ， 学习

橘子红了

瑞米 发表于 2014-2-11 14:55
澳洲的税法规定，一个时间只能有一套主要居住地，这个规定是税法意义的。
你第一套房住了2年后搬出，有资 ...

你好，瑞米。我借他人的问题问一下你。你说的这个两年后搬出。是指至少要自住两年后租出去不超过六年才可以享有exemption吗？我查了半天的ATO网站没看到这个。

我以前怎么听说自住六个月或是一年都行呢？谢谢你！

瑞米

橘子红了 发表于 2014-2-26 15:52
你好，瑞米。我借他人的问题问一下你。你说的这个两年后搬出。是指至少要自住两年后租出去不超过六年才可 ...

这个自住期限法律没有明确规定，一般要求自住3个月以上，但是如果你申请了第一套房补贴和印花税减免，你至少要自住6个月或一年以上。我在这个回复里面说的2年，是因为提问人说自己已经自住2年。

可能用词不到位，误导你了，对不起。

橘子红了

瑞米 发表于 2014-2-26 17:44
这个自住期限法律没有明确规定，一般要求自住3个月以上，但是如果你申请了第一套房补贴和印花税减免，你 ...

明白了。所以说如果我的房子住了一年然后搬走，那么从搬走的那天起开始算六年内我卖掉我的房子，就没有CGT？

ATO上还说如果房子持有1年以上再卖，可以享有50%discount.那我10年后卖掉的时候净挣了20万，我只需要付10万的税，对吗？

天涯浪客

瑞米 发表于 2014-2-26 16:44
这个自住期限法律没有明确规定，一般要求自住3个月以上，但是如果你申请了第一套房补贴和印花税减免，你 ...

我想问您一下，比如说先买一套自住房，住了两年，然后又买第二套房，并且搬到第二套房住，把第一套房出租出去，那么第一套房就是投资房了，如果一年后卖第一套房，那么第一套房应该怎么算呢？举例子来说，第一套房30万，3年里前两年自住，后一年投资，以40万价钱卖掉，升值应该是10万，如何计算增值税呢？谢谢！

瑞米

sanmao333 发表于 2014-2-24 21:54
谢谢楼主专业的解释。
我这里有3个问题，看能否回答一下：
1. 看中一个HOUSE,是AUTION的，能否在AUTION前做 ...

我的理解是：

1.一些银行允许BROKER可以申请做UPFRONT的房产评估，但是这个评估申请是基于有真实贷款需求,要么已经签订购房合同，要么TITLE已经在你名下，而AUCTION之前，你还不满足这些条件，因此我不认为有BROKER会这样做，即使这样申请，银行预约的评估师也不能联系上中介入内进行评估。但是您可以把这个地址发给Broker，有些银行例如ANZ系统能够提供初步评估报告，可以免费提供给你参考；或者您自己聘请独立评估师进行评估。
2. 一般而言，以公司名义为贷款的贷款申请要求有公司运营2年的财务报表，如果公司才成立，但是公司的DIRECTOR作为GUANTOR来申请贷款也是可以的，如果准备的资料翔实而且公司董事的还贷能力强，有些银行也可以接受。
3.商业房产的贷款比例一般在65%-75%左右，大部分银行70%LVR，都不接受海外收入证明。但是商业房产贷款可以申请LOWDOC， 贷款比例是65%，利率要比正常的要高一些。

希望能帮到你。

sanmao333

瑞米 发表于 2014-2-26 18:38
我的理解是：

1.一些银行允许BROKER可以申请做UPFRONT的房产评估，但是这个评估申请是基于有真实贷款需 ...

楼主辛苦了。
非常感谢！

Azure宝宝

您好，瑞米。想请问一下，我买的自住apartment申请了FHB，要住多久才可以转成投资房呢？如果转为投资房需要办理哪些事宜呢？谢谢。

瑞米

Azure宝宝 发表于 2014-2-27 08:16
您好，瑞米。想请问一下，我买的自住apartment申请了FHB，要住多久才可以转成投资房呢？如果转为投资房需要 ...

这个问题我需要知道你在那个STATE，每个州的规定并不尽不同。

Azure宝宝

瑞米 发表于 2014-3-1 23:59
这个问题我需要知道你在那个STATE，每个州的规定并不尽不同。

谢谢您的回复，瑞米。我在悉尼，谢谢。