房地产投资 - 之三：房屋贷款（提问请另发帖）

gracewq

好友用阿，加了收藏慢慢看

harvey

原帖由 黑山老妖 于 2008-9-3 10:04 发表

你还是欠银行20万。如果用interest only就没有还款了，如果用P+I就要还本金部分。

想请老妖帮忙搞清一个offset问题：

举个例子，贷款25万，25年。如果是interest only，每月还款1,666,如果是P+I，每月还款是1,929。
如果某一天，我offset帐户里有了25万，
请问： 1. interest only的话，是不是我每月都不用还银行1分钱？
2. 如果是P+I的话，银行是仍旧每月要我还 1，929，但全部是还本金呢，导致我还清贷款速度急剧加快？ 还是只要求还1929中原本应该还的本金部分，应该是从小几百开始，然后随着每月增加？（等额P+I，P的部分每月增加）。

黑山老妖

1. yes
2. 全部本金，还款数度加快，因为没有利息了所有的还款都是本金。

wbl0108

老妖，想问一下，我有一套投资房，Interest only，3年定期，现在利率下降，能不能贷LOC，还本金，或OFFSET，变相降低利率，多谢！

wbl0108

还有一个问题，如果房租不能完全Cover每个月的贷款利息，在报收入抵扣税时，是全部利息可以抵扣税，还是房租收入先交税，之后利息抵扣税，或者是两者差额用来低税(利息>房租收入)。 再次多谢！

黑山老妖

支出和收入的差。

bobll_999

好贴！！

bobll_999

请问老妖，之前提到如果第一套房子将来打算变成投资房，那么贷款时，就要做成INTEREST ONLY +OFFSET。等买第二套时，变成INTEREST ONLY+ LOC。
那我是不是可以这样：我买一套自住房，INTEREST ONLY+OFFSET，然后 同时申请LOC用来买生意呢？？如果我现在已经有生意了，要买自住房，这种方法还可行么？谢谢

黑山老妖

原帖由 bobll_999 于 25/12/2008 20:41 发表
请问老妖，之前提到如果第一套房子将来打算变成投资房，那么贷款时，就要做成INTEREST ONLY +OFFSET。等买第二套时，变成INTEREST ONLY+ LOC。
那我是不是可以这样：我买一套自住房，INTEREST ONLY+OFFSET，然后 同 ...

你的方法还是可以的。
所有投资、做生意的贷款产生的利息都可以退税。

bobll_999

谢了

fangfang1

请教老妖,OFFSET ACCOUT是不是只有浮动利率贷款才有,FIXED 的贷款有吗?非银行贷款机构会不会利率变动比较大?记得去年以前看过RAMS一些报道.

黑山老妖

原帖由 fangfang1 于 6/1/2009 14:54 发表
请教老妖,OFFSET ACCOUT是不是只有浮动利率贷款才有,FIXED 的贷款有吗?非银行贷款机构会不会利率变动比较大?记得去年以前看过RAMS一些报道.

通常是只有浮动利息才有offset。但是CBA的固定利息有一个MISA，可以抵消一部分利息（好像才2%，基本没用）。利息变动主要看融资的成本，通常银行的融资成本低（因为信用评级高）。

fangfang1

谢谢，我比较了下，好象非银行的利率反而比较低，只是功能比银行少，比如OFFSET ACCT，CREDIT CARD什的。是不是因为银行的ADMIN 成本比较高。如果买房自住，是不是从银行借比较好？（因为稳定？）

margaretyy

好文，学习中。

贷款25年跟30年有什么区别呢？
前提是可以提前还款，十年以内会还清所有贷款。
Interest only+redraw

patricb

原帖由 margaretyy 于 2009-1-7 06:41 发表
好文，学习中。

贷款25年跟30年有什么区别呢？
前提是可以提前还款，十年以内会还清所有贷款。
Interest only+redraw

In that case,no difference:)

bobll_999

请问各位，我现在经营一家小店1年半了，生意没有盈利。现在想贷款买房，去问银行，能不能用我老婆的ABN给我开个工资单，他们说不行，说是亲属不可以。。。。为什么？？？

bobll_999

这个店是在我老婆名下，我管理，她在外面上班

alyssa

今天又回来补课。
为啥FIXED LOAN折扣这么少呢？哎。。。
结合INFOCHOICE 的报表看了，NAB的 LOC 才5.22%， 是否很划算啊？(paopaobing(32))

[ 本帖最后由 alyssa 于 2009-2-15 20:55 编辑 ]

mimili66

如果第一套房是准备自住+出租的话贷款方面怎么操作啊？是本金和利息一起还呢还是只还利息好？？
另外是不是要叫Surveyor 帮你决定你的房子有百份之几是投资用途百分之几是自住啊？？
偶是菜鸟，请老妖和高手指点！！

[ 本帖最后由 mimili66 于 2009-3-4 18:44 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 mimili66 于 4/3/2009 18:32 发表
如果第一套房是准备自住+出租的话贷款方面怎么操作啊？是本金和利息一起还呢还是只还利息好？？
另外是不是要叫Surveyor 帮你决定你的房子有百份之几是投资用途百分之几是自住啊？？
偶是菜鸟，请老妖和高手指点！ ...

interest only with offset is still the best way. Better get the percentage worked out by your accountant.

xue

太好了，感谢，收藏。

bobll_999

请问：IO还款的话，25年还清，就相当于你还25年，每年同样的利息，最后不用还P.
如果还了5年后要卖房，是不是就相当于我拥有这个房子1/5的价值呢？还是另外的算法？？？

sparkbebop

强烈关心中，顶一下

lindaz

老妖
我想咨询下，我两年前自己买得建的房子，贷款30万， 30年利息加本金。现在又购买了一套投资房56万。 银行给我一个套装，重组我的贷款结构。因为我现在的房子价值大概45万以上，他们给30万自住房贷款， 60 万投资房贷款。 但是我要付1万的LMI 。你觉得合适吗？然后我可以设立两个OFFSET account. 投资房直还利息。但是我想过些年可能会将自己房租出去再搬到投资房，那现在的房子是否也设立只还利息呢？

谢谢

unitrv2006

收藏, 学习

samxsam

thanks for the information... this is so helpful

Hot

Great!!!!!!!

资深贷款经理

老妖的文章真的太经典了。。。

红袋鼠

好文章，不愧是黑山老妖！

triplefish0713

贷款还剩15W 想着是不是能再买一套studio作为投资房.....